30年の住宅ローンを短期固定金利(固定金利期間終了後は自動的に変動金利、または固定金利再選択)で借りました。
固定金利再選択を考えているのですが、手続きとしてはどのような手順になるのでしょうか?
また、当初借り入れ時の条件が転職、退職などにより変わっている場合何か影響があるのでしょうか?
優遇金利の条件として「給与振込、公共料金」などがありました。

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A 回答 (3件)

>優遇金利の条件として「給与振込、公共料金」などがありました。


たとえば、「これこれの条件を満たしていれば固定金利期間終了後も店頭金利からマイナス0.4%」などという条件付の優遇があった場合、その条件を満たしていないなら、優遇はしてもらえない、と言うことはあるでしょう。
ただ、それで一括返済しろ、などということはありません。

実印と通帳と、おそらく1~2ヶ月前に金融機関から「固定期間終了のお知らせ」という通知が行くでしょうから、それを持って金融機関へ行って、相談すればいいと思います。
手続きは、今後、どういう金利を選択するかを決めて、それについて契約書なり特約書なりをかわして、あとは実行してもらうだけです。
(連帯保証人がいるなら、その人たちの署名捺印も必要ですから、1度の来店ではすまないかもしれませんが、その場合は、必要な書類を持ち帰って記入押印して、後日提出で大丈夫です)

話がついて、必要な書類を提出してしまえば、特に面倒はないと思います。
条件変更手数料があると思いますが、これは、実際に窓口で相談してみないとわからないと思います。
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> 一括返済を求められたりする場合とは、どんな場合なんでしょう?


返済が出来なくなった時。
住宅ローンの要件を満たさなくなった時。
(転勤等の時に銀行に無断で賃貸にすると、収益物件として住宅ローンの対象外となる)
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

お礼日時:2007/02/08 10:14

その借りたところによって手続きは異なるのが当然なので、問い合わせましょう。



> 転職、退職などにより変わっている場合何か影響があるのでしょうか?
規定の返済を続けている限りは、特に問題がない場合がほとんどです。

> 優遇金利の条件として「給与振込、公共料金」などがありました。
守っていないと、優遇が取り消されても文句は言えません。一度取り消されると、再び受けることは出来ないと思った方が良いです。

この回答への補足

住宅ローンが実行後に、転職や退職を理由に
一括返済を求められたりするものなのかしら?と
ふと不安になったものですから、質問させていただきました。
一括返済を求められたりする場合とは、どんな場合なんでしょう?

補足日時:2007/02/07 14:49
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
優遇が取り消されるのは仕方がないですね。

お礼日時:2007/02/07 11:34

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 なにかと抱き合わせとか、特別な条件や落とし穴があるわけではありません。営業政策上、金利を高くして、お金を集めたいのでしょう。
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1.固定期間終了時の元金を残期間で元利金等返済したときの返済額になります。(金利はその時点の変動金利利率です…特別に金利を計算する訳ではありません。その時の約定金利です)

2.変動金利はいろいろありますが、4月時点での金利水準を元に7月から、10月時点の水準を元に、1月から変わるとか。
 金利が変動すれば、その次の月から変わるとか、いろいろです。また、5年ごとの見直しは、返済額です。5年は一定なんですが、5年後に金利が上がっていれば、返済額を引き上げなければいけません。だけど、25%以上引き上げるのは負担が大きく、25%まで上げるに留めようという事なんです。
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今低金利ですから、おそらくシュミレーションすれば多く借りられる計算になると思います。銀行も、ある程度、審査の時は金利上昇を見込んで(例えば5%になるとか)返済比率を計算して審査しますから、その点今の時点での返済は楽なはずです。ですから、5%で返済していると仮定して、返済額を計算して実際の返済額との差は貯蓄に回す等にして、金利上昇時にはその溜まった預金で内入するとかして返済負担の軽減を図ることが重要になると思います。
先ほどの例は、バブル期に実際起こったケースです。あの時は、金利は毎月のように上がっていましたし、住宅ローンの金利も10%近くまでになった時期でしたからいわば想定外ではあったケースです。今後の景気回復の状況で金利も変化してきますから、余裕を持った返済計画は必要でしょうね。

