マンション購入時のローンについて（審査は通る？）

Question

現在婚約者がおります。結婚を期にマンションの購入を考えていますがともに借金があります。マンション購入は可能でしょうか？

現在、彼氏オリッ○スVIPローン(100万借り入れ/現在残高50万ほど。月々5万の返済+ボーナス返済と繰り上げ返済で来年3月完済予定。過去にアイフ○利用有り（完済済み）

私、エステのローン30万程＋ショッピング(全て1回払いですが月5万～10万程利用)

ちなみに彼氏は以前ギャンブルをしており何度か借金を繰り返してます。但し滞納は一切無く、現在はギャンブルから足を洗っています。
年収が彼氏400万程。私は480万程です。（一応上場企業に勤めてます/彼氏勤続6年,私勤続5年)です。

ローンや借金はありますが貯金が150万+住宅購入時の頭金で300万程用意できます。
できれば2500万前後～3000万前後の物件を購入したいの2000万～2500万程の融資を受けたいのですが可能でしょうか？現在家賃10万支払ってるのでこれも購入しようと思う理由です

noname#35582 · Accepted Answer

> 現在家賃10万支払ってるのでこれも購入しようと思う理由です

現在は賃貸住宅に住んでいて、その家賃が10万円。
マンション等の新聞折込チラシを見ていると「『家賃と比較してみてください!』 頭金、ボーナス返済なしで月々の返済額は８万円台」という
文句が踊っていますね。
「月々の返済額が家賃より少ないってことは、今、家賃を払っても生活できているんだから、それより少ない額の返済ならマンション買えるってことじゃない！？家賃は幾ら払っても自分のものにならないけれど、マンションは自分のものになるんだよね～。」
こう思われて、マンションを購入され（てしまっ）たお客さまの涙をどれだけ見たことか…。

korokoro223さん、はじめまして。
金融機関に勤務しており、以前住宅ローン等も担当していたことのあるode_an_dieと申します。

まず、金融機関は、現在の債務残高だけで返済比率を見るわけではありませんし、情報機関に登録されている個人信用情報のみを判断材料にする訳ではありません。
ですから、現在の資産状況や信用情報、融資希望額等が分かっていても、ここで融資が可能か不可能か、もしくはそれを類推するお答えを得ることはできないません。

それをご理解いただいたうえで、いくつかの指標を差し上げたいと思います。

まず、＃１さんへのお礼の
> 借金完済後でも過去の借り入れの履歴でローンがおりない事があるのか不安に思い
についてですが、これは本当に金融機関次第です。
個人信用情報はあくまでも参考であって、融資審査自体は金融機関が判断することです（このことは、信用情報機関との契約の規約にも定められています）。
ですから、信用情報に瑕疵がないからといって、絶対ＯＫとはいえないんですよ。
korokoro223さんが特にご心配なのは
> 過去にアイフ○利用有り（完済済み）
> 何度か借金を繰り返してます
この点でしょうか？
確かに、繰り返していたという借金の「額」と「頻度」と「時期」と「借入先」は判断材料の１つですね。
ですが、「完済から」５年以上経っているのであれば、履歴は消えていますからさほどご心配なさる必要はありません。

彼氏さんの借金も確かに気になる点ではありますが、私はkorokoro223さんの
> ショッピング(全て1回払いですが月5万～10万程利用)
という利用方法も気になります。
この書き方からは、毎月毎月5万～10万程お買い物をされていて、毎月毎月5万～10万程支払われている－と捉えたのですが、いかがでしょうか？
もしそうならば、korokoro223さんの返済能力を審査する際には、korokoro223さんのお手持ちのクレジットカードのうち、利用頻度が高いクレジットカード（複数枚の場合はその全て）のショッピング「枠」の合計金額を、korokoro223さんの借金－とみます。
実際にそんなに買い物をしていなくても、クレジットカードの利用頻度が高いと、こういった見方をするのですよ。
ましてや、結婚のため（収入合算されるのですから当然こうおっしゃいますよね？）のマンション購入資金－ということで金融機関に相談に行きますよね？
そうなりますと、金融機関では、結婚準備のため、新婚旅行のため、新居のため、新生活のためなどなどで、この先、クレジットカードによる支払いは「当然に増える」と見ますね。

