住宅ローン×でした。

Question

先日、3月末に、ある2つの銀行に住宅ローンを申し込みました。

Aの銀行
2650万円のローン申し込みでしたが、2450万円までならOK。
保証人を立てれば2650万円が可能

Bの銀行
結果×でしたが、給料明細と年末調整の額が一致しておらず（5万円分）、再度、訂正した給料明細を会社からもらい、提出したが、×でした。

そこで、不動産やには、5月に出る「課税証明」が出るまで待ちましょう。とのことで、今新たな物件を探し中です。

こういった流れですが、課税証明って、そんなに威力があるものなのでしょうか？
不動産やは、課税証明があれば、問題ない、みたいなことを言っています。


また、いい所が見つかったのですが、たまたままた売主が以前と一緒なのです。
こういう場合はよくあるのでしょうか？
売主にしてみたら、こちらの印象は悪いと思いますし、同じ不動産や、おまけに同じ支店らしいです。

とてもいい物件を見つけたため、模索中です。

アドバイスをください。
よろしくお願いいたします。

noname#35582 · Accepted Answer

おはようございます。ode_an_dieです。

週末の住宅ローン相談会ですと、わざわざお手間と費用を使っていただかなければならない「証明書類」などは用意していただきません。
口頭か簡単なアンケート形式での「お尋ね」があると思います。
計画している住宅のイメージや、具体的に考えている物件があればそれについてお伺いしたりします。
ご本人については、生年月日、勤務先、年収など、それとご家族の状況ですね。
当日でなければ、相談会の予約の際に多少の聞き取りがあったのでは？と思います。
あとは、「当行を選ばれた理由」などという項目もあるかもしれません。

> ３月のローンがだめだった話はするべきなのでしょうか？
> また、話をする（聞かれて答える場合も含めて）、または銀行側にも分かる（のかは不明ですが）場合は、なにか不利な点はあるのでしょうか？
> ３月で違う銀行のローンで×なのであれば、うちも×みたいな…。
言わなくても構いませんよ。
もしかしたら、相談会当日に「『個人信用情報』を照会したいのでそれに対する同意が欲しい」旨のことを言われるかもしれません。
『個人信用情報』は、「個人信用情報機関」というところに登録されているので、そこに「問い合わせ」をするのですが、おそらくそこには「ご質問者さまが３月にＡ銀行とＢ銀行に住宅ローンを申し込んだ」という記録が残っているでしょう。
もし相談に行ってその点を尋ねられたら、まず「購入対象物件が変わった」と言ってください。
加えて「前の物件の時は『不動産業者に勧められるまま』Ａ銀行とＢ銀行に申し込んだのだが、担当者の態度がイマイチで…。」とでも言っておいてください（喜んで、一生懸命になりますよ）。
なお、個人信用情報機関には、ご質問者さまがＡ銀行とＢ銀行に「住宅ローンを申し込んだ」という情報は登録されていますが、「Ａ銀行とＢ銀行の住宅ローン審査に落ちた」という情報は登録されていませんので、ご安心ください。

> その銀行を家計のメインバンクとしている、していないは、関係あるのでしょうか？
ありません。
事業を営んでいらっしゃって、事業のメインバンクとなっているならばともかく、単なる個人での利用ならば影響はありません。
いっそ、住宅ローンによる「新規」の方が、顧客が増えることになるので喜ばれます。
住宅ローンで「金利優遇」を受けようとすると、金融機関は「給与振り込み」、「五大公共料金のうちのいくつかの口座振替」、「カードローン契約」などを条件にします。
要するに住宅ローンをきっかけに家計のメインバンクになる訳です。
給与振り込み口座になれば、クレジットカードに引き落とし口座もこちらに変更した方が便利でしょう？
こういったことから、顧客拡大につながるのです。
現在は、どの金融機関も住宅ローンをきっかけとしたリテール部門（小口・個人取引）の伸張を図っていますからね。
不動産屋の担当者さんは、現在の金融機関情勢について情報収集不足です。
その程度の担当者ならば、マニュアルどおり「短期固定」を薦めてきても仕方ないかな。

