地代として年に米一俵を渡していたのは、賃貸借？使用貸借？

先祖代々親戚から土地を借りて住んでいます。
田舎なので、年間に米一俵(30,000円前後)を渡しているだけでしたが、このたび正式な土地賃貸借契約を結んで欲しいといわれました。
けれども、80坪の土地に年間100万円近い地代を払うように言われ、払わないなら出てゆけとまで言われました。困っています。
昔から続いていることなので、契約書はなく、開始時期も不明ですが、90年近く前からのようです。結婚を機に親から土地を渡されて家を立てたらしいです。
旧借家法の対象となる賃貸借なのか、使用貸借なのか判断ができないため、話し合いの方針を決めかねています。

土地の固定資産税は、昨年は24,000円です。
毎年、米屋から購入していますので、30,000円前後の代金の領収証はあります。
米屋に支払っている代金は固定資産税より多いのですが、賃貸借契約になりますか？使用貸借となってしまいますか？
本当に困っていますので、ぜひともアドバイスをお願いいたします。

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/07/06 16:34

固定資産税とあまり変わらない金額は地代とは認められないでしょう

通常はその程度の金額ですと「使用貸借」でしょうね

近隣の地代との比較が重要でしょう

この回答へのお礼

早速のアドバイス本当にありがとうございます。
この辺は田舎なので、昔のまま米一俵　二俵の人がいます。
そうでなければ、同程度の面積なら年10万とか年15万とか大雑把な契約が多いようです。
極端に値切るつもりは全くないので、
課税評価額240万円の土地で、固定資産税2万4千円なので、固定資産税の4倍程度　10万円でお願いしてみようかと思いますが、
了承されないまま裁判になるとすると、通常は、妥当と判断される金額なのでしょうか？
もう少し、アドバイスいただけませんでしょうか？
お願いします。

お礼日時：2007/07/06 17:16

No.2 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/07/06 20:00

＞了承されないまま裁判になるとすると

使用貸借と認められれば追い出されます

が、建物がしっかりしている間は立ち退かなくて良いでしょうね
その辺りの関係が微妙です

裁判になれば地主は硬化するでしょうが認められないよりは周辺の地代相当で納得するかどうか？

・使用貸借で建物が使用に耐えなくなるまでそのまま
・あくまで地代大幅ＵＰを貫く
・そこそこの地代で収まる

話の落としどころは微妙です

普通は裁判所でも和解案が提示されるでしょう
地主が応じるなら「調停」にされるのも良いかもしれません
第三者の意見が聞けます

今まで格安だったと感じたなら相応の一時金を支払いそこそこの地代で新契約も良いかもしれません

どんと一時金が手に入れば地主も応じるかも？

ここで２００万円支払っても今後何十年も借り続けるなら安い物です

＞同程度の面積なら年10万とか年15万とか

いくら田舎でも格安では？

この回答へのお礼

＞が、建物がしっかりしている間は立ち退かなくて良いでしょうね
＞その辺りの関係が微妙です

木造二階建ての昨年改装したばかりできれいな家が建っています。

＞今まで格安だったと感じたなら相応の一時金を支払いそこそこの地代で新契約も良いかもしれません

そですね、そこそこの地代と「一時金」なら、お互い歩み寄れるかもしれませんね。
その場合は「一時金」という名目ですか、それとも、税務上、先方にとって、他に良い扱い・名称がありますでしょうか？
契約は、個人と個人です。

お礼日時：2007/07/07 08:00

No.3 回答者： hazu01_01 回答日時： 2007/07/06 21:03

＃２さんの意見にちょっと疑問。

課税評価額240万円の土地ということは実売価格300万円くらいでしょう。今回200万円払い、今後何十年も10～20万円地代を払っていくのは安いものでしょうか。
それよりも、銀行等に頼んで土地を買うお金を借りその土地を買ってしまったほうが350万円くらいかかろうとも安いと思いますよ。

なお、現在の状態は使用賃借か旧借家法の対象となる賃貸借かは微妙ですね。どちらでも主張できます。
まずは、旧借家法の対象となる賃貸借を主張し、地代の減額を主張しましょう。そして、相手の受け答えを記録しておいてください。
後日、裁判や調停などの時に地主も旧借家法の対象となる賃貸借であることを承知していたことの証明になります。現在正式な賃貸借契約を結んでほしいといってきていることからも地主も賃貸借と考えている可能性が高いのではと思います。

この回答へのお礼

夜遅く、皆様から、ありがたいご意見を頂き感謝しております。

＞現在正式な賃貸借契約を結んでほしいといってきていることからも地主も賃貸借と考えている可能性が高いのではと思います。

先方も私も、少ないながらも地代として渡しているつもりでしたので、賃貸借だと考えておりました。
ところが、あまり安すぎると、使用貸借となるという話を、第三者から聞いて驚いたわけです。

