中古戸建を購入して生活できると思いますか？（長文です）

Question

中古の一戸建てを購入するか、しないか、で本当に悩んでいます。
住宅ローンを組み、生活していけるのかどうか、心配です。
アドバイスをお願いします。

家族構成は、主人３２歳、私２８歳、子供２歳、今年の９月に第二子が生まれる予定です。（犬１匹います）
主人の年収は約４１０万円程度で、毎月の給料は、平均的に手取りで１９万位です。ボーナスは年に２回です。
貯金は１００万円位です。
私は働いていません。
現在は、貸家の３ＤＫで月６万９千円と駐車場代を月９千円の合計７万８千円を払っています。（私の実家から近いのが理由で住んでいます）
これから第二子が生まれるし、毎月７万８千円の家賃が家計を圧迫しているし、このまま払い続けても将来的にもったいないと思い、近所で中古住宅を探すようになりました。
最近、気に入った物件があって、平成８年築で２３８０万円の４ＬＤＫの中古物件で駐車場がありました。（買う気があるのなら、値引きをすると言ってました。）
立地条件もよく、義父が５００万円出してくれると言っていたので、頭金を３００万に諸費用２００万で使う予定でローンプランを出してもらったところ、ボーナス払いをしなければ月に７万２千円で、ボーナスで１０万払えば５万５千円とゆうことでした。
ボーナスで１０万払えば５万５千円になるのなら、現在支払っている家賃より安くなるので、少しは生活費が増えるのではないか・・・と思って購入するか迷っています。
実際、月々の給料が１９万程度で、住宅ローンを組み、さらに子供が二人もいて生活していけると思いますか？
また、義父は５００万出すと言ってますが、義父が住んでいる地域は田舎で２千万円あれば新築が購入できるので、中古で２千万円以上するのは高いと言っているし、家を本格的に探したのが２週間前からで、もうその家に決めていいのか。と気持ちよく家の購入に関してお金を出す気はではないようです。
義父にお金を出してもらうのは、やめた方がいいでしょうか。

長文になりましたが、アドバイスを宜しくお願いいたします。

noname#35582 · Accepted Answer

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です（ＦＰに関しては、２級技能士の資格までしか取得していません）。

物件価格が2,380万円。
義父からの資金贈与が500万円あり、うち諸費用として200万円程度をそこから充当と考えている。
ならば、住宅ローン借入希望額は2,100万円ですね。
値引きしてもらえればさらに借入額は減りますが、シミュレートする場合は多めに見積もりましょう。

> ボーナス払いをしなければ月に７万２千円で、ボーナスで１０万払えば５万５千円とゆうことでした。
ん？
これはちょっと見積もりが甘いです。
元利均等償還として逆算しますと、「年利2.25％の35年返済」、「年利1.425％の30年返済」、「年利1.00％の28年返済」と出ました。
現在の住宅ローン事情で考えますと…。
・年利2.25％…1.50％優遇を受けた場合の５年固定
・年利1.425％…1.20％優遇を受けた場合の変動金利
・年利1.00％…現在ではありえないレベルの優遇を受けた２年or３年固定

> 住宅ローンを組み、生活していけるのかどうか、心配です。
とおっしゃるのならば、住宅ローンを考える際のポイントは、
・ご主人が32歳とのことなので、現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済できるよう返済期間を設定
・金利は現在のフラット35の平均金利で設定
・ボーナス返済なしで設定
となります。
ですから、ご質問者さまの場合2,100万円を借りるとして、条件の設定は「返済期間28年」、「年利3.00％」、「元利均等返済」、「ボーナス返済なし」としますと、毎月の返済額は92,456円になります。

> 現在は（中略）月６万９千円と駐車場代を月９千円の合計７万８千円を払っています
これよりも毎月の返済額は高くシミュレートされますので、実際の返済は、それだけ厳しいものになる…と考えていただいていいです。

ボーナス返済はできれば利用されない方がいいです。
また、今よりも生活費を増やせるのでは…と考えるのでしたら、住宅ローンを利用して住宅を取得するのは「やめた方が無難」です。

