築23年中古物件購入について

物件の概要です
昭和58年築。
土地面積　136m2　建物面積　74m2
旗竿地のため、無駄な部分も多く、駐車スペースがありません。
第1種低層住居専用地域
23区内私鉄徒歩8分程度

我が家の状態は
年収　合算で900万程度
貯金　かき集めて2千万強
ただし私（妻）がもうすぐ二度目の産休予定、１年後復職を予定していますが
正社員で働き続けられるのは、数年（2、3年）かと。
ただもし退職になっても派遣で職は探すつもりです。

建物が古いので住宅ローンを返済しつつ、
リフォームの費用もためなくてはいけません。
現在9万弱の賃貸に夫と娘と３人で暮し、
生活費は月25～30万程度。貯金は月25万確保しています。

このような状態で4500万程度の築23年の中古物件を購入することは
現実的でしょうか？

ローンシュミレーションなどはしてみたのですが、
実際買うとなるとどうもふんぎりがつかず、
購入か一生賃貸かの原点に戻ってしまいました。。

ご意見、アドバイスいただけると幸いです。

No.6 ベストアンサー 回答者： legacy_bp5_20r 回答日時： 2007/02/13 18:34

昨年に中古も含めてマイホームを物色し、結局、新築の建て売りを買った者です。

都内、徒歩８分、坪単価１１０万、って事ですね。（建物は住めたとしても資産価値無し、土地のみ評価）

率直に「安いなぁ」ってゆーのが感想です。私が昨年の後半に調べたトコだと練馬区で整形地ですが、ご質問者様の条件と近いトコは坪１４０万ぐらいでした。

旗竿地の旗は幅２ｍありますか？（２ｍ未満は再建築不可）、駐車場を確保出来ない程に細いと建て直しの時に建築コストが高く付くそうです。他に旗竿以外の悪条件があるのですか？建て直しでも斜線の関係とかで今より大きくできないとか。。。

たぶん７４ｍ２では子供が幼稚園までは良くても、１人１部屋が必要になると手狭ですよ。４人家族で部屋の構成を考えると９０ｍ２ぐらい欲しいです。

昭和５８年の建物だと１０年以内に建て直しでしょうね。ヘタにリフォームするよりスッキリしますよ。耐震とか間取りの自由度とか。。。

頭金に２０００万つっこんで、１０年でローン（２７００万？）を完済して、新たに建て直しに２０００万のローンを組む、うーん、結構、痛いですね。

中古なら４０００万まで、新築なら６０００万まで、がターゲットラインでは？

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。

相場的には坪単価が２００万以上するので安いほうなのだと思うのですが
アドバイスいただいたように、リフォームにかかるお金、
土地の形（旗竿地）がひっかかっています。
旗は幅２ｍないのですが、地域の対策？で建て直しが出来るように
なっているようです。

中古なら４０００万、新築なら６０００万。
確かにその通りですね。再考したいと思います。

書き忘れたのですが、お風呂場、トイレ、壁の塗りなおし、室内の簡単なリフォームは既に済んでいます。
が、不動産曰く、耐震の方は不安があるそうです。

補足日時：2007/02/13 21:34

No.7 回答者： yokomosa 回答日時： 2007/02/14 00:09

物件が気に入っているのであれば、現実的だと思いますよ。

その物件が高いか、安いかはそれを検討する人次第。

ローン的には、合算年収フルで組めば7,000万円くらいは借入可能です。
ですので、自己資金2,000万円を合わせれば9,000万円くらいはお住まい購入にかけられますね。