この土地には、古くから登記済みの代々相続して受け継いできた私の住宅が建っているのですが、改装したばかりなので、まだ30年は住めるはずです。
ですから、追い出されることはないと思いますが、
この状況で、使用貸借として交渉する場合と、賃貸借として交渉する場合の心構えの違いは、どこにありますでしょうか？
　

お礼日時：2007/07/07 09:37

No.4 回答者： chirukura 回答日時： 2007/07/06 21:11

まず、その土地が宅地なのか、それとも調整の田であるのかによって、変わります。

場合によっては農家でないと家が建たない場合もありますし、それによって、年間３００００円程度は妥当な場合もあります。地域などによって、条例や土地の価値観も違いますので、不動産屋か、弁護士に相談したほうが良いと思われます。
ただ、すでに家が建っている以上地上権は発生していますので、現状で年間１００万ということを無理に進めてくるようなら、買取請求権もありますので、当事者同士で、話し合ってください。
これは、法律ですので専門ではありませんが、固定資産税を払っているとなると、強い立場かもしれません。固定資産税を払っている人が事実上の所有者と判断するためです。その米は地代ではなく、挨拶だ！と主張されたならば、占有による時効取得を主張できると思います。それをしたほうがいいと言うのではなく、そのくらい強い立場にあるのではないでしょうか？と言うことです。法に関しては１００％と言えることではないので、参考意見としてください。専門家への相談をお勧めします。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
＞まず、その土地が宅地なのか、それとも調整の田であるのかによって、変わります。

土地は宅地で登記済みの私の家が建っています。

＞その米は地代ではなく、挨拶だ！と主張されたならば、占有による時効取得を主張できると思います

当初は、時効取得も考えたのですが、お互いが地代という認識で一致しておりましたので、土地賃貸借の地代分だと考えておりました。

地代がわずかでも、お互いが土地賃貸借だという認識でいたなら、旧借地法の対象となりうるのでしょうか？
　

お礼日時：2007/07/07 10:34

No.5 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2007/07/07 04:10

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

　但し、貸し地はやりません。儲かりません、というか、計算するとしばしば赤字になりますので。

　で、経験はないし、今、深夜で自宅なので六法全書などの資料もありませんので一般人として申しますが、「固定資産税（相当額？）を負担していた程度では賃貸借とは言えない、使用貸借だ」というような趣旨の最高裁の判決があった記憶しています。

　ですから、たぶん、本件も使用貸借でしょう。

　賃貸借であれば、借地借家法（本件は、旧借地法ですかね）が適用もあると思うのですが、使用貸借であるという前提に立てば、適用はないものと思います。

　ただ、・・・ 建物はどうなっているのでしょうね？

　質問に『旧借家法』などという言葉が出ているところを見ると、土地を借りているのではなくて家を借りているのかな、とかも思えますし『土地を借りて住んでいます』という言葉も見えますので、判断が付かない部分もあるのですが、

　建物を借りているなら、まずはアウト。建物の使用貸借はほとんど保護されませんから。

　建物が自分の物であれば、親戚は「建物を建てて住んでいる」ことを知っていながら、長年にわたって黙って認めていたわけですから、取り壊すことについてなんらかの補償をしなければ「信義」に反するでしょう。いわゆる「信義則違反」ってやつですが・・・ 。

　いよいよ対立、ということになればそのあたりをつつくのが最善かと思いますが、親子兄弟親戚というのは、こじれると悲惨ですのでねぇ。

　私としては、相手が「使用貸借と賃貸借の違い」などに気がつかないように、あまり細かな法律論は避けて、ひたすら親戚の情と近隣の実例にからめて「頼む」「お願いする」ほうがいいのではないかと思いますけど・・・ 。

　その上で裁判になっても、１番さんへの再質問に書かれたような実例があちこちにあるならば、それに色を付けた程度の地代で和解を勧められるんじゃないかと思いますけどねぇ、やってみないとわかりません。

この回答へのお礼

深夜までお付き合い頂き感謝いたします。

＞質問に『旧借家法』などという言葉が出ているところを見ると、土地を借りているのではなくて家を借りているのかな、とかも思えますし『土地を借りて住んでいます』という言葉も見えますので、判断が付かない部分もあるのですが、

失礼いたしました。土地を借りているので「旧借地法」ですね。

＞　私としては、相手が「使用貸借と賃貸借の違い」などに気がつかないように、あまり細かな法律論は避けて、ひたすら親戚の情と近隣の実例にからめて「頼む」「お願いする」ほうがいいのではないかと思いますけど・・・ 。

そうですね、親戚なので、「これからのお付き合い」が一番大切ですので、細かい法律論で無理をするよりも、近隣相場と「情」で、穏便に交渉を進めてみたいと思います。

さすが、実業家のご意見、有り難く拝見いたしました。
　

お礼日時：2007/07/07 09:51