貸家の契約解除について

こんにちは
賃貸物件の契約解除について教えてください。

３年前に一戸建てを、友人（保証人）の内縁の夫の妹に貸しました。
しかし、昨年から土地も含めて売買物件として情報誌に掲載してもらいました。
もちろん、借主の方には「売りに出すので、退去の方向を考えておいてくださいね」と口頭でお知らせしておきました。

つい最近になって、買いたいというお客様が現れたので
借主の方には、敷金全額返金と引越料として１０万円をお支払いするので、２ヶ月後までにお引越しをお願いします。
と口頭で伝えました。
借主の方も「わかりました、家族と相談します」と言われていたのに
借主とは同居もしていないし、保証人でもない兄という方が出てきて
「退去する必要は無い」といい出しました。

半年間の猶予を与えないといけないのはわかっているのですが
口頭で宣告した昨年から半年としていいのか
または、文書通知かなにかを出した時点から半年なのかどうか
教えてください。

金銭的な面で「出ない」といい出したのかと思いますが
どのくらいの退去料が妥当なのでしょうか？
また、保証人（友人）は借主の兄の内縁の妻ですが、申込書等には義理の姉と記載してありました。内縁でも義理の姉でしょうか？
今現在、保証人（友人）は内縁の関係を終わらせているのですが
保証人として認められるのでしょうか？

教えてください。
よろしくおねがいします。

No.4 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2007/05/23 20:51

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

　質問者さんにはお気の毒ですが、ほかの方もお書きのように、正当事由がありませんので、賃貸借の契約解除はできません。別に債務不履行などあれば、それを理由にして解除はできますが、文面を拝見したかぎりありませんので、解除は無理と判断します。

　したがって、その点を裁判などで争っても無駄ですので、結局お金にものをいわせなければならないでしょう。

　立ち退き料の相場をお聞きのようでもありますが、本件では、質問者さんには立ち退いてもらう必要があり、借主は退去する必要がないのです。こういう場合、相手のいいたいほうだいです。

　いやなら出なければいいのですから、相手が圧倒的に強いのです。

　「義理の姉」の件、裁判所は事実婚や内縁者の権利を認めるような口ぶり（最近は正式に認めているかも）ですので、「義理の姉」程度の間違いは許容範囲と見るのではないでしょうか。特に本件は、正しく表示・説明されていれば貸さなかった、というケースではありませんので、いっそう「問題なし」とされる可能性が高いと思います。

　内縁の関係が終わろうと、他の方との内縁が始まろうと、契約は契約。保証人（連帯保証人？）であることは変わりません。責任を追及できます。

　が、本件の場合、保証人であればもちろん、連帯保証人でも出番はないと思いますが、なにをしてもらおうとして、ご質問ですか？

　保証人、連帯保証人は、借主が債務不履行（義務違反）をした時に呼び出す相手です。本件では、借主は退去する義務を負っているわけではないので、連帯保証人らを引っ張り出すことは無理と思いますよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
御礼が遅くなり申し訳ありません。

トラブルはあまり起こしたくないので、気長に待つ事にします。
もちろん、退去の方向で考えて頂く事で話し合いは続けていきます。

本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/05/23 23:31

No.3 回答者： TOGO123 回答日時： 2007/05/23 17:33

すべては話し合いでしょうが、法律的な借主の権利として。

貸家の契約解除は相当に難しいです
交渉は相手次第ですが

借主の権利
・半年分プラス引越し代プラス引越し先の敷金
・正当事由（←検索してください）がなければ出て行く必要もない、つまり兄の「退去する必要は無い」が法律的に正しい。
・正当事由があってはじめて、半年以上前に文章等で通知し、出て行ってもらうことができる。（売却はりゆうにならず）

貸主の権利
・正当な家賃を請求できる
もし出ていかなれば、家賃をはらってもらって貸し続けることしか出来ません。
・そのまま売却する

やっかいな借地借家法に守られているので大変だと思います

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
御礼が遅くなりもうしわけございません。

貸家として買い取ってくれる方を探すのも考えてみます。
気長に話し合いを続けていくつもりです。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/05/23 23:33

