親子におすすめの新型プラネタリウムとは?

昨年の晩秋に区画整理事業中(住都公団)につき「仮換地」に建っている中古住宅を購入しました.
その際,土地・建物ともに,登記を行いました.土地面積は従前の値ということで,実測160m2程度なのに対し,1000m2(!)程の値となっています.
最近になり,区画整理事業が終了したとのことで,住居表示が変わり,新しい住所となった旨の通知が市からきました.しかし,通知はその旨のみで,登記のことや権利値額のことなど,一切触れられていませんでした.
購入の際に既に登記をしているのですが,再度登記をしなくてはいけないのでしょうか?
また,再登記をしないと来年度よりの住宅ローン控除を受ける事ができないのでしょうか?実は,現在の登記簿上の面積が異なる為,今年度のローン控除の確定申告の際,かなりややこしく大変な思いをしたのですが・・・
ご回答よろしくお願いします.

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A 回答 (4件)

 No2です。

登記簿も修正はされますが、区画整理事業の終了と同時に修正がされることにはなりません。多少の時間が必要になります。住民票は、転居届けの必要はありません。同様に役所が職務権限で、修正を行ないます。登記簿の住所変更ですが、購入時に現在の整理事業終了前の住所で登記をしている場合には、所有権登記名義人表示変更の必要はありません。ローン控除のための資料は、新・旧どちらの住所地で登記簿謄本(又は登記事項要約書)を請求しても、変更後の現在の住所地の登記内容で証明がされます。
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます.
お礼大変遅くなり申し訳ありません.
「終了の通知が来たら・・・」などと思っていたのですが,
やっぱり随分とかかるようで(甘かった・・・)
てんで遅そうなので・・・
でもご回答のお陰で安心して待っていられます♪
本当に,どうもありがとうございました.

お礼日時:2002/04/23 08:18

非常にわかりにくく、よく混乱されるのですが、土地には1区画ごとに「地番」という番号が付けられており、この番号ごとに「登記簿」が作成され、所有者の名前などが登録されています。



これとは別に「住所」の表示として「住居表示」というものがあります。
これは、道路で囲まれた区画を「番」で表し、その区画の南東角を「1号」とし、その西側へ*m(忘れました)ごとに2号3号と順番に「号」をつけていったものです。
これは「わかりやすさ」を目的としてつけられたもので「地番」とは異なるものです。

届いた「通知」がどちらを指すものかがわかりませんので、土地区画整理事業が「完了」したのかどうかがわからないので、「登記簿」が現在どうなっているかはわかりません。

ですが、所有者の方は事業が完了しても特に「登記」をする必要はありません。土地区画整理事業組合がすべてを行ってくれますので、待っていれば通知が届くはずです。
「登記」についても、「所在・地番・地目・地積」などの項目が変更され、現在の所有地に適合したものに書き換えてもらえます。

ただし、「権利書」は一切再発行などを行いませんので、そちらの表示を直すことはできません。もちろんそのままで有効ですので、ご心配は不要です。
また、購入時に登記を行ったときの住所と今とが異なるようになった場合は、「所有権登記名義人表示変更登記」という「住所変更の登記」を行う必要が生じますので、ご注意ください。

土地区画整理事業の「現状」については市役所で確認ができますし、「完了」しているのであれば登記所で現在の登記簿謄本(コンピューター化されているならば登記事項証明書)を請求すれば(1通千円ですが)変更後の事項がわかりますね。

この回答への補足

詳しいご回答,どうもありがとうございますm(_ _)m
再度お金をかけて「登記」をする必要はないとのお話で,
ちょっぴり安心しております♪
おとなしく待ってみればよいのですね・・・
もう少し聞かせて頂きたいのですが・・・

市役所からきたのは,「土地の地番変更について(通知)」というもので,
’土地区画整理事業の換地処分の公示に伴い住所は下記のとおりに変更になりました’という内容でした.
これなら登記簿上も直っているってことでしょうか?

また,この通知が「市」からの通知であるということは,
今後住民票などをとるときには新住所でとれるのでしょうか?
それとも「転居」手続きが必要になりますか?
(住所証明は各課で無料で交付します,と書いてありますが,住民票も?)

