表題部しかない登記簿の効力を知りたい

　表題部しかない登記は、表示に関する登記のみで、甲区、乙区に記録されていない場合。
甲区所有権がなく、どの様な意味をもつ登記なのかお教え願います。

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2013/12/30 13:46

表題登記を申請する際にも，一応，

申請人に所有権があることを証する書面を提出するんですよね。

でも，表題登記は土地や建物の状況を示すための登記であり，
不動産登記法第27条3号による所有者の登記は，
その後所有権保存登記がされる際にその申請人と照合するための事項みたいなもので，
その所有権保存登記だって，その本人に限って登記できるわけじゃありません。
→ 不動産登記法第74条を参照ください。

ただこの登記をすることにより，
不動産登記法第74条により所有権保存登記ができる人が制限できますし，
実態として，その効果は，多少はあるかもしれません。

まあ，他の権利の登記をする際に，
一緒に所有権保存登記をすれば足りるだけですしね。
ただし，差押えされる際に，代位で所有権保存登記されちゃうリスクがあり，
その場合には，所有者は登記識別情報の通知が受けられなくなります。
もしも登録免許税が高いからなんて理由で所有権保存登記をせずにおき，
結果的に本人確認情報で登記せざるをえなくなったときは，
それに要する手間と費用対効果で，逆効果になりそうです。
個人が表題登記で止めておくことにメリットはないと思います。

あ，そうだ。
表題登記の所有者が，実体上，表題登記がされた時点で真の所有者ではない
という場合があります。
建売住宅の表題登記は，コスト削減のために，建築主である業者名ではなく，
それを買い取る予定の人の名義で表題登記をすることが多いです。
建物の代金が支払われているのであれば登記＝実体ですが，
ほとんどの場合，代金支払い前に表題登記が（登記≠実体）されています。
その前の時点で表題登記をしておかないと後に控える手続きが面倒になったり，
新築扱いではなくなってしまったり，余分なコストがかかったりと，
デメリットが多いので，業者のリスクでそういうことが行われます。
法律がそれを想定して制定されたわけじゃなく，これは結果論ですけど，
そういう実態においても，表題登記所有者に対抗要件を認めるのは
実体的にも認められてほしくないかもですね。
ただこの場合でも，所有権保存登記は代金支払後にしていますので，
対抗力を備えるときには登記と実体が一致しており，
その点については問題はないと思います。

すごく長くなってしまって申し訳ないんですが，
実体上の要請からも，表題登記というのは，あくまでも，
土地や建物の状況を示すための登記でしかないし，
所有者登記に対抗力はない，で理解していていいと思います。

この回答へのお礼

　大変実態を詳しくお教え願い、有難う御座います。
まだまだ良く理解出来ない処があります、今後ともアドバイスお願い致します。

お礼日時：2013/12/30 14:26

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/12/28 17:43

業者です。

当方でも稀にそのような状態で登記している状況があります。
建売住宅などの売れ残りで、業者へ処分、買取した場合などです。土地は所有権移転をしますが、建物は売主となる業者から買い受けても保存登記までは行いません。まあ諸々の費用対策ですね。

建物登記というのは、原則建築確認名義人が建物表示登記を行います。保存登記をするには、建物表示登記の所有者からの譲渡証明などの書類等が必要でこれに実印や印鑑証明を要します。

法的に保存登記がなされなければ、その建物所有者として第三者に対抗は出来ませんが、実務上、表示登記の所有者名義人以外、簡易な手続きで第三者へ保存登記を行うことは不可能ですから、それで十分なのです。（原因となる売買契約書や証拠となる支払いの証明がありますから）
一般的には、その物件取得に何かしらの借入れを伴う場合は、保存登記まで行わなければ抵当権などの担保が設定出来ませんから、行いますが、借入れをしない場合は、売買上の建物権利の保全だけ出来れば良いので、表示登記までで済ませておく場合があります。

売買の際は、土地の所有権移転と建物保存登記は同時に出来ますから問題はありません。上記の例のように築年数が浅い建物などですと、買主が受けられる税務上の特典も新築同様です。

注文住宅などを現金で建てて未登記という事例はよくあります。これに対して元もとの所有者や売主から権利を譲渡された建物所有者が最低限の保全として行う必要があるのが表示登記です。

所有者が一般の方で表示登記までしか行っていないという理由などは見当が付きません。

実務的には保存登記とあまり変わらない対抗力があることは確かです。
あくまで実務的な見解を記したので、法的な机上の解釈をお知りになりたいのなら的外れな回答です。

この回答への補足

　回答頂き有難う御座います。
　
一部説明不足の為、補足させて頂きます。
所有者は一般人です、祖父にあたります。

土地は、父名義で登記されています。父今年死亡、名寄帳より登記名義人に祖父の名前があり、居宅、物置が祖父の名義であることを知りました。

1、表示登記上の居宅は現状なく、父がその場所に新しく家を新築し未登記です。
2、物置は現状在ります。庇等を設け宅地に占める割合は大きいものがあります。
3、祖父存命時の所在番地は、現状と違います。場所は同じでが登記簿上の番地は新しくなっています。祖父は分家し本家の地番を使用して登記しています。その当時の地番は正しかった。

【原因として】　
・保存登記の登録免許税が高いため保存登記をしなかった。明治45年分家し建物（物置）の表示登記は昭和22年にされています。

【対策として】
1、所在変更
2、居宅取り壊しの立証、新しい家の登記
3、現在相続人がする。祖父ー父ー私
・法務局に相談すると、「家屋調査士に相談し図面を添え、登記して下さい。厳密には罰則もあります、登記はして下さい」と指摘されました。しかし本当の表示登記だけというのは、別に理由がある様な気がしてなりません。
　
他にも分家の場合、登記簿上明治の人が生きている例を聞きました。
　　

補足日時：2013/12/30 15:24

No.2 回答者： aki0911 回答日時： 2013/12/27 12:51

ごくまれにその様な登記簿謄本があります。

建物の場合、建物が完成した時点で表示登記を行います。
表示登記は、申請から10日程度で終わります。
その登記簿謄本をもって次は所有権保存登記を行います。
今回の場合、保存登記を行っていないと思われます。
例えば、当該物件を売却する場合は、まず表題部に記載されている所有者の名前で保存登記を行います。
それで所有者を明確にして売却します。
相続の場合は、表題部に記載されている所有者からAさんに相続する旨の相続登記を入れます。

保存登記の登録免許税が高いため保存登記をしなかったのでは…
とりあえず、所有権保存登記をしましょう。

この回答へのお礼

　回答頂き有難うございました。
登録免許税はどの様に知ることが、できますでしょうか。

お教え願えれば、ありがたいです。

お礼日時：2013/12/30 15:29

No.1 回答者： nettcafe39 回答日時： 2013/12/27 12:46

表題部に書かれた所有者は、法的な対抗要件はありません。

しかし、不動産登記方により、表題部に記載された所有者以外が保存登記を行う場合は、所有権を有することが確定判決によって確認された者などでなければならず、強い拘束力はもつことになります。