一戸建てはリフォームにお金がかかりますが、2,000万円もあれば新築同様になります。
（一度、基礎だけは見てもらったほうがいいかもしれませんが）

私のお知り合いも、築20～25年の箱を買ってリフォームした方は沢山いますよ。

No.5 回答者： chimechimedori 回答日時： 2007/02/13 18:14

　ローン返済については、頭金も充分、返済額等も問題ないと思いますが、２３区内で駅徒歩８分だとこんなにするのですね。

土地面積　136m2、旗竿地で、４５００万円ですか。
近隣の相場と比較したりして調べて妥当だったらいいのですが。
家を建て替えるにしても、旗竿地ですと重機を入れるのも大変です。
また、水道管やガス管が隣地の下を通ってないか等もお調べ下さい。
購入される場合は、言い値で契約せず、１、２割の値引きを交渉してください。売主は、値引き要求を想定して、査定額に上乗せをしている場合があります。
　正直、これだけの金額をかけるなら、もう少し、条件の良い土地があればよいと思いますが、何分、都心の地価の現実に疎いため、気の利いた助言ができなくて申し訳ありません。

この回答への補足

早々のご回答感謝いたします。

知り合いの不動産やさんに聞いたところ、旗竿地だからか
相場的には安いようです。
あれこれ探していますが新築だとこの物件の半分の広さで
6000万以上はします。

ただご回答いただいたように築20年以上の為、
10～20年後には大規模リフォームが必要
駐車スペースがない
など、気になるところもあり、今の貯金をすっからかんにして
ローンを組んでまで購入する価値があるのか悩んでいます。

賃貸にしても住み替えると、相場的には3DKで15万程度する為
迷っています。

補足日時：2007/02/13 18:18

No.4 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/02/13 18:07

＞このような状態で4500万程度の築23年の中古物件を購入することは

現実的でしょうか？

・貴方自身の年齢
・貴方だけの年収
・駐車場は不要なのか借りるのか
・土地だけの価値

最低でもこれらが知りたいですね

No.3 回答者： Fiorina 回答日時： 2007/02/13 17:55

>昭和58年築。

>土地面積　136m2　建物面積　74m2

土地の面積は十分かと思いますが、74m2では将来手狭になるかも
しれませんね。２人目のお子さんが男の子だと将来子供部屋も２室
確保しなくてはならないので、間取りにもよりますが、もう少し広い
方が無難でしょう。古い点は、物件によりけりでメンテしてあるか
どうかであと何年住めるかは差があるでしょう。

>旗竿地のため、無駄な部分も多く、駐車スペースがありません。

再建築可能であれば旗竿地でも別に問題はありませんが、
駐車スペースは問題です。現在駐車スペースがなくても、将来
スペースを設けられるかどうかで資産価値が大きく違います。
いざ手放したくなった場合のことを考えると、当面使わなくても
駐車スペースは必要です。
　ご収入と貯蓄の数字からみて4500万円は十分買える値段だと
思います。築10～15年くらいの中古があればいいですね。
私なら、もう少し上物が広くて新しいものを駅からの距離を離して
探します。まさに一生になんどもない大きな買い物ですから、
落ち着いて探されてはいかがかと思います。がんばってくださいね。

No.2 回答者： 0913 回答日時： 2007/02/13 17:33

地域差が大きいでしょうが、築23年、136ｍ2の敷地で4500万円はすごいと思います。

バブル崩壊直前の高～い時期でしたが、123坪築20年を1200万円で購入しました。確かに格安の買い物ではありましたが、今では建物のぼろさがひどくなり、悲しいです。

夫は住めるなら何でもいい派になってしまったらしく建て替えなど眼中にありません。
ま、我が家の事情はともかく、建て替えはタイミングもあり、なかなか難しいようです。
4500円の予算なら、新築をお探しになったほうが後々安心かと思います。

No.1 回答者： kensaku 回答日時： 2007/02/13 17:32

昭和５９年に建築基準法が改正になっていますので、それ以前築の建物は、耐震診断をしてみたほうがいいかもしれません。

築２０年以上たっていると、あと１０年もすると大規模な改修か改築を迫られる可能性もあります（私の家がそうでした）。

４５００万円は土地代だと思ってもいいと思います。上物の価値はほとんど無い状態でしょう。

私なら、その金額を出すのであれば、もっと広くてＰ付きの新築マンションを探します。