それから,「権利書」は旧バージョンで大丈夫ということですが,
「住所変更の登記」というのは必要そうですよね.
これは法務局(登記所??違いがよくわからないのですが…)で行うのでしょうか??
また,ローン控除のために正しい地積等必要になった場合,
(区画整理が完了しており,登記簿上の地積も変更になっていれば)
普通に登記簿謄本(or登記事項証明書)を申請するだけで
新しい情報のものが発行されることになりますか?

質問多くてすみませんが,
どうぞご回答よろしくお願いいたします.

補足日時:2002/03/20 18:48
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 区画整理事業の場合には、すでに登記してある不動産などについては、新しい住所表示での登記の必要はないはずです。

担当をした役所と管轄している法務局で、順次登記簿の地番改正などの修正作業を行なうはずです。
 確認のために、市役所の担当に聞いてみてください。
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換地は、「職権により登記」されることになります(法務局が)。


市と法務局は別の役所ですので、親切に教えてくれないでしょう。詳しくは、法務局で確認してください。
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Q換地終了後の登記簿は?

換地終了後は登記簿は登録しなおすのですか?
登記簿上は、1.仮換地前の住所 2.仮換地の住所 の両方が記載されただけの状態
になっていて、換地終了後の本当の住所が載ってないです。
(もっとも取得したときに取り寄せた登記簿ですから、今はどのような状態かわかりません)

新しい住所として、登記しなおすのでしょうか?
それとも、換地終了したのは公になってるのですから、勝手に修正されているのでしょうか?

Aベストアンサー

>換地終了後は登記簿は登録しなおすのですか?

換地処分なされることにより
数千筆の登記簿を書き換える必要がある。
通常、1月間は換地処分された区域は
登記閉鎖になり閉鎖中は登記簿をさわれない。
この間に全ての登記簿を書き換えるのです。

>登記簿上は、1.仮換地前の住所 2.仮換地の住所 の両方が記載されただけの状態
になっていて、換地終了後の本当の住所が載ってないです。

そのとおり。
職権(嘱託登記)でさわれるのは
甲区(表題部)の土地の所在のみ
乙区(所有権欄)の住所はさわれません。

>新しい住所として、登記しなおすのでしょうか?

以上のとおり
所有者住所は自分で
区画整理法の換地処分による住所変更をする必要があります。

http://www.city.okayama.jp/toshi/kukaku/kukaku_00025.html

土地、建物不動産の所有者の表示(住所)変更登記
説明書き

Q換地処分とかあったら、抵当権とかどうなるの?

抵当権の付いた土地について換地処分とかあったら、設定されていた抵当権とかってどうなるのかな?
抵当権の登記がされていなかったらどうなるんだろう?

Aベストアンサー

抵当物件が換地の対象になった場合には,
その抵当権は,換地後の土地にそのまま引き継がれます。
(登記手続上は,従前土地の表題部が書き換えられるのを基本とするので,
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1筆が2筆になるような換地では,2筆目の土地にも抵当権が移記されます)

未登記抵当権は第三者対抗要件を備えていないだけであって,
当事者間では,その抵当権は有効です。
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換地後の土地を目的に新たに抵当権設定契約を結んでもいいですが,
従前地を目的とした抵当権設定契約書に換地の通知書を添えることで,
換地後の土地に抵当権設定登記を申請することができるものと考えます。
(実務的には事前に登記所に相談してやりますけど)

Q仮換地について教えてください

大手ハウスメーカーの建築条件付き土地を購入しようと思っているのですが、土地契約時に仮換地である事を説明されました。非常に難しく理解できませんでした。
そこで、金額に絡む件があり契約に戸惑っています。
この土地は、県の都市開発事業地で平成17年に完了するそうです。
質問1 仮換地の為、換地時40万円別途費用がかかる(司法書士料金含む)といわれてます。通常の土地と比べると、損なのでしょうか?
質問2 都市開発終了時(換地時)都市開発がうまく進まなかった場合県より追徴金が取られる可能性がある。との事です。これは、どのようなことなのでしょうか?
なにぶん知識が無い為、よろしくお願いいたします。