「家」に対するご本人のヴィジョンがしっかりしていれば、自ずから資金計画もしっかりしたものができてくるものです。
ご質問者さまにとっても、ご家族にとっても「いい家」を手に入れられるといいすですね。

noname#35582 · Answer

ode_an_dieです。
私で分かる＆お答えできる範囲のことでしたらいくらでもご質問ください（分からないことやお答えできないことはその旨申し上げますので）。

> 住宅ローン相談っていうのは、実際審査などはしないんですよね。
私は「する場合の方が多い」と思っています。
これは、金融機関によっても違うと思いますが…。
属性からのみ審査をするところと個人信用情報機関の端末もオープンさせて「事前審査」に近い形で行うところがあると思います。
週末ですと「住宅ローン相談会」でしょうか？
私の勤務先の場合、週末の住宅ローン相談会には保証機関を加わらせないので前者になります。

> 通す不動産屋によって、ローンを組める組めない、って関係あるのでしょうか？
> 不動産屋を通さずに審査を組むのと、不動産屋を通して組むのとでは、何か違いはあるのでしょうか？
「通す不動産屋によって」については、あると言えばあるし、ないと言えばない…んですよね。
不動産屋に限らず、建築業者、司法書士等、かつて住宅ローン融資で不正を働いたことがある人・組織・企業が係わっていれば、融資ＮＧとなります。
そうでなければ、「通す不動産屋によって」ということはないと思います（Ａ不動産屋の仲介ならば通るけど、Ｂ不動産業者の仲介は不可…ということはないと思います）。
「（不動産業者を）通すか通さないか」で違ってくる場合はありますけれどね。

といいますのは、不動産屋と提携している銀行等金融機関が、独自の「提携住宅ローン」を扱っている場合があるからです。
実際には、不動産業の場合、大手の不動産業者になると思いますが。
新築マンションの分譲の場合は、そのマンションの近隣にある金融機関とマンション販売業者が契約をして、「提携住宅ローン」を扱います。
条件的にも有利だったりしますし、多少のことならば「無理」が通ります（というか業者が通させます）。
でも、業者がゴリ押しするような案件は、たいてい後で「破綻」しますけれどね。しかも割りと債務が多く残っている早い段階で（そういう案件を実際に担当しましたよ…）。

noname#35582 · Answer

またまた参りましたode_an_dieです。
今回も長文になってしまうと思いますが、しばらくお付き合いください。

> B銀行と会社は取引はあります。
Ｂ銀行は、前から勤務先に懸念を持っていたのではないか…と思ってしまいます。
源泉徴収票が機械打ち出しならば、完全に給与の元データの改ざんをしている訳ですから…。

> 今度の土曜にでも、別の銀行へ相談に行こうと思っていますが、何箇所も相談やローンの申し込みなどをしてよくないことはあるのでしょうか？
これは大丈夫です。
住宅ローンの場合は、「よくないこと」はありません。
フラット35ですら、複数の金融機関に「申し込み」をすることを前提としたようなＱ＆Ａを作っています。
申し込み時にさまざまな書類が必要になりますので、取得するのに費用が必要なこともあります。
その費用負担がある…ということにはなります。
また、確かに、個人信用情報機関に申込情報が登録されることになりますが、前回と今回では「購入物件を見直した。」という言い訳もできますし。
金融機関を選定するために、いろいろな金融機関で審査をしてもらい、条件等を尋ねることは悪いことではありません。
インターネットやパンフレットには記載されていないこともありますから。
先にインターネット等で情報を仕入れておき、分からない点、疑問な点はどんどん質問するといいですよ。
それを厭うような担当者を配置している金融機関は、「その程度」のところです。
特にいろいろな手数料については尋ねておかれた方がよろしいです。
繰上返済をする場合の注意点、この先の金利の動向を聞いてみるのもいいですよ。

勤続年数は「２年」になりますので、この点が少し厳しいかもしれません。

> Ａ銀行は、当初「奥さんになってもらえないか？」と連絡がありましたが、妻は専業主婦なため身内の方でほかにいないか？と言われました。
> こういった場合も、やはり通常の連帯保証人とは異なり、受けなくてよかった、ということなのでしょうか？
保証機関が、自身だけでは2,650万円の債務の保証できない…と言ってきたということになります。
購入物件の査定をしたところ、査定価格が2,450万円だった…というところでしょう。
ちなみに、担保提供者としてならば、専業主婦で収入がなくても連帯保証人になっていただきます。