ちなみに、住宅ローンの審査においては、楽にクリアできるレベルです。

さて、ローンとは逆の考えを１つ。
これは、私の現在の担当業務が「金利商品による資金運用」でして、その観点から…。
この先、住宅ローンの金利も上昇基調となります。
これまでが異常なほどの低金利だったので、動く方法は「上昇」しか考えられません。
預貯金の金利も同様に上がるのですが、預貯金金利が住宅ローン等の貸出金利を上回ることはありえません（金融機関が「業」として成り立ちません）。
ですから、住宅ローンのような、個人にとっては一生に一度しかないような「大金」を借りるのならば、少しでも金利が低いうちに借りた方がいいです。
さらに、少しでも年齢が低ければ、その分だけ返済期間を長めに設定することができます。
返済期間が長ければ、その分１回あたりの返済額が少なくて済みます。
また、地域によってはバブル期の時のような不動産の価格上昇が始まりつつあります。
経済・景気の動向を視野に入れますと、消費税率の引き上げも考えられ、不動産を取得する場合にもその分実際に支払う額が上がることになりますし、手数料等に対しても消費税が影響します。

また、別の観点から言いますと、お子さんにかかる費用は、成長に従って額が増えます。
そういった将来に渡ったライフプランを視野に入れた場合、多少無理をしても今がいいのか、先に送っても大丈夫なのかを考えてみてください。

なお、義父さんから資金を出していただく点については、「後から口出しされたり、あれこれ言われたりするのがイヤならば、金も出してもらわない方がいい。」です。
カネが出ればクチも出るものだそうですから（お客さま談）。

kirara3970 · Answer

ファイナンシャルプランナーです。

単純に年収などから考える余裕は少ないです。
他の方法として
１．親と同居
２．親と共同購入
３．格安物件を購入
４．格安の賃貸へ引っ越す
子供が生まれたとしてもすぐに全室使うわけでありません。
泣き声を気にしないのであれば安い賃貸を探しても良いでしょう。
持ち主が亡くなって空家になっているところは時々あります。
つくりは古くなります。

noname#140971 · Answer

補足

４５歳になった土曜日の夜のことです。
「お母さん、一戸建てとやらに住みたいね」と娘が。
「ウーン、それもいいね」と妻が。
翌日に住宅展示場に出かけて契約しました。
息子が大学を出たばかりで娘が受験の最中。
当然のように預金ゼロ、頭金ゼロでした。

私らは、質問者みたいに色々と思い悩むタイプではないです。
支払いの算段は、建ててから考えました。

walkingdic · Answer

私の回答は辛口なので初めに気を悪くされたら申し訳ありません。

>貯金は１００万円位です。
まずこの段階で今現在の家計に余裕はないと判断でき、今後子供にお金がかかるようになれば家計は赤字になると予想できます。（まだ２歳ではそんなにお金はかかりませんから）
なので将来働くとしても、今度は子供費用が上がるので（新たに子供も生まれますし）、そんなに家計に余裕が出来るとは思われません。それからいうと、

>現在は、貸家の３ＤＫで月６万９千円と駐車場代を月９千円の合計７万８千円
住居費として拠出できるのはこれが限界と考えられます。

>義父が５００万円出してくれると言っていたので
もしこれがなければそもそも購入は論外な話です。

>ボーナス払いをしなければ月に７万２千円で、ボーナスで１０万払えば５万５千円
ボーナス払いが可能というのはボーナスに余裕がある場合に有効ですが、現在の貯蓄状況からすると余裕があるとはとても思えませんので、ボーナス払いはあってもなくても同じです。つまり月額７．２万かかると考えるべきです。
しかもこれはローン金額がご質問から２０８０万、３５年払いとすれば、金利２．３％程度で計算した結果であり、これは将来的には当然上昇すると考えるべきです。
全期間固定金利が現在たとえば三井住友だと３．１３％なのでそれを適用すると、月８．２万ほどになります。

つまりローンだけで今の住居費はかかるということです。
その上、税金と維持費があるからそれで大体月２万は追加でかかると考えてください。つまり月１０万の住居費の負担ということです。