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補足させてください。
仮換地の場合、原則的に換地時に土地の登記を行うのですが、
仮換地に対応する従前地の土地の売買、所有権移転は、
ごく普通に行われています。(施行者に届出が必要)
つまり、従前地を買うことによって、事業が終わるときには
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現在の土地の状況がどうなっているのかわかりませんが、
工事が終わって建築できる状態なのですよね。

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Q保留地の登記について

お世話になります。

この度、保留地を購入し一戸建てを建てました。
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登記費用ですが、保留地なので登記費用は安く済むと言われています
(予算は25万)
保存登記・表題登記?・抵当権設定(関係ないですよね?)
などあると思うのですが、私のような購入をした場合はどのような登記費用が発生するのでしょうか?

尚、換地後に改めて抵当権を設定する旨の誓約書をBKと交わしています。

Aベストアンサー

>登記費用ですが、保留地なので登記費用は安く済むと言われています

区画整理中であっても、
建物は通常どおり、表題、保存登記はできます。

保留地は、登記簿謄本が存在しない土地なので
まず、事業者が換地処分時に、表題登記し事業者名で保存登記をし、
その後に購入者に所有権移転(売買)の移転登記をします。
その時に、登録免許税が必要になります。
また、一人の司法書士に依頼するので通常の登記費用より安くなります。
ただ、免許税の算定の評価額は、存在しない土地なので、
移転登記の時期に法務局と税務課が相談することになります。

>換地後に改めて抵当権を設定する旨の誓約書をBKと交わしています。

・権利移動の停止及び換地処分公告時における通知願
・譲渡代金の返還請求権に対する質権設定承認申請書
・登記済証の代理受領に関する依頼書
などを金融機関とあなたが、印鑑証明添付で申請しているから
事業者は保留地台帳で管理していますので、設定者(金融機関)に無断で権利移転はできません。

一度書類を確認してみましょう。

Q仮換地って何ですか?

今購入を考えている土地があります。都市公団が手がけているというニュータウンなんですが、書類に「仮換地」とあります。業者さんに意味をきいたら、「従前地」と「仮換地」があり、「従前地」は山林だったけど、今は「仮換地」としてちゃんと宅地になっていると言われました。家を建てるのには問題なさそうですが、「仮」とついているのがなんとなく気になります。「仮換地」の意味についてお詳しい方、教えてください!

Aベストアンサー

 おはようございます。

 多分購入される土地が,区画整理事業などで造成された土地なのだと思います。
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 以前の土地ことを「従前地」と呼び,これにかわって新たにできる土地を「仮換地」と呼びます。換地処分が完了するまでは,登記簿上は区画整理前の図面が地図として備え付けられますが,換地処分が完了しますと新しい地番のついた登記簿ができますので,問題はないです。

http://www.chosashi-hyogo.or.jp/qanda/qa_21.htm

参考URL:http://www.chosashi-hyogo.or.jp/qanda/qa_21.htm

Q土地区画整理地内の住所表示 引越など運送

土地区画整理地内に住宅を建築中のものです。
引渡が今月末に行われる予定でそろそろ引越等の準備が必要になってきました。
新しい住所地番は市役所に底地証明書を持って住民登録しないと分からないと聞いたのですが、引越業者や新規に購入したものを配送して貰う場合区画整理の番号を教えれば良いのでしょうか?

Aベストアンサー

区画整理中ですので
底地(重ね図上の公図地番)
の土地の地番
が「換地処分時」まで
使用する住所地です。

>区画整理の番号を教えれば良いのでしょうか?

