2000万円の住宅ローン融資について。

実母（現52歳）が一人で2400万円のマンションの購入を検討しています。

・現在事務職で年収約360万円
・年齢52歳、夫なし（離婚）
・現在オートローン約80万円（信用金庫）、他カードローン約80万円（オーエ○シー、ジャ○コカード）
・400万は頭金として現金で支払う。

以上になりますが2000万円の融資は可能でしょうか？私的には難しいのではないかと思うのですが、不動産屋は母の年収より2000万円位まででしたら融資は可能だと言っているようですが、多分あくまでも他にローンが無い状態でだと思うのですが・・・。どなたか詳しい方お願い致します。先週の土曜日に見学に行き、本日購入を決めてしまった様で・・・。まだ口約束なので契約等はこれからになります。至急ご回答お願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/12/26 15:40

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

＃２さんがとてもいいことを書いてくださっているんです。

「融資は可能」と「返済できる」は全く別の意味です。

「いくら借りられるか」ではなく、「現在の生活を維持したまま、あといくらならば返済に充てることができるのか」を基準に考えてください。

そのうえで購入されるのはそれぞれの自由です。
とやかく言う権利はありませんが、お母さまに次の点を理解したうえでなのかご確認ください。
そうでなければ、お母さまのお借り入れが、ご質問者さまほかお母さまの推定法定相続人に影響が及びますので、その点からも説得に当たられるとよろしいです。

・2400万円のマンションを購入するのに、2400万円では足りないけれどその点は認識しているのか。
・住宅ローンをご利用のうえでの購入ならば、さらに不足資金が生じるけれどその点は。
・健康状態に問題があると「団体信用生命保険」に加入できない。実際のところウソの健康状態を書いて加入する人もいるけれど、そうすると万が一の場合にも保険金が下りなくなり、相続人に債務が及ぶことになるけれど、そういったことも考えているか。
・住宅ローンの金利と比較すれば、頭金として400万円を現金で払うよりも、オートローンとカードローンを完済してからの方が得だということは理解しているか。
・マンションを持てば、毎月管理費や修繕積立金も必要なうえ、毎年固定資産税も払わなければならないが、その費用をどのように捻出するつもりか。

> 不動産屋は母の年収より2000万円位まででしたら融資は可能だと言っているよう
年収の５倍以上の借り入れ－ということになるので、真っ当な業者ならば、借りられたとしてもそれを勧めたりはしません。
現在52歳のお母さまが単独借り入れの場合、一般的な「住宅ローン」を利用しての最長返済期間は28年です（80歳までに完済になります）。
おそらく不動産業者の住宅ローンの見積もりは、一番低い金利で設定して返済負担率を計算しているでしょう。
１年固定、２年固定、３年固定あたりの「固定金利選択型」ではないかと。
そうなりますと、金利優遇が受けられれば1.50％以下の金利が適用される可能性もあります。

仮に1.50％で計算してみましょう。
2000万円の借り入れで、金利1.50％、28年返済、元利均等償還、ボーナス返済なし…というパターンでは、毎月の返済額が72,933円となります。
今現在、賃貸住宅にお住まいですか？月々のお家賃はいかほどですか？
８万円？
ローンを借りられても月々のお家賃よりも返済額が少ないんですよ。
賃貸住宅はいくらお家賃を払われても自分の物になりませんが、マンションを住宅ローンで購入されると自分の物なんですよ。
賃貸の場合、お年寄りの一人暮らしを嫌われますから、場合によっては契約更新をしてもらえないかもしれません。
ですが、自分の物であれば出て行く必要もありません。
先ほど申し上げました返済についてですが、返済負担率の点からも問題ありませんよ。
毎月の返済額が72,933円ということは、年間返済額が875,196円。
年収360万円ですと返済負担率24.3％です。
年収400万円以下の方は、返済負担率が25.0％以上になると融資不可になるんですが、お客さまの場合、クリアしていますからね。
どうですか？
お客さまにとってはいいことばかりだと思うんですけれどねぇ～。

マンション販売業者のセールストークです。

落とし穴はたくさんあるんですよ。
返済負担率はクリアしていないことは、ご質問者さまもお気づきですね。
他の借り入れの返済を含めていませんから。
次に金利1.50％が完済まで続く訳ではないということ。
金利が上がれば、返済金額も上がります。
年収360万円ならば、これを月割りすれば30万円。
ですが、実際の月々の手取額はいくらですか？
そこから72,933円だけならば返済は可能かもしれません。
ですが、オートローンとカードローンは、毎月いくら返済していますか？
現在の手取り給与から、現在しているオートローンとカードローンの返済に、住宅ローンの返済・マンションの管理費・修繕積立金を差し引いても生活できますか？
金利が１％上がれば、毎月の返済額は１万円程度上がります。
固定期間終了後の適用金利がどの程度になるかは誰にもわかりません。

