建売の契約後解除したい

Question

子供の校区内で家をさがして、ようやく建売の家を購入することになり契約書にはんこを押しましたが、契約後もローンの申し込みもまだしておりません。実家の両親からも、値段が高すぎるから、校区をはずしてもう少し駅から遠い所で安い場所を選んでは？と言われ…確かに夫婦二人車も運転します。子供三人、一番上が小４、小１、年中です。子供の校区内でずっと探してきましたが、なんだか後悔しております。でも主人は校区が変わるのはかわいそう、子供はおとなしい性格なのでいじめられてはかわいそうと言ってます。主人も転職を考えていて、転職する前に先に住宅を購入したいようです。でも、駅が遠くても、のびのびした環境での子育ての方がこどもにとっても良いのでは？と今になって悩んでいます。実際、価格ももう少し安くて広いお家がありました。契約解除したいのですが、違約金が750万発生します。どうすればいいのでしょうか？価格は3480万、主人の年収は３６０万です。どうやってもローンの審査が通らないと思いますが、業者の方は裏技があるので大丈夫です！と自信たっぷりです。確かに、私の周りでも自己資金０で、年収が低い方でも新築を購入した人を何人も知っています。もう、あきらめるしかないのでしょうか？ローン申し込み先の銀行が決定したら、そこの銀行にローンを断るようにお願いできるのでしょうか？

semi-zzz · Accepted Answer

＃１，２，４，５です。

質問文に書かれていなかったので書き忘れていましたが、結構重要なことなので補足します。

建売りのような物の場合以下の３つの取引方式があります。
１）売り主である宅地建物取引業者と直接取引
２）代理である販売会社を通じての取引
３）仲介業者を通じての取引
どれなのかは、重要事項説明書に書かれています。

１，２の場合は関係ありませんが、３の場合は仲介手数料が発生します。
仲介手数料は仲介業者の成功報酬です。この金銭の請求権利は契約が成立した時点で発生します。

ローン特約の場合は仲介手数料は不要になりますが、手付け解除による解約の場合や違約金による解除の場合、一度契約は成立した物ものを質問者都合で解除したものですがから、仲介業者の責任ではなく、契約が一度成立した事実には代わりはありませんので、支払い義務が生じます。

一般に仲介手数料は４００万超の場合、代金の３％＋６万円ですので、１１０万４千円＋消費税となります。

semi-zzz · Answer

＃１，２，４です。

>手付け放棄にも期限があるそうですが、だいたい、どれくらいの期間ですか？三週間も経過しているとやはり、違約金が発生しますか？

手付け解除については、期間については法律（民法）上は決まっていません。３週間という期間は関係ありません。法律ではただ、相手が履行の着手をするまでの間となっています。

でも、一般には契約で民法と異なる期間を設けることはできます。
しかし、買い主側からの解除について、民法より不利な期間を設定している場合は、事業者（不動産業者）と消費者（一般人）の契約ですので消費者契約法などにより、その特約は無効となります。

つまり、契約で手付け解除出来る期間が決まっている場合、履行の着手よりその期間が前だとその特約は無効ですので、履行の着手するまでなら手付け解除ができます。設定期間が履行の着手より後ならその期間まで手付け解除ができると思われます。

よって、相手が履行の着手をするをするまでなら、手付け解除はできます。

＞建築確認？を申請するとき、フローリングの種類を先に決めておく必要があると言われ契約後、その場ですぐに色などを決め数日後にクロスも決めておくように言われました

建て売りなので、できあがった物を売るものですよね。
契約が建て売りではなく、売り建てとか言われるような土地は売買・建築は請負契約になっていると、確認申請に関する費用などは負担しなければならないかもしれません。

しかし建物土地も売買なら、できあがったものを買うのですし、ローン特約により解除ができる期間ですし、まだ未着工なら履行の着手ではないと思います。が、材料を手配していると履行の着手になってしまうかもしれません。履行の着手ははっきりとした内容は決まっていませんので、過去の判例にないケースについては、ケースバイケースで判断されます。このあたりは微妙な法的な判断が必要ですので、状況によって変わります。
詳細は弁護士さんなどが状況を詳しく調べた結果ではないとはっきりとは言えないと思います。

なお、相手が履行の着手をするまでしか手付け解除はできないので、解約の申し出が遅れれば遅れるほど相手側が履行の着手に進む可能性が高くなりますので、いつ返事がもらえるかわからないような床で相談しているよりも、多少お金をかけてもすぐに回答いただけるところに行ってみてはどうでしょうか（弁護士会の法律相談など）。

もし手付け解除ができなくとも、＃３さんが言われているように、ローンの支払いに不安がありますので、このまま何もせずに時間の経過を見過ごすよりも、違約金を支払って解除した方が損失は少ないでしょう。
早めに決断をした方がよいです。


＞実際、価格ももう少し安くて広いお家がありました。

別の物件を検討しているようですが、ここを買う気があるのなら、そこの業者さんに相談してみてはいかがでしょうか？

semi-zzz · Answer

＃１，２です。

ローンが通らなければ、手付金も返金されて解除することができます。
履行の着手を行う前なら、ローンとは無関係に、どんな理由でも手付け放棄だけで解約出来ます。
履行の着手後なら手付け解除はできませんので、ローンが通れば、違約金が必要です。