No.2 回答者： mu128 回答日時： 2007/05/23 13:25

確かに立ち退きを要求するには半年前までに通知しなければなりません。

契約書に半年前までに書面によって通知すると記載されているのに関わらず、書面によって出さないとその通知が無効になってしまうという意見もあります。
ただ、実際は、ＮＯ１の方の回答にもあるように、書面で出さないと後で証拠がないので、最悪の場合は、また半年後ということで書面を出すしかないかと思います。
通常は立退き要求する時は、確かに通知を受けましたという書面を要求することが多いです。どうしても、実際に通知を受けた日から半年間ということにしたいのであれば、その日付が書かれた書面に借主の署名をもらうように頼んでみることです。相手がそれを署名するかはわかりませんが。その通知を受けたという書面は、実際に通知した日からか、それともこれから通知する日なのか、どちらにしても、要求するようにして下さい。もし、相手がその通知を受けたという署名すら拒否するということであれば、内容証明郵便で出すようにして下さい。

売却ということでは正当事由としては認められません。そのため、立退き料を払うことによって解決されることが多いです。目安としては、私も６ヵ月分が妥当だと思います。
申込書は今はあまり関係ないでしょう。その際に、義理の姉と書いてあっても、将来はそのようになる予定だということで書いたかもしれません。入居申込み時に確認すべきことで、今、その点をつくのは意味はないでしょう。
しかし、保証人になった以上、その方が内縁関係を終了して全くの他人になったとしても、保証人としての責任はあります。ただ、この保証人の件も、何か問題があった時のものなので、立退き要求には関係ありません。（口出しすることはあるかもしれませんが。）もし、立退きの話がなくなって、借主がそのまま生活することになり、家賃滞納等を起こせば、当然、その保証人に請求することはできます。

立退き料の話をせずに立退き要求をすると、借主は疑問に思い誰かしら相談する方が多いです。引越し先の物件を探す際に、他の不動産会社の人からも意見されることもあります。最終的には、当事者同士の話ですが、代理人がでてきても本人さえ良ければ問題はありません。時々、あまり詳しくないからという理由で、立退きの交渉を知人に頼まれる人もいますが、特に問題なく交渉できるものです。

立退き料の話をする時には、これも書面によることに注意して下さい。下手すると、お金だけ貰っておいてそのまま居座るということもあるかもしれません。できれば、鍵の返却とお金の支払いは同時にされたほうがいいでしょう。いつまでに引き渡すのか？いつお金を払うのか？なども立退きの書面にいれておきましょう。

それにしても、売買の募集を不動産会社に依頼されていたわけですよね？　不動産会社は何も立退きのことについては確認しなかったのでしょうか？　アパートなのでしたら賃貸経営をされることが目的で購入する人がほとんどでしょうから問題ないかもしれませんが、一戸建てですと自分が生活するために購入する人が前提となることが多いです。売却の場合は、普通、内見してから決めることとなります。その点について何か不動産会社と情報の行き違いはありませんでしたか？　私がその不動産会社でしたら、入居者に立退きの話しを正式にしてから、それと同時進行で募集するようにします。高額な買物ですからそんなに早く決まることがないですし、そうすることによって時間を有効に使うことができるからです。早く退去してくれれば、案内することもできますから、売主（貸主）にとってもメリットになります。質問者さんが、その不動産会社に「入居者には話しをしておいたから・・・」などと言ってしまっているのであれば、すぐに退去してくれるものと誤解して募集してしまっていたのかもしれません。確認してみて下さい。
また、できれば、不動産会社の方で立退き交渉を頼んでしまっても良いかと思います。

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/05/23 11:06

>売りに出すので、退去の方向を考えておいてくださいね」と口頭でお知らせしておきました。

まず借地借家法により、退去を求める場合、申し出の時期と正当な事由の２つの条件が揃わないと法的に認められません。
売却は正当な自由にはなりませんので、合意による解除が必要と思われます。

なお、申し出は法律上口答でも有効ですが、両者の意見が食い違ったとき文書がないとそれを証明する方法がありませんので、難しいところです。


＞半年間の猶予を与えないといけないのはわかっているのですが

契約方式により若干異なります。
期間を２年とか定めて契約している場合は、契約期間の切れる半年から１年以上の間に申し出ることが必要で、これを怠れば、契約は更新されます。
期間を定めていない場合は、申し出から半年が有効となります。

しかし、質問者には正当な事由がないので、解決するには金銭提供などによる合意が必要でしょう。

＞どのくらいの退去料が妥当なのでしょうか？

決まった額はありませんが、家賃の６ヶ月程度が目安といわれています。

＞保証人（友人）は内縁の関係を終わらせているのですが
保証人として認められるのでしょうか？

裁判などをすると保証人が無効になっているとされたケースもありますが、通常は保証人契約を打ち切るには、貸し主（大家）の合意が必要ですので、保証人の地位は変わっていないと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

売却は正当な自由にならないんですね。
やはり金銭面での解決を考えなければいけませんね。

お礼日時：2007/05/23 11:23