＞ボーナスで１０万払えば５万５千円になるのなら、
そのボーナスに余裕があるのであればもっと貯蓄できていたはずです。なのでそれはないものとして考えましょう。

>義父にお金を出してもらうのは、やめた方がいいでしょうか。
なければ購入は論外です。

結論から言いますと購入しても建物の固定資産税、そして維持修繕費用を考えると家計は赤字に転落する可能性が極めて高いので、現時点での購入は時期早々と思われます。

今程度の物件を購入するのであれば、少なくとも現状で年間３０～４０万の貯金が出来る家計になっている必要があります。

あと、
>このまま払い続けても将来的にもったいないと思い
こういう考えは全く間違いです。
すでに土地を持っている人が建てる場合にはこの考えは成立します。
しかし、土地のない人はこの考えは成立しません。

簡単に言うと、建物が新築１５００万として、４０年使用するとしても、単純に１５００／４０＝３７．５万／年お金を使っていることになります。それに加えて、建物維持では通常１０年１００万は最低かかる、通常ですと１５０万／１０年程度は見込む必要があります。あと税金もあるので、結局月２万、年間２４万程度は更にかかるので、あわせると毎年６０万ほどは消えてなくなるのです。つまり毎月に換算すると月５万はかかるわけです。これにローンの金利の支払いが加わります。たとえば先ほど私が試算したご質問者のローンでは３５年かけて返済してトータル金利返済額は１３５０万、毎月にすれば３万の負担です。つまり月８万が消えてなくなるお金ということなのです。

ご質問の場合には中古なのでおそらく１５００万もしません。
なので上記にあるように月８万が消えるということはないでしょう。

しかし思いのほか家は購入しても資産としては残らないのです。

実は日本の賃貸はもともと土地を持っている人が、そのままでは固定資産税を払うだけで損だから、あと相続時に高額な相続税がかかるから、それらの節税のために賃貸経営をしている側面が非常に強いので、そんなに高いものでは実はないのです。
持ち家でもそれなりに消費していくものなのです。

pyoinu · Answer

一般論は関係なくて、ご自分がやれるかどうかですよ。
世の中お金がなくてもやってる人はたくさんいますし、多少お金があっても苦しいと思ってる人もたくさんいます。
ちなみに、もし私だったら、その条件では絶対に絶対にやっていけません。
それに、木造中古の寿命ってどのくらいですか？ローンが終わるまで住めるんでしょうか？屋根の張替えや壁の塗り替えっていくらかかるか調べてありますか？100万単位ですよ？水周りのリフォームだって。
お子さんの教育費は？大学まで行きたいといったら一人成人するまでに一千万以上ですよ？
あまりにも余裕がなさ過ぎて、イザという時に捻出できるお金がないのでは・・・と心配になりました（＾＾；
ちなみに私の考えでは、役に立たない土地は残ったところで得にもならないと思っています。
家と土地で2千万、万一のことがあってそれを運良く売却できたとしても一体いくらになるというのでしょう？土地を所有していれば維持費だって恒久的にかかるんですから。

月々で見るのではなく、ローンを組む年数で見て、賃貸との総額を比較してみることをオススメします。（2千万のローン、合計いくら支払うかご存知ですか？数年後、固定金利期間が終わったときに金利が1％上昇したら、月々の支払いがいくら増えるかご存知ですか？住宅ローン控除は何年間受けられて、合計いくら程度になるか調べてありますか？数年の控除期間終了後は固定資産税分は自分で捻出しなくてはなりませんよ？）

不動産屋の話を鵜呑みにせず、ご自分でたくさん勉強されることをオススメします。大事なお子様もいるのですし、頑張ってくださいね（＾＾

noname#140971 · Answer

Q、中古戸建を購入して生活できると思いますか？
Ａ、出来るのは間違いないと思います。

年収400万円×3.25=1300万円
年収500万円×3.50=1875万円
年収600万円×3.75=2250万円
年収700万円×4.05=2800万円
年収800万円×4.50=3600万円
年収900万円×5.05=4500万円

ただし、私の考える住宅ローン限度額計算式では、精々1500万円のまで。
そもそも、法外に高い家賃と住宅ローンとを比較するのが問題。
４、５万円台の借家へ移るのが先決。

難点１、月々１５万という教育費を出費する時代が１０年後には来る。
難点２、中古物件であれば、３０年後に解体・新築の可能性がある。
難点３、まだまだ人生は山有り谷あり。