履行の着手とはこれだということは具体的に決まっていませんので、断言することはできませんが、登記手続きなどをしていなければ、たいていの場合履行の着手にならないと思います。

だから、手付け放棄だけで、解除出来るのではないかと思います。

＞また別の販売業者で住宅購入すると正直に言った方がいいのですか？言わない方がいいのですか？

手付け放棄による解除ができる場合は、理由は関係ありませんので、理由を説明する必要はありませんから、言わない方がいいんじゃないですか？
聞かれて困ったなら、転職することになり、ローンの支払いに自信がなくなった程度にしておけばよいのではないでしょうか？

tarotaro001 · Answer

借入額が年収の１０倍近い額ですね。
通常は審査は通らないと思うのですが、業者はあの手この手で審査を通そうとします。
最悪の場合、業者と繋がりのある高金利のノンバンクで通そうとします。
（こうなってはかなりヤバイ）

このため審査は通ってしまう可能性はありますね。（限りなく低いですが）

このためこのまま話しを進めていって、のっびきならない状況になってから辞退するより、今のうちに違約金を払って辞退したほうが被害が低いです。

もし万が一、ローン審査が通ったら、子供をのびのび育てるどころか、生活がアップアップ状態になり、それどころではなくなります。
そんな人を知っていますので・・・・


ただ、違約金が異常に高い気がします。
その辺を、業者ともっと相談してください。
まずは司法書士に相談してみて、手に負えないようなら、弁護士に依頼した方がいいかもしれません。



・・・・ただ気になる点がひとつ。
頭金０円ということは、今回の違約金を現金で用意できるのでしょうか？
（たとえ半額くらいでも）

semi-zzz · Answer

＃１です。

＞宅地建物取引業者が売主＝簡単に言えばよく、売主に付き手数料無料と広告に載っていることを指すんでしょうか？

売り主が宅建業者であっても、自分で直接販売せずに、販売会社や仲介業者を通すこともあります。このとき代理契約をしている販売会社なら手数料はかからないのが普通で、媒介契約をしている販売業者・仲介業者なら仲介手数料がかかります。

だから補足にあるような状態でなくとも、売り主が宅建業者のことがあります。
また逆に中古によくあるように売り主が業者でなくとも、不動産会社と代理契約をしていれば仲介手数料は不要です。このようなことはあまり無いと思いますが。
なお、代理の場合は売り主が全額手数料を負担していると考えればわかりやすいと思います。

普通分譲建て売りなどの場合は、業として繰り返し販売行為をしていますので、売り主は宅建業の免許が必要ですので、分譲建て売り、分譲マンションの場合たいていの場合売り主は宅建業者です。

履行の着手とは売り主がどんな手続きをしたかが問題です。建物や土地の名義（登記）を変えた、家（の鍵）を引き渡したなどのことがあれば、違約金は必要です。
でも普通そんなことは代金と引き替えで行うと思います。
そのため、買い主は代金を支払うために銀行から借金をして、売り主は代金を受領して、登記を変更、物件を引き渡します。
そして買い主は、細々と銀行に返済していく形を取っているのですから。

なお、ローンの申請手続きは履行の着手にはなりません。

ローンが審査の段階なら、未払いですし、まずそのような手続きなどはしていないと思います。
よって現段階だと、たいていの場合手付け放棄により解約出来るのではないかと思います。
ただし、特別な注文に応じて、建物に取り付けたような物があると、違約金が必要になるケースもありますが、未着工の物件なら大丈夫でしょう。

断るのなら早めにするのが被害が少なくて済みます。もめるようでしたら、消費者生活センターや宅建協会に相談してみてはどうでしょうか？

なお、手付金６万は安いですね。普通は代金の１割程度です。

semi-zzz · Answer

ローン特約があれば、ローンが通らなければ、無償で解約出来ると思うのですが、ローンは通ってしまいそうだと言うことですね。
ローンが通ってしまった場合は、ローン特約は使えないですね。ローン審査については銀行にお願いしても無駄でしょう。
この点は過去にも多くの質問が出ていますので、検索してみてください。

違約金７５０万、価格３４８０万、代金の２１．５％ですね。
建て売りということは売り主自身が宅地建物取引業者でしょうから、これは手付金ではないですね。宅地建物取引業者が売り主の場合は、価格の２割以下でしか手付金にはできませんので。

違約金というのは相手が履行の着手ということをしてしまって、手付け解除ができない段階に解約をする場合に必要な物であって、履行の着手という行為（これの具体的な内容はケースバイケースです）がされる前でしたら、手付け契約をしていれば（手付金を渡していれば）、それを放棄すれば契約解除ができますし、文章からするとまだ履行の着手前で手付け解除出来る段階と思われます。

あと、契約日から８日以内ならば、契約場所などの条件などによってはクーリングオフが利用出来ることもあります。

建売の契約後解除したい

＃１，２，４，５です。

＃１，２，４です。

＃１，２です。

この回答への補足

借入額が年収の１０倍近い額ですね。

＃１です。

ローン特約があれば、ローンが通らなければ、無償で解約出来ると思うのですが、ローンは通ってしまいそうだと言うことですね。

この回答への補足

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