> 貯金が150万+住宅購入時の頭金で300万
とのことですが、貯金150万円のうち、30万円はエステのローンの完済で消えて、貯金は120万円になるのでしょうか？
いずれにせよ、さっさと完済したほうがいいですよ。
「ローンの貸付利率」の方が、「貯金の預け入れ利率」よりもずーっと高いですから、完済を先延ばしするだけ損が増えるだけです。

> 2500万前後～3000万前後の物件を購入したいの2000万～2500万程の融資を受けたい
＃２さんが「比較的審査は軽め」とおっしゃっている、フラット３５も物件価格の８割までしか融資は受けられません。
確かに2500万円の８割は2000万円ですね。
では、残り２割はどうされるのでしょう？
物件の購入価格とは別にかかる諸費用というものが、物件価格の１割程度必要なことはご存知かと思いますが、こちらは別途ご用意されているのでしょうか？
購入契約「当初」にも必要なのですが。
もし、諸費用を別途用意されているのでなければ、「住宅購入時の頭金」と考えていらっしゃる300万円は、この諸費用で消えてしまいますので、「頭金はゼロ」ということになってしまいます。

ただ、「無理をしてでも…。」と考えられるのであれば（個人的には、この先の金利動向等を考えると（昨日の日銀展望リポートや福井総裁の会見等でも、来春の量的緩和策解除の色合いが濃いですし…）、今ならば購入もありかな－と思いますので）、マンション販売業者の提携住宅ローンのご利用を検討されれば、結構無理が通る場合がありますので、そちらでご相談されるのが一番の近道かと思います。

walkingdic · Answer

債務残高は現在合計８０万ほどですね。まず貯金が１５０万あるのでそれで完済するという条件で計算します。
理由は２つあり、一つはそもそもローンを残したまま預金を使うというのは、住宅ローン以外に金利の高いローンを組んでマンションを購入することに等しく、経済的には損になるという点と、銀行も審査では同じように見るからです。（特に融資条件が厳しい場合には完済することを求められます）

さて、それでも残り７０万＋頭金３００万で３７０万用意出るわけですね。
２５００万の物件とすれば、諸経費はその１割見込んで２５０万とすると、残り頭金に回せる金額は１２０万ですからローンは２３８０万ということになります。

年収は合計８８０万ありますので、年間返済比率を楽な返済と言われる１５％に設定しますと年間１３２万ですね。それで考えると返済年数２６年、金利３％で計算して月１１万となります。
この程度のローンは十分組める範囲ですから、特段に購入にあたって障害はありませんし、金融機関の審査も通るでしょう。
金利を３％で計算しているのは、現在の長期金利が３％程度だからです。もちろん短期金利の安いものを選択することは出来ますが、その場合は将来の金利予想をしなければならず簡単ではないのですが、大体現在の長期金利は将来の予想を織り込んだ数値なので短期金利で将来上昇分を見込んでも同程度と考える見方もできるからです（もちろん予測は困難なのですが）

ただ前提条件として共働きですからその点は注意してください。片方が仕事をやめると年間返済比率は約２倍の３０％に跳ね上がるため、これは非常に返済が苦しいということを意味します。

ちなみに他に管理費、修繕費、税金を加えた住居費としての負担はおおよそ１４万／月程度になるでしょう。

>現在家賃10万支払ってるのでこれも購入しようと思う理由です
これは少し考え違いをしているようなのでご注意下さい。

購入したマンションを永住するというつもりでしょうか。

永住前提だとすると、マンションの建て替え時期と言われる５０年で計算すると色んな費用を見込んで平均すると大体月７．５万前後の負担になります。これだと月１０万の家賃よりは安くなりますね。
この計算はいくつかの仮定も置いて、マンション管理費用、維持修繕費用、税金負担なども考慮し、減価償却による資産価値の喪失も全部含めて計算しています。つまり資産価値として残る分もきちんと考慮した上の計算です。
但し中古だとこの年数はもう少し短く設定が必要ですね。

