名義の回復は可能でしょうか？

20年前に母が購入した農地300坪があります。農家でなかったために、叔母に名義を借り、現在も叔母名義のままです。2年前に母が他界し、私と妹の共同名義にするためには、どのようにすればいいのでしょうか？実質母の所有であるという文書もあります。
詳細
１・母が亡くなる半年前から、ホームセンターオープンの際に、叔母が賃貸契約し、月10万円の賃料は叔母が受け取っている。
２・母が亡くなった年までの固定資産税は、母が叔母に支払っていた。
３・相続人は、私と妹の二人だけである。
また、その土地の「全部事項証明書」を取り寄せたところ、「抵当権」が設定されていました。抹消することは可能でしょうか？
アドバイスお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2007/05/16 17:35

叔母さんが名義変更（所有権移転）に同意しているならば大丈夫ですね。

本来であれば「真正な登記名義の回復」でお母さんの名義にしてからあなた達兄弟が相続ということでしょうけど、すでに亡くなっている人の名義にできるのか？ちょっとわかりません。できなければ叔母さんからあなた達兄弟への「真正な登記名義の回復」による所有権移転でしょうね。司法書士に相談してみてください。
ここで問題になるのは、叔母さんが土地を売ったのではないか？と税務署に突っ込まれることですね。当時の書面をもって税務署で相談しておいたほうが良いと思います。
叔母さんは抵当権の権利者ですか？それとも債務者ですか？叔母さんがその物件を担保にお金を借りているなら返済しないと抹消はできないですよ。
もしかするとお母さんがお金を出しているということで、叔母さんが債務者になってお母さんの権利で抵当権を付けているのかな？それなら相続人であるあなた達が同意すれば末梢できます。

この回答へのお礼

0621p様、ありがとうございます。
母が元気な内に名義変更してしまえば、何の問題もなかったんですね。
どのような方法であれ、税務署も関わってくると思いますので、近日中に、司法書士に相談してみます。
叔母が債務者で、叔母が借金してますね。
抵当権が設定されたままの名義変更も嫌ですので、その辺も聞いてみます。その上で、叔母と話してみます。
ホームセンターからの賃貸料も300万円位になってますので。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/05/16 20:53

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2007/05/14 18:56

まず、叔母さんは名義を変更する事に同意してくれるのですか？これが無理なら難しいです。

証拠があるのなら裁判してもいいでしょうけど。
抵当権とは、誰が債権者でだれが債務者になっていますか？お金を借りているならば、当然返済しないと抵当権の抹消はできません。
登記の地目は今も農地のままですか？農地のままではあなたがたに名義変更はできません。農地転用の手続きが必要です。ホームセンターに賃貸してるならば、すでに地目が変わっているのかもしれませんが。
今の情報からはそれくらいしかアドバイスできませんが、またわからないことがあれば相談してください。

この回答への補足

0621p様、遅くなりましたが、補足です。
１・叔母は、口頭ですが、名義変更にも、賃貸料の返却にも同意しています。
２・母が、当時お金に困っていた知人から1反分の田んぼを350万円で購入して、農家の叔母に預けたもので、その際の書面もあります。売った人、買った人（母）、預ける人（叔母）、購入金額などが書かれています。証人として、祖父も署名・押印しています。
３・抵当権は叔母です。裏で、「金貸し」をしているという噂もあります。
４・地目は「宅地」です。賃貸契約前に「地目変更」と明記されています。
以上のようなところです。
よろしくお願い致します。

補足日時：2007/05/15 22:09

No.1 回答者： bath5 回答日時： 2007/05/14 09:08

名義の変更はできます。

叔母様の元気なうちに、名義の変更、賃貸借契約のやりかえ等されたほうがよいと思います。司法書士に依頼してください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
ホームセンターと契約する際に「地目変更」となり、現在は「農地」ではありません。以前なら、「農地」でなければ名義回復が可能であったが、現在では、それができないと聞いたことがあります。もう少し調べてみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/05/15 10:24