新築時の引き渡しと登記の順番について

Question

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは１１月１７日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

１．１１月１６日までに建物表示登記をする必要がある
２．建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
３．建物表示登記後、引き渡しの１１月１７日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ）
４．銀行で登記の手続き後引き渡し
５．その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか？
新築自体初めてなのですが、私がイメージしていたのは

引き渡し→確認→支払い→登記→抵当権設定

の順番だと思っていました。

本来、引き渡しと登記の順番はどのような物なのでしょうか？
全てが終わった後に、不良箇所を発見しても知らんぷりされそうで、怖いです。
また、気をつけたいポイントがありましたらお教え下さい。

余談ですが、現在、工務店に良い印象を持っていません。
変更内容の最終確認をしても、こちらで減額分を指摘すると忘れていましたと、追加分を平気で加えてきます。
また、銀行とも関係があるらしいのですが、抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。

LAMY · Accepted Answer

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。（ここでも仕上げなんかは関係ありません）

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
（確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談）
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
（銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです）

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます．．．誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
（傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします）

山田哲雄 · Answer

登記をして抵当権設定登記をしないと、融資が実行されません。引き渡し時に支払いするのが普通です。

kgih · Answer

建築会社　営業やってます。

大前提は、引渡と支払いは同時です。
流れとしては、

建物の施主検査　→　指摘事項の手直し　→　手直しの再度確認　→　引渡と支払い（同時履行）

です。
今回は銀行からの借り入れがあるということですので、引渡と同時の支払いをする為には、登記手続きを先行させ、建物に担保設定をした上で、銀行が支払うというものです。

登記の手続きに関しては、本来は借り入れる人が、銀行と直接行うのが筋かなと思います。まれに、建設会社が持っている書類・あるいは発行する書類を直接銀行に送ることはありますが、施工会社が銀行との間に入ることは、少ないと思います。（お金のことですので、どちらかというと、施工者はそこに入りたいくないというのが心情です。）
この点については、銀行の担当者と直接確認された方が、安心だと思います。

また、手直しの件ですが、これは登記と切り離して考えてよいと思います。不安でしたら、引渡の際に、直っていない点、残工事を列挙して、いつまでに直すといった内容の覚書を交わされてはどうでしょうか。

masato-okw · Answer

表示登記の完了に１週間ほどかかります。保存登記、抵当権の設定は、表示登記のあとにしなければなりませんので、事前にする必要があります。また支払いと抵当権の設定は同時が基本です。工務店のいう順番はおかしくないと思いますし、スケジュール的にぎりぎりですな。

> そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか？
この文章の「施主側が確認しないで」の意味がわかりませんが、完成後引渡し前の施主による完了検査の際に、直してもらいたいものなどがあれば指摘し、それが補修されるまで、支払わないということでよいのではないでしょうか。
登記されたからといって、支払わなければならないわけではありません。勘違いされてるのか、関係悪化のため疑心暗鬼なのか…登記は支払うための準備です…支払うつもりがないならアレですがね。

> 抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。
工務店は、施主の手間を考えて、間に入っているのだと思います。工務店は面倒なだけで、メリットはありませんし、、、なにか悪いことをしているのでしょうか、問題だと思われるのなら、銀行と直接やりとりしますと云えばよいでしょう。登記の手続きも自分で（依頼して）なんとかしますと云えばよいでしょう。ためらう事はございません。
ちなみに、わたしのところの工務店は、銀行とのあいだに入ってくれませんでしたので（特に依頼もしてないですが）、工事の進捗とあわせたスケジュールの調整は面倒でしたし、表示登記も自分でやった（趣味）ので、大変でございました。

hajimetaro · Answer

A_papaさん、はじめまして。2年前に自宅を新築した者です。
まず表示登記をしないと保存登記、抵当権設定登記など権利に関係する登記ができません。そして、抵当権設定をしないと銀行から融資がおりず、工務店に決済ができないわけです。
資金管理も含めて工務店に依頼した形での家づくりでは、工務店主導になるのは致し方ないようにも思えます。ただ、抵当権設定に関しては銀行の担当者と直接話す機会があってしかるべきだと思います。
登記申請は一般的には工務店経由で司法書士ないしは土地家屋調査士に報酬を支払って依頼していますが、本来は本人（施主）が行うべきものであり、私は工務店と融資先金融機関に了解を得て自分で表示及び保存登記の申請をしました。抵当権設定は金融機関に委ねましたが、これは適正に融資が実行され、工務店への決済が滞りなく行われるための選択です。
なお、登記完了と建物不具合への対応は本来関係はないと思います。言うべきことを口頭だけでなくメモなどを介在して伝えるなどといった努力も必要だと思います。気を抜かず、かつ感情的にならないような対応を心がけてください。家づくりには、コミュニケーションが重要です。

新築時の引き渡しと登記の順番について

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が

登記をして抵当権設定登記をしないと、融資が実行されません。

建築会社 営業やってます。

表示登記の完了に１週間ほどかかります。

A_papaさん、はじめまして。

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