住宅ローンをくみたいのですが、貯金があまりありません

頭金がほとんどない状態で住宅ローンを組もうと思っております。
この手の質問はかなり多いと思いますが、世帯ごとに状況が違いますので、いろいろなご意見を聞かせていただきたくお願いいたします。

＜状況＞
夫40才、妻28才です。子供なし、共働き
年収は、夫が650万程度、妻250万程度（全て額面）
現在は賃貸で1LDK家賃10万
3,300万程度（2～3LDK）の住宅購入を検討中。資金は300万弱

夫の年齢、団信に入れる年齢までには住宅を購入したいのですが、お恥ずかしいことですが、初期費用ぐらいしか用意できそうにありません。（300万程度）
そもそも、独身時代、互いに一人暮らしをしていて、また夫は親の入院費等でとても貯金ができる状態ではなかったことが原因です。
しかし、夫の両親が他界し、当面の大きな出費はなく、今は、堅実に貯金をできる状態です。車もありませんし、保有する予定もありません。今なら頑張れば2～3年ぐらいで1,000万程度は用意できると思いますが、やはり年齢を考えると、子供のこともありますし、早めに動いたほうが良いのでは思った次第です。

以下質問です。
（1）今3,300万円程度の住宅を購入するのは妥当か（住宅ローンの低金利なども含めて）
（2）資金が貯まった後に住宅を購入したほうが良い場合はその理由
（3）3,300万を35年ローン、100％融資をしてもらった場合、月9万程度の返済（ボーナス払いなし）で可能か。
（修繕積立金、管理費、固定資産税を合計して3万程度と考えるとこのぐらいが月に支払える額）
（4）今現在の状態で購入した場合、月々のローン返済額、修繕積立金、管理費、固定資産税、火災保険、生命・入院保険、食費、光熱費以外に確実にでていく他の出費について（子供がいないものとして）

No.6 ベストアンサー 回答者： Lescault 回答日時： 2007/10/18 21:21

こんにちは。

私も参加させてください。

（1）今3,300万円程度の住宅を購入するのは妥当か（住宅ローンの低金利なども含めて）
他の方の回答に対するコメント中に、「今払っている家賃程度でやっていければ」とのお話がありましたが、年利3.5%の35年固定元利均等払いで、月々9万円以内の支払い額では最高2200万円程度の借入額になりますね。3300万円ですと月々13万6000円の支払いになりますが、ご負担にならなければ、また金融機関が有し可能と判断してくれるなら購入は問題ないと思います。但し将来にわたり今の年収以上が保証されることが条件ですが・・・

（2）資金が貯まった後に住宅を購入したほうが良い場合はその理由
金利や住宅の価格など、家を買うときには種々の条件がつきまといますが、買う能力があるのなら、住宅は買おうと思ったときに買った方がよいと思います。資金を貯めるのも一法ですが、資金が貯まったときの住宅価格や金利がどうなっているかは誰にも分かりません。

（3）3,300万を35年ローン、100％融資をしてもらった場合、月9万程度の返済（ボーナス払いなし）で可能か。
（１）でお示ししましたように、無理な可能性の方が大きいです。また、「（修繕積立金、管理費、固定資産税を合計して3万程度と考えるとこのぐらいが月に支払える額）」→3万円では無理です。月3万円では修繕積立金程度でしょう。固定資産税は地域差がありますが、最低7-8万円/年　程度になると思います。

（4）今現在の状態で購入した場合、月々のローン返済額、修繕積立金、管理費、固定資産税、火災保険、生命・入院保険、食費、光熱費以外に確実にでていく他の出費について（子供がいないものとして）
3300万円を（１）の回答中に示した条件で借りたとして、
月々ローン返済費：13万6000円
修繕積立金：3万円
管理費：1万5000円
固定資産税：12万円（我が家の例をそのまま反映）
火災保険：？（加入していないのでよく分かりません）
生命保険：3万5000円（自分でかけている任意保険）+団信4万5000円/年
食費、光熱費以外に確実にでていく他の出費について（子供がいないものとして）：これは個々の家庭の事情に依存しますので何ともお答えしがたいですね。

以上、お役に立てば幸いです。

この回答への補足

わざわざ計算くださりありがとうございます。現実的な数字で計画を建てられそうです。13万程度なら問題はありませんが、要は銀行の審査次第次第なんですよね。

ところで、(3)に関しての質問なのですが、探している物件の多くが修繕積立金と管理費は合わせて２万程度です。管理費や修繕積立金とは年々上がっていく性質のものでしょうか。無知なもので申し訳有りません。

補足日時：2007/10/18 21:59

No.8 回答者： Lescault 回答日時： 2007/10/19 15:45

度々ですが#6です。

前回コメントし忘れましたが、管理費や修繕積立金が年々決まった比率で値上がりすることは通常あまりないと思います。
ただ、管理組合の総会等で値上げが提案され、承認要件を満たせば値上がりすることはあります。大もめになると思いますが・・・＾＾；。

上記、追加でコメントさせていただきます。

No.7 回答者： Lescault 回答日時： 2007/10/18 23:14

再び#6です。

＞探している物件の多くが修繕積立金と管理費は合わせて２万程度です。管理費や修繕積立金とは年々上がっていく性質のものでしょうか。
マンションの修繕積立金や管理費の額は、同じマンションでも購入した部屋の広さによって変わってきます（当然広い方が高い）。立地やマンションの格によっても変わってきますが、我が家（千葉県で東京まで30分、おそらくはマンションの格も広さも平均的）の例で申し上げました。お探しの物件では管理費修繕積立金の合計が2万円前後とおっしゃるのであれば問題は無いと思うのですが、一つの懸念材料として、あまりに修繕積立金が低額ですと、将来修繕をしようというときになって「積立額が不足→臨時に不足額を徴収」という事態も想定されます（古いマンションでは実際にそういう事態になっている所もあります）。私の知っている例では一気に100万円の請求が来たところもあります。また管理費が安すぎると日常のマンション管理が充分になされない→荒れた雰囲気になることも予測されます。従いまして購入に際しては捕手管理に関する費用がそのマンションに妥当なものと判断できるかどうかも充分に検討されることをお勧めします。