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Aベストアンサー

3,200万円の借換ですか。2年では60万円ほどしか減ってないでしょうね。
さて、担保割れとは、保証会社ないし銀行があなたが担保にする土地建物がどれくらいの評価額になるか算定し、それが借入希望額に及ばないときのことを言います。
新築で購入された場合、もともと評価額が売買価格の70%程度になってしまうので、自己資金を結構入れてないと担保割れになっていると思います。
最近では担保評価の300%迄融資してくれる場合もありますが、本人の返済能力に余裕がない限りなかなか応じてくれないというのも聞いてます。
また、フラット35については新規に購入・建築する場合は使えますが、今回のような借換の場合は使えません。
借換費用は概算ですが、融資に関して約70万円、登記で15~20万円程度必要です。これが何年でペイできればいいのかも考えどころですし、それだけの資金の工面も必要です。

Q韓国政策金利の推移

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政策金利でなくとも、長期金利や銀行の預金金利など、推移がわかるものであればよいのですが、どなたかご存知でしょうか?
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何卒よろしくお願い申し上げます。
(為替のカテか債券のカテか迷い、こちらのカテで質問させていただきました。不適切でしたら申し訳ございません。)

Aベストアンサー

もしよろしかったら、韓国のサイトになりますが、どうぞ^^;

グラフでは青い線が定期預金の金利の金利です。

その下の図では日付の隣にあるのが定期預金の金利です。

参考URL:http://bank.naver.com/index/account.nhn

Q住宅ローン 固定金利と変動金利、どちらがいいでしょうか?

住宅ローンですが、今なら固定金利と変動金利はどちらがいいでしょうか? アドバイスください。

Aベストアンサー

こういう話に絶対という事はありませんので以下はあくまで一意見という事でお読みください。

まず住宅ローンの固定金利・変動金利、どちらが有利かと言う質問ですが、現状の金利水準がゼロに限りなく近い最低水準だとすれば今後金利が上がるかどうか?ということになるかと思います。

金利が動く(上がる!)には一般的にいくつかの要素(理由)が必要と考えられます。そこで一つの要素、それもかなり影響があるであろう要素の一つに俗に2008年問題といわれる物が有ります。(参考URL参照下さい。)

簡単に説明しますと、バブル以降に政府が景気対策等で投入した資金の手当て等の為に1998年に発行した10年物の国債償還期限が2008年から急増し、これらを借換える為の国債の額は2008年で総額170~180兆円にも達すると云われています。大量発行する国債を引受けて貰う為には金利を上げざるを得ない(さもなくば引受けてもらえない?)、つまり市中金利も上昇するという論理が成り立つ事になります。(大分端折った説明ですが!)

つまり2008年或いはその前後に金利が上昇する局面が予想される事になります。もちろん最初に述べましたように他の要素もあるやも知れませんし、それによっては時期や程度も変わる可能性もあります。参考URLの他にも「2008年問題」、「金利上昇」等で検索をかけると結構な数のサイトがヒットしますので一度読まれると良いかと思います。

http://diary3.cgiboy.com/0/kuriyama5/

参考URL:http://www.noworks.net/archives/000215.html

こういう話に絶対という事はありませんので以下はあくまで一意見という事でお読みください。

まず住宅ローンの固定金利・変動金利、どちらが有利かと言う質問ですが、現状の金利水準がゼロに限りなく近い最低水準だとすれば今後金利が上がるかどうか?ということになるかと思います。

金利が動く(上がる!)には一般的にいくつかの要素(理由)が必要と考えられます。そこで一つの要素、それもかなり影響があるであろう要素の一つに俗に2008年問題といわれる物が有ります。(参考URL参照下さい。)

簡単...続きを読む

Q個人間の出資法の上限金利の年109.5%

借用書の相手の住所や名前のところには会社の住所、役職名などが書いてあります。(相手は小さい個人経営の代表です)
これは個人間の出資法の上限金利の年109.5%は適用されるのでしょうか?

