マンション不具合箇所の補修と示談について

昨年9月に新築マンション（1階角部屋、価格3千万台中頃、面積100平米強）を購入しました。
今年の8月に記録的な大雨があり、その雨が原因と思われる床下からの浸水があり、一時床下収納に水が池のように溜まった状態になりました。
施工業者に一部部屋の床板を剥がして調べさせたところ、外壁のある部分のコンクリートから水がしみこみ、居室3室・風呂場・洗面所の下を伝って台所にある床下収納に水が流れ込んだようで、外壁の原因となった箇所の補修は既にしてもらいましたが、本来水が入ることのない箇所に水が入ったという点について、再度水が通った可能性のある箇所全部について床板を剥がして工事をやり直してもらうかどうかの検討をしているところです。
床下で水が通ったのは最高で高さ2cmくらいで、実際に濡れた可能性があり将来的に影響が否定できないのはグラスウールとパーチクルボード位だが、影響は極めて低いだろうと一緒に話を聞いた一級建築士は言っていました。
ただ将来的な影響への不安や、新築購入で間もない時期に不具合が出たことに対する精神的な部分が大きいだろうから、全部直してもらっても良いのでは、とも言っていました。
それに対して、管理会社からは「示談」という形で、これ以上の工事は行わず、お見舞金として金銭を出す形で検討してもよいと持ちかけられ、取り合えず私としても決めかねている状況であり、その条件を聞いてから工事をしてもらうかを決定することとしました。
経験者や不動産に詳しい方、このような場合どう対処すればベターでしょうか？またもし示談で済ませるとして、どのような話に持って行き、また金額はどのくらいが相場なのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/11/20 16:28

品確法という新築受託に関する法律があります。

新築のマンションの場合、構造上重要な部分と雨漏り関係については、引き渡し時点で存在した瑕疵については、１０年間瑕疵担保責任を売り主が負うことになっています。
この法律では売買契約については施工業者は関係なく、瑕疵担保責任を負いません。責任を負うのは施工業者ではなく売り主です（売り主は施工業者に対して請負契約に基づき瑕疵担保責任を追及することはできますが）。

一方建設会社が自主的にアフターサービス契約を結ぶことが多いです。この契約があれば契約に従い、責任を持つことになります。
しかしこの契約は通常２年程度の期間であることが多いです。つまりこの期間が過ぎてしまえば、施工業者は直接の責任を負わないことになります。

そこで、簡単な手直し等を行って期限切れがくるまで引き延ばしを計る悪徳業者も多いです（戸建てだとよくあるみたいです）。

今回のケースはアフターサービス契約に従い建築会社に補修を求めることもできますし、売り主に対して補修や損害賠償請求を求めることもできます。
損害賠償の基本は受けた被害額です。示談にするというのも、被害額の算定が必要だと思います。

少なくとも１０年は売り主は責任を負いますので、２年で責任がきれる建築会社を相手にするよりも売り主を相手にして、きちんとした形で残しておいた方がよいと思います。
その際には被害の状況、補修の内容、今後の見通しなどを文書で回答してもらっておくことが望ましいと思います。

ただ個人的な感想としては、全部やり直しというのは過大な請求だと思います。その前に全箇所の点検を要求すべきではないかと思います。そしてその点検結果に基づき補修内容を決めるべきと思いますし、点検の結果による判断で必要ないとなったら、その判断に対して責任を持ってもらうように一筆入れておいてもらえばよいのではないでしょうか？

No.2 回答者： kgih 回答日時： 2006/11/20 15:56

建築会社　営業やってます。

示談とする場合ですが、金額を幾らにするかにしても、覚書を取り交わしは必ず行った方が良いと思います。
　影響は少ないだろうとの前提で、示談に応じる訳ですから、今回の件でなんらかの支障が生じた時には、早急に誠意を持って対応する等の内容は必要かと思います。

また、示談の金額については、判例等から考えた方が良いと思うので、カテを変えて、法律で質問された方が良いと思います。

No.1 回答者： kita52326 回答日時： 2006/11/20 05:12

とんだ災難でしたね。

「外壁のある部分」というのは穴でも開いていたのでしょうか？
地下水位が上昇したためなのか、地表の排水能力不足による溜まり水の流入なのか、
流入経路、原因究明、再発防止策は万全なのかということが最も心配です。
それらについて納得できる対応がとられているということが大前提だと思います。

■復旧か示談か
瑕疵による被害なので、「濡れた可能性があり将来的に影響が否定できない」部分は売主として本来なら全て直す責任があると思います。
ただし買主として「影響は極めて低いだろう」し、大工事は勘弁して欲しい場合は、補修に替わる措置を求めても良いということかと思います。

売主の姿勢にもよりますが、
完全復旧を行なうと、１０日位は仮住まいを強いられると思いますので、それに対しては「見舞金」なのでしょう。
補修しないのであれば、売主・ゼネコンが負担しないですむ補修費用の範囲で示談金という話になるのではないかと思います。

■話の仕方
○湿気やカビなどの心配を残したくないので、基本は全て直して欲しい。
○これまでにも相当時間がかかっており、これからまた長期間工事が入ったり、仮住まいになるのは大変な負担で耐え難い。
○補修工事で他のところが傷んだりするのも不安。
○実際の生活を考えると、補修箇所はＡ・Ｂ・Ｃに限定しあとは我慢をせざるをえないと思う。
○本来、直してもらうべきところを仮に我慢する場合に、適正な取り扱いを検討してもらえるなら、示談ということも視野に入れている。

■相場
売主・事象・原因・被害内容等によって千差万別だと思います。
全くの私見ですが、「見舞金」なら5～10万円程度、示談金で数十～100万円程度ではないかと。
金銭ではあまり期待できないのなら、今回の不具合に関連する箇所のアフターサービス期間延長を求めるというのもあるかと思います。