この回答へのお礼

ありがとうございました。修正計画や管理等も購入の際には厳しく見なければいけませんね。東京は地震なども予想されていますし・・・。とても参考になりました。

お礼日時：2007/10/19 19:03

No.5 回答者： noname#140971 回答日時： 2007/10/18 15:24

年収900万円×4.9=4410万円

年収800万円×3.9=3120万円
年収700万円×2.9=2030万円
年収600万円×2.2=1320万円
年収500万円×1.5=0750万円
年収400万円×0.5=0200万円
年収300万円×0.0=0000万円

Husky流住宅ローン限度額計算です。
これからすると、将来ともに共働きであれば \4410万円までOK。
これからすると、旦那さんだけの収入に限定すれば \1675万円が限度。

さて、問題は、旦那さんの年と子供の数だと思いますね。
例えば、お子さんが5年以内に2人誕生したとします。
そうすれば、旦那さんが65歳の時に、下はまだ大学生ですよね。

67歳・・・2子目大学卒業。
63歳・・・1子目大学卒業。
63歳・・・2子目大学入学。
60歳・・・2子目高校入学。
59歳・・・1子目大学入学。
56歳・・・1子目高校入学。

つまり、旦那さんの退職金は子供達の進学費用に消えてしまう可能性もあるということです。
ということは、住宅ローンを退職金で清算するという手は使えませんね。
結論として、住宅ローンを多く抱えたまま50代後半を迎えるのは避けたが良いということです。

私ならば、15年後には1500万円程度まで住宅ローンを減らしておきたいところ。
そういうことであれば、住宅ローンの現実的な額は2500万円前後じゃないですか？

Husky流住宅ローン限度額計算も、あくまでも目安に過ぎないです。
結婚年齢、共働きか否かで大きく額は増減します。
要は、生涯設計抜きには語れないということです。

この回答へのお礼

年収に対する細かい計算式ありがとうございます。
年収が300万違うだけで住宅ローンの融資額がここまで違うとは驚きですが、必ずでていくお金と、自由なお金の割合を考えれば理解できます・・・。
一応、貯金とは別に不動産を持っており（地方ですが）それを償却すれば、3,300万も無理ではないかなとも思いますが、それほど楽観的にもなれませんね。なかなか決断ができません。

お礼日時：2007/10/18 16:39

No.4 回答者： mogmog0101 回答日時： 2007/10/18 14:58

ちょっと融資を安易に考えていると思います。

様々な融資形態がありますが、一番安い金利はどうしても銀行の取り扱いになり、購入金額の80%までが基本になるので、3300万の80%、2640万円が上限となります（残りは通常自己資金で充当。別途融資もあるが金利は高くなる）。
収入から見た返済金額ですが、年収の20～25%が妥当、上限35%までです。税抜き前の年収から算出しますが、ここではお二人の連帯債務とし650万+250万=900万にて計算します。900万×30%=270万、ボーナス返済なしなので12で割ると、月22.5万返済できるはずです。というより、税抜き前ならもっと額は上になるので、月9万というのは低すぎます。

月9万しか払えないとなると、不幸な事情もあるようですが、別に何か出費の理由があるように見受けられます。

今一度収支の見直しをはかり、計画をおたてになってください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
返済についてはかなり甘く考えていました。
9万しか払えないのではなく、早期返済と貯蓄をこまめにしていく形で、今の家賃ぐらいになればベストだなと思っておりました。

お礼日時：2007/10/18 16:23

No.3 回答者： katsuyoshi 回答日時： 2007/10/18 14:53

本当は、１０００万円貯めてからのほうが良いと思います。

新築住宅には、夢、希望が膨らむものです。
諸経費、家具、不動産所得税など。

この回答へのお礼

ありがとうございます。貯めてからというのが一番ですが、何せ歳を考えると1年が大変貴重な期間で、ああでもないこうでもないと悩んでいる最中です。

お礼日時：2007/10/18 16:05

No.2 回答者： ossan2006 回答日時： 2007/10/18 14:33

(1)世帯年収から考えて、ほぼ妥当なところだと思います。

(2)そりゃ、何と言っても借入金が減ることです。その分、払う利息も減ります。
(3)多分無理だと思います。
(4)保険が必須なら、火災保険ではなく住宅総合保険の方がいいですよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

お礼日時：2007/10/18 16:02

No.1 回答者： huhanlasch 回答日時： 2007/10/18 14:27

（１）（２）今だからこそ低金利で金が引っ張れるという考えだと妥当でしょう。

でもどちらもアリじゃないですかね。
（３）ちょっと無理です。せめて３０００万を切るくらいでないと。。
（４）お二方の収入から考えると十分やっていけるはずなんですが。。。かなり贅沢をされているんじゃないです？車もないんでしたら余裕だと思いますけど。一度、ファイナンシャルプランナーにでも診断してもらった方がいいかも知れないですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
住宅ローンについては、家賃の気持ちで払って行きたいという気持ちがあるのでこの金額にしましたが、3000万近くだとやはり無理なのですね。
（4）については、できれば二人子供が欲しいので、その資金のためにも出て行くお金の把握のためにさせていただきました。
生活状況も落ち着いてきましたので、ファイナンシャルプランナーの方に相談するのもこの機会にいいかなと思いました。

お礼日時：2007/10/18 15:49