隣家を買うか

私の住んでいる隣家が売り出しになっています。
不動産屋に1500万で購入するかと勧められました。
今、貯金額が300万円しかなく自分の家の借金も700万残ってます。
自分の家の借金は親から借りている物で銀行からではありません。
隣家は築30年の家で敷地は50坪あります。
100万円をの手元に残し1500万円くらいを銀行から
借りようとかと思ってますが
こんな状況でも銀行は融資してくれるのでしょうか？
10年固定の3.0％くらいで借りられたら良いかなって
思ってます。
隣の家を買う事ができたら、しばらくは賃貸にしようかと
思ってますが、これは無理ですか？

よろしくお願いします。

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2007/08/29 22:17

まず、自分が住む不動産でない場合住宅ローンは組めません。

このため、今回のような場合、短期で高金利のフリーローンなどで借りるしかありません。

また中古の場合、多分１５００万を丸ごと借りるのは無理だと思います。
銀行の場合、担保価値分まで（＋α程度）しか借りることができません。
ほとんどの場合、せいぜい５０～７０％くらいを上限と考えたほうがいいと思います。

この回答への補足

銀行から低金利で借りるのは困難ですか。
たしかに借りるとしたら丸ごとになりそうです。
私が買わなければ新築を建てて売り出しするそうです。

補足日時：2007/08/29 22:51

No.2 回答者： hazu01_01 回答日時： 2007/08/29 22:21

あなたの年収はどのくらいですか。

また、家族からの借金返済は延ばすことができるものですか。

あなたの現在の家の大きさはどのくらいですか。
また、現在の家と隣の家を一つの敷地とした場合の形や規模はどうなります。

隣家の１５００万円は適正な価値ですか。

この回答への補足

私は30歳で年収は500万円です。
妻、4歳、2歳の子がいます。
家族のからの借金返済はの延ばす事は可能です。
私の家も土地50坪、建坪30坪です。
現在の家と隣の家を一つの敷地としたら100坪です。
土地の形は長い長方形となります。
１５００万円は不動産屋の言い値です。
多少は値引きがききそうです。

補足日時：2007/08/29 22:22

No.3 回答者： okonomi99 回答日時： 2007/08/29 22:31

まず「銀行で借りれるか？」ですが十分OKでしょう。

実質貴方の借金はゼロなわけですから。
ただ、築年数が２０年以上ですので、住宅ローン控除は受けれません。

土地がおいくらなのか分かりませんが、隣家というだけではオススメしません。
現在の耐震強度に敏感な日本国民からすると、お荷物になるだけです。
中古でも売りにくいでしょうし、賃貸でも借りれくれるかどうか。
賃貸借りる時に雑誌や、ネット検索で切られるのは築年数の古さです。

ちなみに、家を壊そうとすると150万円前後かかりますね・・・
http://www.kaitai-support.com/expense.html

投資目的であれば、上物のない更地で、
駐車場や、万が一の時に他に転用可能な土地をオススメします。
※但し、宅地利用でなければ、低利の住宅ローンは借りれません。

この回答への補足

築年数が古いと賃貸も厳しいですか・・・。
賃貸にして、その収入で銀行にローンをするのは
無理なのでしょうか？

補足日時：2007/08/29 23:04

No.4 回答者： okonomi99 回答日時： 2007/08/30 00:00

>築年数が古いと賃貸も厳しいですか・・・。

まず、物件を見にすら来てくれないでしょう。
見に来てくれたところで、リフォームしてなければ誰も借り手はいません。
（買う先の不動産会社の言う事を鵜呑みにしてはいけません。
　自分が借主になるつもりで、違う不動産屋さんに尋ねてみて下さい。
　「ここら辺りで一戸建て借りたいんですが・・・」と。相場と物件種類と。
　場所にもよりますが、賃貸で一戸建て住みたい人はゼロに近いのでは？
　新婚さんはなるべく新しい物件）

リフォームに１５０万円かかったと仮定しましょう。
いつか壊すための費用が１５０万円。
銀行には保証料、手数料などで５０～１００万円近く。
登記の手数料などで２０万円程度。
不動産会社には４５万円＋６万円

ざっと見積もっても２０００万円近く必要ですよ。

貴方の地区の相場が分かりませんが、７万円で貸したとして、
２０００万円回収するだけでも２３．４年かかりますよ。
さらに金利がかかって・・・。
１５００万円借りれば、金利３％でも３０年で８万円くらいでは？