事業区域内で
通用する街区番号です。
区域外(世間)では
通用しません。

Q仮換地の土地の固定資産税について

5年前に仮換地である土地を購入しました。
仮換地ということで購入した土地の約3分の2は以前の所有者が畑を作っていました。
仲介した不動産屋から県の都市開発事業なので、そうかからずに換地が完了する旨の説明を受けていました。自分で購入した土地が使用できないことに疑問を感じつつも、今まで固定資産税を市に納付し続けてきたのですが、購入から5年も経っても換地が完了せず、以前の所有者が自分の土地を使用していることに疑問を強く感じるようになりました。
今年も固定資産税納付書が送られてきたのですが、上記のような状態で実際に自分の土地を使用できない状態でも、固定資産税を納める義務はあるのでしょうか?
全くの素人考えなのかもしれませんが、ご存知の方がいればご教授頂ければと思います。

Aベストアンサー

※「地方税法343条6項」について、質問者さんにもNo.3の回答が正確に伝わっていないのかと、少し不安になりました(拙文が原因かも)。繰り返しになりますが、もう一度具体例を交えて説明します。

1.質問者さんは、仮換地を購入されたのですが、所有権移転登記は従前地(土地区画整理事業が施行される前の土地)の地番でなされます。固定資産税は、土地を保有していれば課税されますから(免税額以下を除く)、従前地の地番の土地に対して、従前地の評価額に基づいて課税されることになります。
 ですから、仮換地の指定やその使用収益の有無に関係なく、納税通知書は必ず質問者さんのもとへ届きます。
ただし、質問者さんが仮換地の使用収益ができない場合、仮換地の高い評価額ではなく、従前地の低い評価額に基づいて課税されます。
ここで市資産税課に確認すべきは、納税通知書の「評価額」と「税額」が妥当か否かです。

2.例えば、従前地の評価額が1000万円としたら、税率1.4%を乗じて固定資産税額は14万円となります。仮換地が指定され仮換地の使用収益ができても、仮換地には地番がありませんから、登記することができない。固定資産課税台帳にも仮換地は登録することができず、従前地の評価額1000万円に基づいて、税額は14万円として課税されます(地価下落に伴う時点修正は別途考慮される)。

3.しかし、現実に仮換地が使用できるのであれば、仮換地のほうが利便性はよく地価水準も高いので、従前地の評価額のままでは不公平な場合があります。
 そこで、仮換地の所有者を「従前地の所有者」であるとみなして(登記がなくても)、仮換地の評価額を求めて課税できるとするのが「地方税法343条6項」の趣旨です。仮換地の評価額が2000万円であれば、税率1.4%を乗じて税額は28万円となります。土地課税台帳には、従前地の地番に対し、評価額2000万円、税額28万円と登録されます。
 従前地も使用できず、仮換地も使用できないときは、地方税法には明文規定はないのですが、課税権者である市長による「所要の補正」として従前地の評価額を補正して課税していることもあります(例えば、従前地に対して▲20%補正して評価額800万円、税額16万円とする)。

4.地方税法では非課税や課税免除について詳細に規定されていますが、土地区画整理事業を理由として非課税や免除の規定は、市街化区域農地に関する免除(地方税法附則29条の5)以外ないのです。法律も条例もなく、ある納税者からの申し出でに対し個別に税を免除することは、公務員の法令義務違反を問われるだけです。
 
5.結論は、「仮換地」が指定されてもされていなくても、また「使用収益開始決定」の有無に関係なく、市内に土地を保有していれば、固定資産税の納税の義務はあります。←この点を市資産税課に言っても「法律の規定通り」と返答され、徒労に終わる可能性が高い。
しかし、仮換地が使用できないにも関わらず、仮換地の高い評価額に基づいて課税されていれば、市資産税課に対して、評価額の訂正と差額の税額の還付(5年間)を請求できるということです。←市資産税課には「評価額」と「税額」の算定根拠を説明してもらい、法律の規定に反していれば是正してもらう。

6.さて、実際に占有者をどうやって立ち退かせるかですが、質問者さんが実力行使をすることは論外ですが、裁判所に訴えて強制執行する必要もないと思います(強制執行には費用も時間もかかります)。
 土地区画整理事業の施行者が、県であれば、県が責任をもって対処し、仮換地の所有者である質問者さんに使用収益をさせなければならないと思います。県は土地収用法に基づいて、不当な占有者を退去させることも可能です。不当な占有者の退去は、あくまでも施行者である県が税金で行うべきです(そのために都市計画税が使われる)。