貸す時は相手の方から利息を年120%払う(貸したお金の10%を毎月払う)と言いました。(この時私は上限金利のことは知りませんでした)
利息は借用書には書かれておらず口約束ですが、なかなか返済されないので途中で話し合いをしたときなどの会話は録音しています。
お互いが合意していても出資法の上限を上回ると違法でしょうか?
また、違法でも上限までは請求できますか?

長い付き合いだったので、貸した当初は元金だけでも帰ってくれば利息は結構と言うつもりでいました。しかしこの2年間で帰ってきたのは元金の0.5%だけで、返す気がないと感じています。
相手は車も家もあり、いい生活をしています。家庭も持っていますが、おそらく他の女も作っています。(決定的ではないですが証拠もあります)
何度も返してと言いましたが、お金がないの一点張り。
本当に腹が立っていますのできちっと利息も含めて返してもらおうと思います。
何かいい方法はありますでしょうか?

借用書の相手の住所や名前のところには会社の住所、役職名などが書いてあります。(相手は小さい個人経営の代表です)
これは個人間の出資法の上限金利の年109.5%は適用されるのでしょうか?

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利息は借用書には書かれておらず口約束ですが、なかなか返済されないので途中で話し合いをしたときなどの会話は録音しています。
お互いが合意していても出資法の上限を上回ると...続きを読む

Aベストアンサー

貸主が個人か業者かの違いです。
借主が個人化業者かではありません。

Q住宅ローン 固定金利と変動金利 どちらを選ぶべきか?

6年前に某地銀で4,050万円を借り入れ、当初固定3年を(2.15%)選択し、さらに3年経過後に再度、3年固定(2.25%)で返済してきました。今月末が見直し月になっております。現在、ローン残高3,250万円 残り期間20年 夫婦合算収入1,400万程度です。3年固定が終了すると、自動的に変動金利に変わります。(7月1日現在2.625% 3年3.35% 5年3.75% 10年4.15%)借り換えの意思があり、既に他行で審査もパスしていることを現在借りている銀行窓口で示唆したところ、残り20年の期間全てにおいてどの金利からも1%優遇するので残しておいて欲しいと言われました。借り換えを希望した銀行は保証料と団体生命保険料の負担がないので諸費用は登記費用だけですむので有効だと思っていたのですが、今の銀行が全期間1%優遇してくれるのなら、そのままでいこうという気持ちに変わりました。そこで今月から(7月)から各金融機関の住宅ローン金利が上がりましたがどの金利(変動か固定指定)を選ぶべきか迷っています。今後は繰上げ一部返済も予定しており年間に100から150万は可能です。宜しくお願いいたします。

6年前に某地銀で4,050万円を借り入れ、当初固定3年を(2.15%)選択し、さらに3年経過後に再度、3年固定(2.25%)で返済してきました。今月末が見直し月になっております。現在、ローン残高3,250万円 残り期間20年 夫婦合算収入1,400万程度です。3年固定が終了すると、自動的に変動金利に変わります。(7月1日現在2.625% 3年3.35% 5年3.75% 10年4.15%)借り換えの意思があり、既に他行で審査もパスしていることを現在借りている銀行窓口で示唆したところ、残り20年の期間全てにおいてどの金利からも1%...続きを読む

Aベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当した事もあり、現在は、金利商品による資金運用を担当している者です。