途中で売却する、たとえば１０年後に売却するようなことを考えていると、新築の場合は毎月の負担額は月１６万程度になる可能性があります（前回と同じ考え方の計算による）。もちろん売却時には追加での支払が必要な可能性も十分にあります。
そうなる理由は中古マンションの実売価格というのが世の中ではかなり低めになっているため転売時にかなりの損失があるからです。

ですから将来買い替えを考えているのであれば、必ずしも家賃より得とは限りません。なのでもしまだ将来の計画がはっきりしていないというのであれば、購入できる出来ないは別にして今すぐの購入は控えた方がよいでしょう。

Pigeon · Answer

こんにちは。
多分大丈夫ではないかと思いますし、売りたくて仕方ないマンション営業も知恵や力を貸してくれるでしょう。（うまく利用すべきです）
現在の借り入れをきれいにすれば確実です。彼氏のカードローン完済後は解約してその証明をもらえば良いですし、あなたのローンもそれほど影響するものではないかと思います。
カードの延滞（続けてやっていない）が無ければあまり問題にはならないかと思いますし、フラット３５など公庫提携ローンは比較的審査は軽めです。
私的には買えるなら買ったほうが良いのではないか、と思います。
銀行は８割しか融資しないところも多いので頭金２割という説はこの辺りから来ています。
今買った場合と５年掛けて頭金を貯めようとした場合、５年後金利が１％上がるだけで支払総額は同じ位になってしまう事もあり得ます。
この場合家賃は毎月掛かりますし、住宅ローン控除も受けられません。さらに、賃貸物件の設備より分譲マンションの方が設備が快適ですから住環境の良さは比べ物にならないでしょう。単純に金利の問題だけではありませんが、何年後にどれ位金利が上がるとどうなる、という簡単なシュミレーションをやってみても良いかと思います。
ローンの審査の場合気になるようであれば信用情報機関に情報開示を申請して確認してみると良いかと思います。
系統により幾つかありますが、データの交換はしているようなので取り合えず１箇所開示請求してみては如何でしょう。（銀行が参照する内容を予め把握しておくと良いかと思います。）

参考URL：http://www.fcbj.jp/,http://www.cic.co.jp/,http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

sakura-pon · Answer

ちょっと確認ですが、貯金が１５０万あるのに何故高い金利を払って借金をしているのでしょうか。
矛盾していませんか？

もし実は「貯金が150万+住宅購入時の頭金で300万程」があなたのお金で無い場合、贈与税などの税対象になることはご存知ですよね？

ダンナさんの名義でローンを組むのは年収がギリギリです。場合によっては難しいかもしれません。
多分、入籍することと共有名義にしての年収合算が条件となるのではないでしょうか。

ただ、合算で考えての返済は危険です。
あなたはきっと終身で働かないですよね？
したがって、年収４００万でどの位が返済可能かというのを考慮すべきです。

年収４００万とすると、月手取りで２５万くらいでしょうか。だとすると、マンションのローン＋管理費で月８万くらいが限度でしょう。
となると３５年で考えて２０００万が限界点ですね。
管理費って結構掛かるのは知ってますよね？

それに固定資産税や団体信用保険、家財保険等見えにくいお金が結構掛かるんですよ。

今慌てて購入を検討するより、借金を全て返済し、物件の３割程度を頭金にするようにしてはどうでしょうか。

マンション購入時のローンについて（審査は通る？）

> 現在家賃10万支払ってるのでこれも購入しようと思う理由です

債務残高は現在合計８０万ほどですね。

こんにちは。

ちょっと確認ですが、貯金が１５０万あるのに何故高い金利を払って借金をしているのでしょうか。

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