働いている間は返済もしていけるかもしれません。
そして、退職金をアテにしていませんか？年金すら返済に充てようというのですか？
年金での返済はとても厳しいですよ。

住宅ローンを考える際の基本は、
・返済期間は現在の一般的な定年年齢である60歳までで設定する
・ボーナスは不確定収入なので考えない
・退職金での繰上返済は考えない
・金利は、現在の全期間固定の平均値程度で考える
などです。
お母さまの場合、60歳までに完済とするならば、返済期間は８年なんです。
返済期間８年ならば、前述の条件で毎月の返済額を計算すると221,213円になります。
この返済できますか？
現在の全期間固定の金利の平均値は、「フラット35」で考えると3.50％程度です。
仮に28年返済だとしても、適用金利が3.50％ならば毎月の返済額は93,460円になるんです。
毎月の返済額が93,460円ならば、年間返済額は1,121,520円です。
年収360万円ですら返済負担率が31％強になるんです。
年金、年間に360万円ももらえますか？

最悪の場合を想定すれば、マンションを処分しても住宅ローンの債務残高に不足する－ということは【よくあること】なんです。
折角手に入れた「家」を手離したけれど、ローンが返しきれずに残ってしまった…という事例もたくさん見てきました。
最悪の場合、債務が住宅ローンの場合は、自己破産しか道はありません。
個人再生をしても意味がないからです。
私は、一時期、系統の保証機関に出向していたこともあります。
保証機関がお客さまに直接係わるのは、「お客さまが返済が厳しくなってから。」なんです。
お年を召されてからの自己破産の事例もたくさん見てきましたが、若い方の自己破産以上に【悲惨】なんです。
縁起の悪いことを申し上げてしまいましたが、経験上、できれば、お母さまには、今回のマンション購入、住宅ローンの借り入れは、思いとどまっていただいた方がよろしいかと思います。

No.4 回答者： shambala 回答日時： 2006/12/26 18:25

かなり難しいと思いますよ。

車のローンがあるだけでもそちらのローンを完済条件が付くか減額されると思います。
他のカードローンが８０万も残っているという事もマイナスです。これらをすべて完済すれば審査事態は何とかなるかもしれませんが他の方も仰ってられるように融資可能額と支払い可能額というのは別物です。
年収から考えて２０００万のローンはかなり無謀な部類です。
またローンを組む際には銀行保証料、火災保険加入が義務づけられその保険料もかかり諸費用として２００万ぐらいも必要になります。

ゆとりを持って返済して行こうと思えば年収の４倍以内で５倍以内までならまあ何とかというところなんです。
２０代や３０代ならそれでも３０～３５年ローンを組み昇給や昇進で給料が上がり繰り上げ返済で定年までに完済という事が可能でしょうから何とかなるのでしょうが５２歳ですと定年まで長くて１３年という事から長期のローンを組む事はとても危険ですし１３年で終わらせるという事も難しいのではないかと思います。（定年退職金は老後の生活費、住宅ローンの繰上げ返済として使うのは望ましくなくないのです。つかっても１～２割程度）

また定年後にもローンを払っていく計画ですとその後の生活にも支障があると思われます。
そのあたりの付いての計画性と今後についてしっかる話された方がいいと思います。

特にマンションの場合毎月のローンとは別に管理費、修繕積み立て（２万前後）が加わり実質的な月の支払額は相当なものになるのでは？
毎年の固定資産税のことも考えておかなくてはならないし・・・。
また払えなくなり転売といってもなかなか難しく残債も残る事も覚悟しておかなくてはなりません。

大きな買い物です。もう少し自己資金や年収から考えて資金計画を立ていくらまでのローンならゆとりを持って支払えるか再検討してもらった方が良いのでは？と思います。

各銀行のＨＰで返済金額シュミレーションが出来ますので試してもてください。（金利設定も出来ます）

No.2 回答者： guri-1113 回答日時： 2006/12/26 11:15

僕が子供なら即やめさせます。

よく言われることですが、不動産屋はローンが組めてしまえば後はどうなろうが関係ないので
なんでもかんでも「融資は可能」と言います。

「融資は可能」と「返済できる」は全く別の意味です。

お母様の場合、52歳ですから目いっぱい借りれるのは28年間。
それで2000万を金利3%（これはかなり低めで、しかもずっと続く保証はない）で借りたとしたら
月々の返済は約88,000円。この他に管理費などでどんなに少なくとも+10,000円は必要ですから
約98,000円（恐らくそれ以上）を毎月支払わなくてはなりません。
しかも80歳になるまでです。働かなくなってもこれを払い続けられますか？

失礼ながら52歳で年収360万の方にこれはあまりに無謀なように感じます。

No.1 回答者： super-dog 回答日時： 2006/12/25 22:40

無理でしょう。

(借りられても返せない)
あと15年働けても、総収入が5400万、
支払いは返済額が2000万+利息500万+マンション管理費15年分360万