不動産屋との契約：重要事項の説明

Question

たびたびお世話になります。

宅建を勉強していて気づいたのですが
不動産屋は賃貸借の契約をする前に借りる側に
重要事項の説明＆書面の交付をしなければいけませんよね。

ですが、２年前に今のマンションを借りるとき
説明＆書面の交付をしてもらった覚えがありません。
たしか、一度こちらまで来てくださいと言われたのですが
実家と距離が離れていて忙しい時期だったので行けそうにないと言ったところ
契約書が向こうから送られてきました。
そして、その契約書に鉛筆でハンコを押す場所が記されていたので
その通りに捺印して入居前に不動産屋に持っていって終わりでした。
（私の持っている契約書に鉛筆の印がまだ残っています）
でも、借りる側が説明不要と言っても説明は義務付けられていますよね。

前置きが長くなりましたが、質問への回答お願いします。

・ この場合契約書に書いてあることを守らなければいけませんか？
　（別に守りたくないという訳ではありません、興味として）
　
・ "書面の交付"の書面とは契約書のことですか？
　また、契約書とは別物でも一緒にしてしまうことは可能なのですか？

・ 不動産屋は重要事項の説明をしたという証拠を普通取りますか？
　（知らず知らずのうちに証拠となる書類に押印してた可能性もあるので）

・ 「退去時のクリーニング代は賃借人持ち」という特約は無効と
　聞いたことありますが、実際どうなんでしょう？

長文になってしまって申し訳ありません。
宅建の知識もしっかりしてないので見当違いなことを言ってるかもしれませんが
この中のどれか１つでも答えられる方、よろしくお願いします。

turbotjc · Accepted Answer

＃5の者です。

＞私の方でできる限り部屋を掃除した場合、修繕などは別としてクリーニング代はどのくらいかかるのですか？また、どこまで掃除をすればいいのでしょうか？エアコンの中や換気扇もですかね。

結論から言いますと、引かれる費用はおそらく変わらないでしょう。クリーニング費用はほとんどが人件費なので、掃除する部分が少なくなっても業者に支払う費用はまず変わらないのです。室内クリーニング費用はおおよそ1Ｋほどの部屋で1．5万～3万円くらい。もちろん部屋の状態によっては更に高くなります。

もしご自分で掃除をして安くしようと思うなら、先に業者ないしはオーナーにそれで安くしてもらえるかを聞いてみて下さい。だめというなら一生懸命に自分でしても意味がありませんから。

いずれにしても、最低でも部屋に掃除機をかけるくらいはすべきですよ。「綺麗に使ってくれた」とオーナーの印象もだいぶ変わってきます。

turbotjc · Answer

業者してます

> この場合契約書に書いてあることを守らなければいけませんか？
常識的には守らなければいけませんし、重要事項説明がないことで直ちに無効になる訳ではありません。　
　
> "書面の交付"の書面とは契約書のことですか？
　また、契約書とは別物でも一緒にしてしまうことは可能なのですか？
他の方の回答の通りです。

> 不動産屋は重要事項の説明をしたという証拠を普通取りますか？
証拠をとります。通常は、借主の手元に行くものと業者に残るものの2部あり、それぞれ署名・押印をしてもらいます。

>「退去時のクリーニング代は賃借人持ち」という特約は無効と
　聞いたことありますが、実際どうなんでしょう？
金額にもよりますが、基本的には有効でしょう。その条件で契約した訳ですから。「入居から1回でも掃除したの？」と思うようなケースもたくさんありますし。

nonbay39 · Answer

不動産屋の持ち物件もしくはサブリース契約の物件ですと重要事項説明はいらないような気がします。貸し主は誰なのかを書かれないと回答がずれると思います。
　間違ってたらごめんなさい。

sapporo30 · Answer

契約書は、オーナーと借主が締結するもの
重要事項説明は、仲介業者が、借主にするもの
基本的に、契約書の記載事項を双方が守るのは、あたりまえ

> この場合契約書に書いてあることを守らなければいけませんか？
YES
>  "書面の交付"の書面とは契約書のことですか？
No
> 不動産屋は重要事項の説明をしたという証拠を普通取りますか？
Yes
> 「退去時のクリーニング代は賃借人持ち」という特約は無効と
ケースバイケースです。
借主に一方的に不利な特約は、消費者契約法などにより
無効と考えることもありますが、
日常の掃除をしていない場合は、清掃料を請求しても問題
ないですしね。

> １つ目の質問はこの説明がなかったことが発覚した場合
> 既に交わした契約にはどう影響してくるのかが知りたかったのです。
とくに問題は起きませんね。
不動産業者が業法に違反しているだけで、あなたに不利益な事項
があった場合をのぞいて、契約に影響はありません。

001957 · Answer

こんにちは、長いこと賃貸仲介やってました。
過去に経験した事の範囲内でお答えします。

>この場合契約書に書いてあることを守らなければいけませんか？
例え重要事項説明がなされていた場合でも借主に極端に不利となる項目は無効となる場合もあります。ケースバイケースです。

＞不動産屋は重要事項の説明をしたという証拠を普通取りますか？
しないと業法違反です。過去これで業務停止になった大手あります。

＞「退去時のクリーニング代は賃借人持ち」という特約は無効
敷金精算でもめる場合は、建設省のガイドラインというものが引き合いに出されます。要約すると「普通の暮しをするなかで自然に損耗した範囲は貸主負担ですよ」という内容のものです。
それでいくとクリーニングは貸主負担が正解ですが、特約に謳ってある場合は有効という判例もあってこれもケースバイケースです。
重説がされていない分かなり有利ではありますね。

yanemoto · Answer

契約書に記載されていることは守るもの（民法、宅建業法に違反なければ）。
重要事項説明書と書面は別物（宅建業法では３７条書面といいます普通は契約書のこと）。
重要事項説明書という書面を使い、宅建主任者が説明してその後説明受けたことの証拠として借主が署名、押印します。
退去時のクリーニング代を借主負担とすることは無効ではありません、
重要事項説明書で説明受け、契約書に借主が署名、押印すれば有効。

不動産屋との契約： 重要事項の説明

＃5の者です。

業者してます

この回答への補足

不動産屋の持ち物件もしくはサブリース契約の物件ですと重要事項説明はいらないような気がします。

この回答への補足

契約書は、オーナーと借主が締結するもの

こんにちは、長いこと賃貸仲介やってました。

契約書に記載されていることは守るもの（民法、宅建業法に違反なければ）。

この回答への補足

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