7.それでも、施行者である県が重い腰をあげなかったら…。
 大阪地裁平成14年12月5日判決で「堺市に対し仮換地の使用収益承認の遅延を理由とする国家賠償請求事件」というのがあり、仮換地の所有者に損害金を払えという判決が出ています。質問者さんのケースに直接あてはまらないかもしれませんが、この判決文を見せて、施行者である県と交渉してみて下さい(※施行者が県か市か組合かという確認は、事前にして下さい)。なお、費用も時間もかかるので、訴訟は“最後の手段”です。もし、損害賠償を請求するなら、相手は施行者である県になります。
 ご参考までに、大阪地裁の判決全文を下記URLに貼っておきます。

※回答の補足で「個人対個人で争いになるのはあまり気持ちの良いものではない」と書かれていましたので、できる限り質問者さんの心理的なご負担が少なく、また費用がかからない解決案のひとつとして書いてみました。

参考URL:http://courtdomino2.courts.go.jp/roudou.nsf/Listview01/CE3E5A034E681CBA49256F390018DD27/?OpenDocument

※「地方税法343条6項」について、質問者さんにもNo.3の回答が正確に伝わっていないのかと、少し不安になりました(拙文が原因かも)。繰り返しになりますが、もう一度具体例を交えて説明します。

1.質問者さんは、仮換地を購入されたのですが、所有権移転登記は従前地(土地区画整理事業が施行される前の土地)の地番でなされます。固定資産税は、土地を保有していれば課税されますから(免税額以下を除く)、従前地の地番の土地に対して、従前地の評価額に基づいて課税されることになります。
 です...続きを読む

Q土地区画整理の精算金払わなければいけないんですか?

土地区画整理の精算金払わなければいけないんですか?
10年前に土地区画整理組合の土地を知人から購入したのですが 最近組合から清算金の支払いを要求されました。精算金の存在すら聞かされていなかったのですごく驚いています。
近所でも同じように請求されている家も何件かあるようです。精算金の存在を聞いていれば購入しなかったか、土地購入代金の値下げ交渉ももっとしていたはずなので売主に対して怒りも感じています。
(だまし討ちにあったかんじ)私は凄く理不尽さを感じているのですが。
こんな場合でも精算金を払わなければいけないのでしょうか?

Aベストアンサー

知人の方との直接売買だったのでしょうか? それとも不動産仲介業者を介入させていましたか?
それによって対応が変わると思います

まず清算金についてですが、区画整理が終盤にならないとわからないことなのです なぜなら換地設計の際にすべての換地を過不足なく配置することは技術的に困難であるため、換地相互間にはある程度の不均衡が生じます

この不均衡に対して徴収もしくは交付をするのが清算金です

質問者様の土地は、計画段階よりも価格評定が高くなったので清算金が発生したのでしょう

質問文からお怒りなのは察しますが、知人との直接売買であれば交渉されてはいかがでしょう? もし業者が仲介していた場合は重要事項説明書にて説明しなければなりませんので、書面に記載されていないか確認してください

いずれにしても、清算金は原則
換地処分時の所有者に帰属されます

従って質問者様が支払わなければいけません

Q仮換地の土地売買時の重要事項説明書の記載について

従前の土地と仮換地の土地どちらの内容が記載されているのが普通ですか。
用途制限やライフラインなどの説明も従前の土地でしょうか。それとも登記事項の内容のみでその他は仮換地の土地について記載されているべきでしょうか。

お手数ですが、専門の方ご教授お願いします。

Aベストアンサー

このようなケースは買い主の立場で考えれば良いのです。
買主は従前の宅地が欲しいのではなく、区画整理事業のその区画が欲しいわけです。また従前の土地が1筆でも仮換地の予定地が複数になることも当然にあるわけです。
物件の表示は、わかりやすく仮換地の仮称地番と面積、同時に従前の土地の表記もします。
一般の買主さんは従前の土地というのは聞きなれず、重説の時間内で理解を得るのはむずかしいですから、権利にかかる事項以外は換地後を詳しく説明したほうが良いと思います。
重要事項は、区画整理事業の設備の整備予定や法的制限を記載します。現在既に既存の建物が建っている場合などは、現状と整備後と両方説明したほうが親切ですね。
市街地の再開発や事業地内の既存建物などがある宅地などでお悩みだと思うのですが、これを山林や田畑の区画整理事業と置き換えれば、わかりやすいと思います。(従前の土地には道路も設備も無いわけですから)
現在事業がどのような進展状況なのかわかりませんが、トラブルの元は「使用収益開始の時期」と「精算金の額」です。予定より早く進捗したなんて話は聞いたことがありませんから。
この辺りは、組合から良く聞いて、遅延の責任が回避出来るような文面を心がけてください。
相手が業者ならどうでも良いですけど・・・・・