>> 提案してきた住宅ローンの「金利」が「固定期間３年以内の固定金利選択型」ならば要注意
> というのは、やめといたほうがいいということなのでしょうか？
いえ、実際にはそのパターンを選ばれるのはいいんです。
「固定期間３年以内の固定金利選択型」は金利が低いので。
ですが、現在の住宅ローンも含めた「金利情勢」から「この先」を考えますと、固定期間のあいだに金利が上昇する可能性が高いんです。
去年から今年にかけて「ゼロ金利解除」とか「日銀が利上げ決定」という言葉を目にされたと思います。
お金を預けている立場からすれば、これは預貯金の金利が上がることでもあるので「嬉しい」んですが、お金を借りている立場からするとローンの金利も上がるので「嬉しくない」んです。

よく新聞の折込チラシで見かけます。
大きな文字で「頭金０円！返済額毎月60,000円！！今の家賃と比較してみてください。」と書いてあります。
そして小さな文字で「当社提携の住宅ローンの条件で計算した場合です。当初３年固定1.50％　35年返済　ボーナス時12万円。固定期間終了後は金利が変わるので返済額も変わります」と書いてあります。

「当初３年固定1.50％」は、金融機関が出すいろいろな条件を承知した場合の「適用金利」です。
現在の住宅ローンの３年固定の「店頭表示金利」は、主要銀行で2.80～3.00％程度です。
条件を飲む代わりに店頭表示金利から1.30％程度の「優遇」が受けられるんです。
でも、固定期間終了後も「優遇」してもらえるかどうかは分かりません。
優遇がなく、さらに金利が上昇していれば、固定期間の終了によって金利の見直しが行われるときには、適用金利が5.00％くらいになっているかもしれません。
これを「金利上昇リスク」といいます。
これに備えるためには、当初から「全期間固定金利」を選ぶしかありません。
ですが、「全期間固定」の金利は優遇を受けても3.20％程度。
その他の条件によっては、この金利の高さが「返済負担率」を左右するのです。
ですから、不動産屋や販売業者は「売る」ために、返済負担率を低く計算できるようにするんです。
それが「固定期間３年以内の固定金利選択型」です。
不動産屋や販売業者は売ってしまえば終りです。
住宅の購入者が「金利上昇リスク」によって住宅ローンの返済ができなくなり、泣きを見ることになっても関係ないんです。

現在ご質問者さまは33歳とのこと。
できれば、現在の一般的な定年年齢である「60歳までに完済」で計画を立ててみてください。
実際の契約は35年返済でも構いませんが、計画はより厳しくしてください。
その方が実際の返済に無理が出ません。
ご質問者さまの場合、60歳までに完済、全期間固定金利で計算しても返済負担率の点ではクリアします。

そして、できれば、早め早めに「繰り上げ返済」をするように心がけてください。
ですから、繰り上げ返済の条件や手数料をしっかりと尋ねられるとよろしいでしょう。
なかには「繰り上げ返済手数料は一切無料」という金融機関もありますよ。

noname#35582 · Answer

＃１です。
お礼をありがとうございました。

> 勤続はこの4月で3年目です。
ごめんなさい、この書き方は少し分かりづらいです。
(1)平成16年４月に就職された場合は勤続３年。この４月から４年目
(2)平成17年４月に就職された場合は勤続２年。この４月から３年目
「勤続」という場合は「何年」とか「何年何か月」という言い方をします。「何年目」は「（就職して）今年は何年目」という言い方で使います。
金融機関によっては、「勤続３年以上」と条件をつけるところもありますが、不動産屋さんを介してのローンならば、大目に見てくれるはずですから、この点は問題にならないでしょう。

でも、勤続２年以上の「給与所得者」に、源泉徴収票とは別に給与明細を提出させた理由は分かりません。
「普通は」、源泉徴収票で充分だと思うのですが、数日経ってということは、源泉徴収票があきらかに変だった（辻褄が合わなかった）のか…。
ところで源泉徴収票は手書きですか？それとも機械打ち出しですか？
あと、Ｂ銀行とご質問者さまの勤務先は取引きがありますか？

絶対とは言いませんが、Ｂ銀行の利用は諦められた方がいいと思います。
ご質問者さまの「勤務先」を信用していないような印象を受けますので、今の勤務先で働いている以上ＮＧが出るような気がします。
ご質問者さまの「勤務先」について、以前から何らかの不信感を持っていたか、ご質問者さまの源泉徴収票を見て不信感を覚えたので給与明細も提出してもらって精査したか…。
結局のところ「ボーナスを－5万円の明細を出すから、自分のお小遣いにすれば？」という『不正経理』に通じることをしていた訳ですから、金融機関としては「信用」しないでしょうね。

