不動産売買契約証書の特約条項について

土地＋建物の住宅契約しましたが、
不動産売買契約証書に下記特約条項があります。
これらは一般的に妥当なものでしょうか？
ご意見よろしくお願い致します。

(1)瑕疵担保責任期間は2年間とする
→建物の瑕疵担保責任期間は引渡し後10年ですが、
　土地については2年です。
　一般的に妥当な期間でしょうか？
　土地、建物も10年ではないのですか？

(2)解約手付金の額は売買代金の５％相当額とする。
　違約金の額は売買代金の20%
　契約手付解除期限は2012年2月4日
　住宅ローン融資不可の場合の白紙撤回は2012年2月28日
→2/28以降なんらかの理由で住宅ローンが融資不可となった場合、
　解約には売買代金の20%(約400万)必要ですが、
　リスク大きく、金額高すぎる様に思います。
　そんなものなのでしょうか？

No.1 回答者： simazuka 回答日時： 2012/01/30 02:44

こんばんは。

(1)業者から購入する場合の
担保責任は引き渡しから２年間です。

新築住宅の場合は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により
住宅の主要部分の瑕疵に対しては１０年間になります。

よって、一般的に妥当です。

(2)こちらも一般的な契約内容です。


たいてい住宅ローンを組む場合には
契約前に仮審査をしてローン可否の感触をつかみ

(1)ローンが無理だったら契約はしませんし
(2)仮に契約した後、ローン審査が通らなったら、
2/28までに契約解除すれば、違約金とか払わずに契約解除が可能になります。

なので、
『→2/28以降なんらかの理由で住宅ローンが融資不可となった場合、』
こんな状況が予想される中では
契約がされないのが普通です。

この回答へのお礼

有難う御座います。

>『→2/28以降なんらかの理由で住宅ローンが融資不可となった場合、』
>こんな状況が予想される中では
>契約がされないのが普通です。
急に会社が倒産とか、中国の子会社に出向などで融資不可となるケースは
十分ありえると思うのですが？考えすぎなんですかね。。
にしても20％は高すぎではありませんか？

お礼日時：2012/01/30 07:53

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2012/01/30 10:43

先の方の回答にもあるように、全て妥当な範囲です。

急に会社が倒産とか中国に出向とかいう事態が起こったとしても、それはあなたの事情であってローン特約とは関係ありません。逆にローン特約の期限内にそのような事情が起こったとしても、ローンは下りるのであれば解約はできません。
そのような心配があるのなら家なんか買わない事です。

No.3 ベストアンサー 回答者： kita52326 回答日時： 2012/01/30 22:38

(1)瑕疵担保期間：土地・２年、建物・１０年

　 一般的なもので、特に問題はありません。
　 これより長い瑕疵担保期間があるのは稀有と言って良いでしょう。
　 瑕疵担保責任は、故意や過失によるものではなくても、土地・建物に隠れた瑕疵
　(通常備えるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないこと）があった時に、
　 売主の責任を問える期間を決めたものです。
　 売主の故意や過失によるものであれば、債務不履行あるいは不法行為に基づく
　 損害賠償請求ができないわけではありません。
　 (前者は１０年、後者は２０年が消滅時効ですが、こちらは故意・過失を立証する必要があるので、
　　よほどのポカや手抜きでなければ出番はないと思います。）

(2)解約手付金：５％、違約金：２０％
　こちらも一般的な水準です。
　確かに違約金は実際に支払わないといけないとなると、かなりのダメージを受けますね。
　これは「良く考えてからお申し込みください」ということでもあるのです。
　例えば、引渡が近くなってから、お手軽にキャンセルをされたりすると、
　売り主側も、キャンセル住戸を販売するために、新たに体制を組み、広告をして、営業をして、
　ということになるので相当の手間・費用負担が発生しますので、
　契約したら厳守してくださいね、という意味合いだとお考えください。
　
　また、大手のデベなどでは、勤務先の倒産、申込者の死亡、急な海外転勤など、
　解約手付・違約金徴収を「お目こぼし」する運用ルールを持っていると思います。
　オープンにはなってないでしょうが、心配な場合は相談されてみてはいかがでしょうか？
　お金をとることよりも、安易なキャンセルを防ぐのが目的なので、
　契約書の文面よりは柔軟性のある運用になっていると思います。
　

No.4 回答者： arika500 回答日時： 2012/01/31 16:56

契約締結後なので、それなりの回答しかできません。

その上で瑕疵担保は新築と中古では異なります。新築は品格法があります。土地と中古については、購入時には発見できない疵（きず）が見つかったときの責任です。土地の場合は、購入以前の状態や状況が問題になります。汚染や不法埋蔵物がそれです。建物では、シロアリや雨水による朽ちです。
違約金については「両刃の剣」ですので５～２０は相当額と考えます。しかし大切なのは違約金が発生する事項です。
またローンの白紙撤回の日にちは買主が決めます。契約書もしくは重説には取引銀行名が記載られるはずです。
ローン開始が困難なら期日前に書面で伝えた方が、以後のトラブルはなくなるでしょう。