このようなケースは買い主の立場で考えれば良いのです。
買主は従前の宅地が欲しいのではなく、区画整理事業のその区画が欲しいわけです。また従前の土地が1筆でも仮換地の予定地が複数になることも当然にあるわけです。
物件の表示は、わかりやすく仮換地の仮称地番と面積、同時に従前の土地の表記もします。
一般の買主さんは従前の土地というのは聞きなれず、重説の時間内で理解を得るのはむずかしいですから、権利にかかる事項以外は換地後を詳しく説明したほうが良いと思います。
重要事項は、区画整理事業の...続きを読む

Q仮換地の相続の登記 従前地分割

仮換地の相続の登記について2つの方法があると聞きました。
共有物分割と従前地分筆です。それぞれの費用についてどちらが有利か教えてください。

亡くなった母所有の仮換地1500m2(従前地2000m2)の土地をその子どもAに1000m2、Bに500m2分けたい場合。

ア.共有物分割
1.従前地2000m2の所有権を、面積の持分で1000/1500をAに500/1000をBに、相続の所有権移転登記する。
→この時に登録免許税がかかる。

2.区画整理事業組合に仮換地の分け方について書面で提示する。
→本来は、分筆の為、測量費用がかかるが、市役所で無料で分筆してくれる。

3.本換地になって、分筆された土地にその持分のまま権利が残るので、AとBが協力して、持分の移転登記をする。
→この時に登録免許税がかかる。

イ.従前地分筆

この方法がよくわかりませんので教えてください。

Aベストアンサー

>共有物分割と従前地分筆です。それぞれの費用についてどちらが有利か教えてください。

 登記簿謄本、評価証明書、仮換地証明書などの資料を見ないと何とも言えません。費用のことは別にすれば、イの方法をお勧めします。
 仮に従前地の地番を100番1、その100番1の土地に対応する仮換地を1画地とします。従前地を100番1と100番2に分筆して、区画整理組合に区割りの変更をしてもらい、100番1の土地の換地は1-1画地(1000m2)、100番2の土地の換地は1-2画地(500m2)にする方法です。そして、100番1はAの単独所有、100番2は、Bの単独所有とする相続登記をすれば、これで完了です。この方法は、従前地を分筆しなければならないので、事実上、土地家屋調査士に分筆登記を依頼せざるを得ず、土地家屋調査士への報酬が発生してしまいます。しかし、相続登記が完了すれば、これでけりがつくという大きなメリットがあります。アの方法は、2.の費用がかからないかも知れませんが、3.でABが協力するということが前提になっています。しかし、将来のことは誰にも分かりません。もしかしたら、仲違いして協力してくれないかも知れませんし、相続が発生して、相続人が協力してくれないかも知れません。あるいは、持分が競売になって、他人と共有になるかも知れません。そうなれば、最悪裁判で決着を付けざるを得ません。裁判になるコストを考えれば、分筆のための費用がかかったとしても、トータルとしては安いでしょう。
 いずれにせよ、複雑なので、土地家屋調査士(司法書士と兼業している人がいいでしょう)に相談してください。

>共有物分割と従前地分筆です。それぞれの費用についてどちらが有利か教えてください。

 登記簿謄本、評価証明書、仮換地証明書などの資料を見ないと何とも言えません。費用のことは別にすれば、イの方法をお勧めします。
 仮に従前地の地番を100番1、その100番1の土地に対応する仮換地を1画地とします。従前地を100番1と100番2に分筆して、区画整理組合に区割りの変更をしてもらい、100番1の土地の換地は1-1画地(1000m2)、100番2の土地の換地は1-2画地(500m2)にする...続きを読む


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