＞賃貸にして、その収入で銀行にローンをするのは
＞無理なのでしょうか？
貴方が住む事にして銀行から借りれば住宅ローンでも可能ですが、
良くて土地の価格の８割しか貸してくれません。
賃貸と言った時点で、金利は１０％は超えるでしょうね。

何故そこまで固執するのかが分かりません。

長方形の土地・・・業界で言う典型的な「うなぎの寝床」ってやつです。
次の買い手を見つけるのが大変です。

この回答への補足

トータル2000万円ですか。
現実的では無いですね。
しかも借りて居ないかも知れないですしね。
銀行も貸してはくれなさそうですし
お断りの方向で考えなおします。

「うなぎの寝床」と言う言葉は知りませんでした。
勉強になりました。

いろいろな面からのアドバイスありがとうございました。

補足日時：2007/08/30 00:34

No.5 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2007/08/30 09:25

「思いつき→ネット相談→翻意」という流れではなく、隣地不動産購入に対する質問者の物の考え方を整理した方が良さそうです。

隣地購入の最終的な目的は何か？　
それをかなえる為の資金計画が立つのかどうか？　といった所がポイントになりそうです。

１．当該物件の家賃収入により物件購入をまかなう意図なら、「アパートローン」名目での借入条件に合致するか否か、物件の特性や賃貸向けリフォームにかかる費用がいくら、等の事業投資に対する物の考え方が必要になる。地域性もあるが、投資物件の位置付けであれば、自宅に隣接している中古不動産よりも収益性・投資効率の良い物件があるはずです。

２．仮に、将来的な自宅の建替えをにらんで、自宅用地を拡大・地形を良くしたい、といった意図があるのなら、自宅建替時期を例えば１０年後に設定して、１０年間で現状住宅借入＋今回投資分の借入返済ができる資金計画が立つのかどうか？

３．上記２．の場合には、そのタイミングで１００坪土地に６０坪の建物という形で物件建築資金の借入が必要になる筈ですので、今度はその返済までの絵がかけるかどうか、という部分が必要になりそうです。

４．上記２．の場合なら、給与収入からの返済計画が妥当かどうか、家賃収入を返済に加えるとしても、賃貸にかかる費用および一旦他人に貸す事で自宅建替え計画にどう影響するのか（通常は定期借家契約とすると家賃は抑えられる）といった点をクリアできれば、現状自宅＋購入物件を担保に提供すれば、フリーローン・不動産担保ローンといった若干割高な金利を負担すれば、銀行借入の途は開けますが、この場合の返済計算には、家賃部分は想定しないで返済が可能かどうかを審査することになりそうです。

この回答への補足

隣の家の購入したら将来
自宅の建替えをにらんで、自宅用地を拡大・地形
を整える事が目的です。
自宅があるので買ったとして自分で住む事は考えていないので
家賃が安くなっても良いので現状のまま、借りてくれる人が
居れば良いかなって思ってます。
不動産屋から連絡があり300万円値引きすると言われました。
いきなりの値引き額です。
とにかく私に購入して欲しいそうです。
親から、また借金しようかと迷う所です。
中古住宅を購入しても税務署から「お尋ね」は
くるのでしょうか？

補足日時：2007/08/31 07:36

No.6 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/08/30 10:17

＞しばらくは賃貸にしようかと思ってますが、これは無理ですか？

借りる人が居れば賃貸自体は可能でしょう

ローンはアパートローンなどになります（賃貸用のローンです）
アパートローンは採算重視．．．土地の価値より重視されます

１５００万円／の融資なら家賃は１２万円／月以上は必要
逆に考えるとそれだけの家賃が見込めなければ買う価値は無い

中古住宅は耐用年数の範囲でしか借りられません
木造なら築３０年では耐用年数を超過していますので融資は不可能です
土地の価値だけでの勝負になるでしょう

融資申込み時には親からの借金も聞かれると思います

問題点が多すぎますのでほぼ融資は無理な感じはしますね

この回答へのお礼

不動産屋が300万円の値引きを提示してきました。
いきなり300万円の値引きで諦めてようとした所だったので
また悩んでしまいます。
銀行が無理なら、また親から借りようかとも思ってます。
不動産屋は隣家を私に購入して欲しいようですので
さらに値引きして貰えるように交渉しようかと
思います。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/08/31 07:50