私が３２歳と言えば、４人目の子供が生まれて２年目。
私の年収は、僅か１６４万円程度だったでしょう。
まあ、それでも４６歳の時に新築一戸建てを購入しています。

目先の家賃との比較で中古物件に手を出すのはどうですかね。
それよりも、４０代半ばまでに夫婦の年収を1000万円前後に近づける算段をすることです。
仮に、私立中学、私立高校、私立大学というコースを子供が歩んだら年収1000万円でも四苦八苦。
そうやって子供を育て上げた時、気が付いたら家は解体・新築の危機に。
これじゃ、何のために一戸建てに住んだのか判りません。

※あくまでも、私の考え方です。

taka-996 · Answer

家族構成、年齢、収入などをみて、同等のローンで住宅を買われている人は多数います。そういう意味では、決して無理な買い物ではないでしょう。

ただ気になる点として、不動産屋さんの出してくれたローンシミュレーションの金利条件はどうなっていますか？
多分、不動産屋さんは売りやすいシミュレーションにするため、当初の支払額は少ない、数年間固定金利を使っているのではないかと思います。固定金利期間が終了し、またその時の金利で残りを計算しなおすと月々の支払額が増加する可能性もありますので注意が必要です。

固定資産税は、物件次第で変わりますが、多分その程度の販売価格であれば年１０万円弱ぐらいではないでしょうか。

＞不動産屋から、固定資産税は年末調整で７割返ってくると聞いていたので、安易な気持ちでいました。
これは勘違いだと思います。固定資産税は返ってきません。
所得税の部分が、住宅ローン控除で戻ってくるということですよ。

miku8313 · Answer

ご主人だけの収入なら無理なのですが、2年後に共働きになると仰ったので　これは行ける！買える！と思いました。
　これからすべてにおいてお金がかかるようになる時期に入るかと思います。
お子さんの幼稚園代、教育費、お稽古代等
　ですのでご主人の収入だけでは今住んでらっしゃる借家でもかなりこの先きつい、カツカツの生活が目に見えてますんで・・・
奥様が働く意思がもうあるのなら本格的に物件購入を考えられますよ。
　不動産仲介手数料のこと、固定資産税はどのくらいか？（土地と建物双方に掛かる）あとリフォームですが水まわりは水道を出したり入念にチェックしてくださいね。新規購入される家具や電気製品　カーテンなども結構馬鹿にできない出費になります。

debukuro · Answer

土地付きの一戸建てなら最悪の場合でも土地は残る。
借家は何も残らない。
今の状態でやりくりできるのなら家賃を払うつもりで買った方がいいとは思う。
親御さんが援助してくれるのなら渡りに船。

noname#47429 · Answer

家族４人様では現在の３ＤＫはいずれ手狭になります。　ご主人の年齢から考えれば新築されるのがよろしいですね。
　借家がいいか一軒家を所有するかは考え方しだいです。　あなた様は金銭だけで５万五千円だから現在の家賃より安いといわれていますが
一軒家の場合のライニングコストを計算に入れていませんね。
　固定資産税や都市計画税そして将来の家の修繕等々結構出費することを考えていかないといけません。　現在とあまり変わらないと思いますよ。
　ですから土地の面積を最小限にし建坪も極力抑えて４ＬＤＫが可能か設計してみるほうがよろしいです。　全部で１８００万で当初見積もりをして工務店さんとご相談されるのがよろしいです。

中古戸建を購入して生活できると思いますか？（長文です）

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です（ＦＰに関しては、２級技能士の資格までしか取得していません）。

ファイナンシャルプランナーです。

補足

私の回答は辛口なので初めに気を悪くされたら申し訳ありません。

一般論は関係なくて、ご自分がやれるかどうかですよ。

Q、中古戸建を購入して生活できると思いますか？

家族構成、年齢、収入などをみて、同等のローンで住宅を買われている人は多数います。

ご主人だけの収入なら無理なのですが、2年後に共働きになると仰ったので これは行ける！買える！と思いました。

土地付きの一戸建てなら最悪の場合でも土地は残る。

家族４人様では現在の３ＤＫはいずれ手狭になります。

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ご主人だけの収入なら無理なのですが、2年後に共働きになると仰ったので　これは行ける！買える！と思いました。

　家族４人様では現在の３ＤＫはいずれ手狭になります。