二項道路について

以前、借地だった所を地主さんから買い取りました。
側道が、地主さんの私道から、数年前に二項道路になり、
人から聞いた話では、土地を売る場合には、元の地主さんの印がないと売れないというような事を聞きました。
どうなのでしょうか？
教えてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/04/11 09:44

>土地を売る場合には、元の地主さんの印がないと売れない

二項道路指定されたからというのは理解できません。

二項道路指定とは、それまではただの私道に過ぎず、もっと正確に言うと建築基準法上は道路としても認められてなくて単なる通路に過ぎないような道を、市町村議会にてそこは道路にすると宣言されたということを意味します。

わかりやすくいうと、それまでは私道所有者が自由に出来たものであり、ご質問者の土地への立ち入りなどにその私道を使う場合には地主の承諾が原則必要だったものが、２項道路の指定を受けたことで、それは「公衆用道路」として認められることとなり、公道に近い扱いを受けるようになったため、地主による私権が制限されていると解釈することが出来ます。

要するに２項道路指定された－＞公道に近い扱いとなるという意味であり、また道路所有者にとっては、自分の自由に出来る道路から自分の自由にはならない道路となったという意味でもあります。

つまり２項道路指定を受ける前はその土地を売却するにはその土地に至る道路をもつ地主の承諾がないと、事実上売れない土地だったものが、２項道路指定されたことで、地主の承諾にかかわらず通行が出来るようになったと考えることが出来ます。

事実、２項道路指定を受ける前だと、その土地に建物を建てる場合には建築確認申請では地主の承諾が必要になります。しかし２項道路指定されていれば地主の承諾は不要です。

とはいえ、たとえ２項道路指定がなされていたとしても、出来るだけ地主の承諾を得たほうが売りやすくトラブルになりにくいのは確かです。通行権の問題は少々難しく、特に明記された法律が存在しないこともあり、判例の積み重ねで構成されているためです。そのため裁判すればまず通行権は認められることが多いのですが、トラブル防止のために事前に地主の承諾を得たほうが安全といえば安全です。

No.3 回答者： utama 回答日時： 2007/04/11 20:52

補足ですが、No.1 さんの説明があてはまるのは、二項道路ではなく、位置指定道路のことと思われます。

二項道路は、建築基準法施行以前（昭和２５年以前）から存在する道路で、復員２ｍ以上４ｍ未満のもので、市町村の指定を受けたものです。昭和２５年以前から存在する道路ですから、最近になって二項道路の指定がされるというのはまずありません。

考えられるケースとしては、昭和２５年以前から幅員４ｍ未満の道路として存在してはいたが、いままでは純粋な私道扱いであった道路が、位置指定道路としての指定を受けるのと同時に二項道路としても指定を受けたというケースくらいです。

その上で、承諾云々は、二項道路についての問題ではなく、位置指定道路（公衆の用に供される私道）についての問題でしょう。この点では、No.1 さんの回答を、位置指定道路で読み替えてもらえれば、ほとんど適切だと思います。

位置指定道路については、一応誰でも通行が認められ、私道所有者の承諾が無くても接する土地に建物を建設したりすることができるので、法律上は、承諾は必要とされません。しかし、金融機関などがお金を貸す場合には、位置指定道路の所有者とのトラブルを防ぐために、承諾書などの提出を要求する例があります。

No.2 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/04/11 14:18

＞地主さんの私道から、数年前に二項道路になり

まず、「私道から二項道路になる」という表現はあまり意味を成しません。
なぜなら「私道」と対になる語は一般的には「公道」ですし、二項道路というのは建築基準法42条2項道路ということで、建築基準法上の概念に過ぎませんので二項道路でも「私道は私道」です。
もちろん「公道の二項道路」も存在します。

そして二項道路として指定されていれば、道路中心線から2mというセットバックが生じるものの、建築基準法上の接道要件を満たす「道路」として見ることが出来る、ということです。

私道の所有者はあくまでも「私」ですから、建築基準法上で二項道路に指定されているからといって、厳密には第三者の通行権や掘削する権利が自動的に与えられるわけではありません。

で、質問に関してですが、承諾を得ないと土地が売却出来ないということはありません。
但し、その土地を買い受ける人の立場に立てば、通行や住宅建築等の目的の為の掘削の許可という意味での承諾書がないと後々何を言われるかが非常にリスキーです。
又はその人が融資を受けて土地を買う、もしくは家を建てる立場であれば、金融機関から地主の承諾が求められることは容易に想像出来ます。

つまり売却行為そのものに許可は不要だが、購入する人間にとってみれば、そのような承諾が不可欠になってくる可能性が高いということです。