築30年越えの中古マンションについて

現在、僕は30代前半で、妻と二人で賃貸のアパートに暮らしています。
そろそろマイホームを持ちたいと思いはじめ、先日ほとんど予備知識の無いまま近所で中古マンションのオープンルームをやっていたので、見てきました。
ついでにそのほかにも、４件ほど内見させてもらいました。

場所は、東京・中央線沿線で中野～三鷹辺りを希望しており、僕の収入で手を出せるとすれば、２５００～３０００万程度の中古マンションがやっとです。

巡ったマンションは内装はすべて綺麗に完全リフォームされていましたが、どれも築30年を越えており、今後そのマンションを35年ローンで買ったとして、そのローンが支払い終えるまでの間無事持ち堪えてくれるか心配になりました。（大地震などの天災は別として）

中央線沿線を希望するのは、子供の頃から住み慣れている環境ということと、両親がやはりこの辺りに住んでおり、将来、何かあったときにすぐ飛んでいけるように、という考えがあるからです。

すみません。長くなりましたが、築30年越えの中古マンションを35年ローンで買う、というのは、どうなんでしょうか？寿命の面、出費の面、他にも気をつけるべき点があれば、教えていただければと思います。

No.1 回答者： oshiete-komatta 回答日時： 2007/02/07 22:08

購入価格は2500～3000万とのことですが、

自己資金はおいくらでしょうか。

基本的に中古物件は担保価値が低いのでフルローンは組めません。
自己資金の少ない場合は少々価格が高くても新築しかないですよ。

ちなみに我が家は昨年フルローンで3800万の新築を買いました。
駅からは多少離れましたが小金井と府中の間です。
少々立地条件を甘くして新築を検討してみてはいかがでしょう。

No.2 回答者： echino 回答日時： 2007/02/07 22:33

不動産屋です。

築３０年経ってることを踏まえて考えると、システム部分のリフォームが
難しいと言う点に注意したほうがよいです。
一戸建てよりもマンションの場合はリフォームできる箇所が限られ
特に水回りや空調に関しては自由が利かない場合があります。
また管理規約で特定のリフォームが禁止されている場合があります。

選ぶポイントとしては内装部分よりも、外装（塗装状態）やパイプ回り
など、マンションの総意で修繕を行うべきところが、きちんとされているかです。またＮｏ．１の方が仰っていますが、若干担保評価は低く
なるケースがあります。（金融機関によっては築年数制限があります）


Ｐ．Ｓ
個人的には東小金井、武蔵小金井、国分寺、西国分寺あたりで探した
ほうが、とりあえず満足できる物件にめぐり合えそうな気がします。

No.3 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/02/08 17:17

＞大地震などの天災は別として

1981年以降に建築確認された建物は、施行不良や設計ミスなどなければ、大地震でも倒壊しないように設計されています。
しかし３０年前の１９７０年代の時期は、今より劣る耐震基準が使われており、倒壊する危険性があるものが存在します。

なお、現在は仲介業者は耐震診断の実施の有無、実施していればその結果を報告する義務（重要事項説明）が課せられていますが、実際耐震診断を行って耐震安全性が確認されている物件はまれです。

またコンクリートはアルカリ性があり、それで中にある鉄筋が錆びるのを保護していますが、空中の炭酸化物と化学反応して徐々にアルカリ性を表面から失っていきます（中性化といいます）。
鉄筋までのコンクリートのかぶり厚さと中性化の進む速度の関係から鉄筋コンクリートの寿命は６０年程度と考えられています。

また、１９７０年代には、西日本（特に瀬戸内海地方）を中心に、コンクリートに使用する砂を、川砂の代わりに塩分を多量に含む海砂を使用してるものがあります（現在では塩化物量が制限されていますが当時は塩分によるコンクリートの劣化がよくわかっていなかったので規制がなかった）。
http://www.ne.jp/asahi/suita/kyouiku-kankyou/sui …

塩化物量が多いとそれだけ鉄筋コンクリートの劣化が早まります（有名なのは山陽新幹線のトンネルのコンクリート剥離）。
関東地方では使用するケースは少なかったようですが、０ではないようです。

なお、なぜ海砂を使用したかというと、建設ラッシュに川砂の供給が間に合わなくなったからです。バブル時期もそうでしたが建設ラッシュ時の施工は程度が悪いものもあります。

耐震基準から判断される耐震性能への不安とコンクリートの寿命からいうと３５年というのはちょっと厳しいように思います。

No.4 回答者： blackhill 回答日時： 2007/02/09 00:09

設備や耐震性能については、他の回答に詳しいので触れません。

　もうひとつ大事なことは、建替えの問題です。容積率に余裕がありますか。現況不適格になっている項目はありませんか。地盤は大丈夫ですか。問題があれば、慎重な判断が望まれます。
　さらに、住民が高齢化していると、建替えへの抵抗が強くなります。管理組合が計画修繕をきちんと実行し、また十分な積み立てをしているかどうか、専門家による診断をうけているかどうかも、年収の数倍の投資するわけですから、冷静に検討する必要があります。

　なお、築30年超のマンションで、35年ローンが本当につきますか。貸すほうも勇気が要りますね。