Ａ銀行が言ってきた「連帯保証人」は、Ａ銀行ではなくＡ銀行の保証機関が追加徴求しているはずです。
収入合算者や担保提供者としての「連帯保証人」はともかく、このような場合の連帯保証人は、例え複雑な事情がなくても、親子でも、受けるべきではないと思います。
そうしなければならないということは、住宅取得計画自体に無理があるということです。
ですから、「購入や建築自体をやめておいた方がいい。」ということになります。

> 自己資金は「0」です。
多分そうでしょう。
Ａ銀行では、100％融資自体を扱っていなかったかもしれません。
> 不動産やに、「0」で購入は今は多いから、問題ない、と言われ
そんなことありません。
不動産屋は、売るために「問題ない、無理ない」条件で話をしますから、鵜呑みにしないでくださいね。
もし、提案してきた住宅ローンの「金利」が「固定期間３年以内の固定金利選択型」ならば要注意だと思ってください。

ですが、年収495万円とのこと。
ご質問者さまの年齢が分からないので、絶対とは言えませんが、借入額2,650万円を、35年返済、年利3.20％（全期間固定）、元利均等償還、ボーナス返済なしという条件で借りられたとすると、年間返済額は126万円程度になります。
借金ゼロとのことですから、返済負担率は126万円÷495万円＝25.4％程度です。
これは返済能力の審査では充分ＯＫなレベルです。

不動産屋を通さずに、100％融資を受けられる金融機関を探してみるのもいいと思いますよ。
「フラット35」が使える物件ならば、フラット35と金融機関のプロパーローンの「併せ貸し」で100％融資を考えられてもよろしいのではないかと思います。

noname#35582 · Answer

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

「給与明細」ということは、審査は「源泉徴収票」で受けられたのではないのでしょうか。
それとも、勤続年数が１年未満でいらっしゃって、割戻し計算のため給与明細を提出されたとかですか？

「源泉徴収票」は、その人の前年の収入や所得を証明する公的書類ではないんですよ。
発行者は勤務先でしょ？
内容に間違いがある場合もあります。
もしかしたら、給与所得のほかにも収入があって確定申告をしているんだけれどそちらは赤字決算。だから、源泉徴収票だけを出そう…という悪意の場合も考えられます。
ですから、かつての住宅金融公庫などは、「源泉徴収票」だけでは、公的な「所得証明」とは認めていなかったのです。
所得証明が出ない時期は「源泉徴収票」をもとに審査をしましたが、資金実行までに「公的な所得証明」もしくは「公的な課税証明」を提出することが条件でした。

「課税証明」、給与所得者でしたらこの５月頃にもらえるのは「平成19年度　市民税・県民税　特別徴収税額の通知書」のことですね（私は愛知県名古屋市在住なので「市民税・県民税」ですが、東京の特別区、町村、都道府の場合はその部分が違っています）。
これならば「公的な所得証明」であり「公的な課税証明」になります。
印刷ですが、地方公共団体や行政区の長の「印」がありますから。

正確な収入・所得の額が把握できないから…ということを理由に融資ＮＧにすることは少ないと思いますが…。
それが理由ならば「課税証明があれば、問題ない」のでしょうが、Ａ銀行、Ｂ銀行の対応を拝見すると、それ以外のところが理由ではないかと思うのですけれど…。

ご質問者さまの属性も分かりませんし、他の借入状況についても分からないので推測になりますが…。
他に借り入れがないのでしたら年収が300～400万円程度である、とか、他に借り入れがあるので返済負担率の面で引っかかる、このいずれかではないかと思うのですが。
この点はいかがでしょう。
あとは、自己資金が少なすぎるということはないですか？
Ａ銀行で2,450万円借りて、残りを別のところから資金調達する（金融機関での借り入れは無理だと思いますので、身内や勤務先に借りるとか）という選択肢はないのかしら？というところから、その点も気になりまして。

住宅ローン×でした。

おはようございます。

ode_an_dieです。

またまた参りましたode_an_dieです。

＃１です。

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

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