> 今月から(7月)から各金融機関の住宅ローン金利が上がりました
今月から…という表現は、結果的には正しくなくなるかもしれません。
あくまでも各金融機関が発表しているのは「今月の」店頭表示金利ですので。
今日(7月2日)、6月調査の日銀短観が発表になりましたが、あの数値では7月の利上げはまずないでしょう。8月利上げの可能性は「相変わらず」という印象ですね(私は8月利上げ説です)。
そうなると、8月の住宅ローン金利がどう動くか、大変微妙になります。
8月の金融政策決定会合は22日・23日ですから、8月は各金融機関で住宅ローンの「囲い込み」のために、金利を一旦下げる可能性も考えられますから。
そうなると、今月の金利パターンの変更は見送って、一旦変動金利型に移行させ、来月固定金利型に変更…とした方が有効ですから、判断に悩むところですね。

> 7月1日現在2.625% 3年3.35% 5年3.75% 10年4.15%
某メガバンクさんの金利とも似ていますが(3年だけさらに0.05%低い)、ここから1.00%優遇ということですよね?
適用金利を考えるのならば、「変動金利型1.625%」以外は高いです。
3.15%ならば、借り換えをすれば、残りの全期間・20年固定でも、この金利で借りられる金融機関もあると思います。
とりあえず現在2.25%の金利が1.625%になれば、(ボーナス返済なしならば)毎月の返済額が約1万円減ると思います。
この分は当然に蓄えて繰上返済にプラスしますよね?

この先しばらくは、年2回、0.25%ずつのペースで利上げがあると私は考えています。
ですが、1.00%金利優遇があれば、変動金利型の適用金利が1.625%から3.15%になるには、6回の利上げが必要になります。

変動金利型を採った場合、「金利は半年ごとに見直されるが、返済金額は5年ごとにしか見直されない」ということになると思います。
金利が上昇を続けても返済金額は変わらないので、返済額のうち元本充当部分が減り、結果、元金が減らない…ということにもなります。
金利の見直しが行われた際、金利上昇によって本来ならば返済金額も上昇する分を、別途貯めておき(or運用する)、それを繰上返済する際に上乗せする…という資金管理の仕方ができればいいのですが…。

これができるのでしたら、私は変動金利型をお勧めします。

毎年150万円ずつ繰上返済をしていくならば、
・年利3.50%の全期間固定で借り換え
・年利1.625%の変動金利型とし、半年ごとに金利が0.25%ずつ上昇する
の2パターンを比較しますと、後者では最終的に金利が6.875%まで上昇します。
でも、総支払利息は、変動金利型の方が多少少なくて済みます。
さらに、金利上昇による返済額の上昇分も繰上返済の際に充当すれば、もっと返済期間を短くする事もできます。

金利の上昇はあくまでも予想に過ぎませんし、先々までの資金計画が立つ…という点では、残りの全期間固定にした方がいいと思いますけれど、必ずしも「残りの全期間固定にした方がお得」になるとは限らないことだけ、アドヴァイスをさせていただきます。

> 借り換えを希望した銀行は保証料と団体生命保険料の負担がないので諸費用は登記費用だけですむ
保証料は見た目に負担がない…というだけではありませんか?
また、せっかく借り換えをされるのに、イマドキ「ごく普通の団信」ですか?
保険料は債務者負担になってしまいますが「特定疾病保障付き」なども考えられるべきではないかと思うのですが…。
普通の団信は、高度障害を負った場合にも適用されるとありますが、正直申し上げまして、「死ななきゃ金は払われない」のが実態に近いです。
対して「特定疾病保障付き」は、その疾病と診断されれば弁済がされます。
こういった点も含めて、借り換えの検討もされるとよろしいかと思います。

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当した事もあり、現在は、金利商品による資金運用を担当している者です。

> 今月から(7月)から各金融機関の住宅ローン金利が上がりました
今月から…という表現は、結果的には正しくなくなるかもしれません。
あくまでも各金融機関が発表しているのは「今月の」店頭表示金利ですので。
今日(7月2日)、6月調査の日銀短観が発表になりましたが、あの数値では7月の利上げはまずないでしょう。8月利上げの可能性は「相変わらず」という印象ですね(私は8...続きを読む


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