家の買い替えについて

近々、築31年の物件を売り新築を購入します。
買い替え特約をつけ契約を済ませ、手付金として100万円支払いました。
古家は1260万円で売り出し1080万までで売ると契約書に一文いれました。
しかし残債が思った以上にあり、できれば1200万円までで売りたいと思うのですが1200万円以下1080万以上で購入希望があった場合それを拒否することはできないのでしょうか？
また、契約書に入れた一文はどれだけの法的拘束力があるのでしょうか？
一般的ではない内容ですがどなたかおわかりの方いらっしゃればお答えください。
よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： pandorafan 回答日時： 2007/11/08 09:33

どれだけの法的拘束力かと言うと、完全な法的拘束力があります。

特約期間中に1080万円なら買うと言う客が来たら、売らなければなりません。止めるのはペナルティが発生します。

買い替え特約とは、期間内に古屋が1080万円以上で売れたら、新築を購入します。と言う契約ですから期間内に1080万円以上で売れなかったらノーペナルティで契約は白紙になり、新築の購入は見送りになります。

やっぱり1080万円では売れないと今から言ったら、新築購入の手付けの100万を放棄して契約解除です。1080万で買う客が現れて手付けを入れたら、その解除には手付けの倍返しが必要です。

逆に質問者さんが購入しようとしている新築が、契約後（あるいは検討中）に値上げになったらどう思われますか？
契約後なら「そんな話は飲めない！」でしょうし、検討中なら「じゃあ買わない！」になりますでしょう。
そしてそのような事を言いだした相手が信用できなくなりますね。

契約履行中の条件変更等を防ぐ為のペナルティが手付け放棄、倍返しです。

契約した直後で、不動産屋がまだ古屋の販売活動をしてないなら、相談には乗ってもらえるかもしれません。
現状ではなんとか1200万以上で売ってください。とお願いするしかないでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
ご丁寧に答えてくださり内容も理解できました。
不動産屋さんの担当の方もがんばってくれているようなんで良い値段で売れるよう祈るおもいです。

お礼日時：2007/11/11 21:55

No.2 ベストアンサー 回答者： ziw_com 回答日時： 2007/11/09 12:55

法的拘束力はありません。

なぜなら買換特約とは、あくまでも「売却」が絶対条件になるからです。

質問を読む限り、「1080万円～1260万円で売れた場合、購入」ということでしょう。
つまり、1080万円で購入希望者がいても条件で折り合わずに売れなければ白紙撤回可能ということです。
仮に、1260万円で購入希望者がいても「全面リフォームすることを条件」とか「数年先まで待って欲しい」というならば、条件が折り合わずに売却できないということになりますよね。
「1080万円～1260万円で購入希望者がいたらどんな条件でも受け入れて売却し、新築を購入する」といった契約ではありませんからね。

No.3 回答者： ziw_com 回答日時： 2007/11/09 13:06

Ｎｏ，2で回答した者です。

若干補足いたします。

「1080万円～1260万円での売却」と契約書に記載していても、売却価格を決定する拘束力はありません。
売却価格を決めるのは「売主」、つまり質問者様です。
1200万円以下で売りたくなければ、新築購入契約期間中に価格を下げなければいいだけです。

この回答へのお礼

売値を私のほうが1080万円に下げてそれに対して購入希望者が現れた場合はそれを拒否するとペナルティがあり、
私が売値を1200万円以下にしないと決めることは可能、ということですね。
大変参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2007/11/11 22:01

No.4 回答者： pandorafan 回答日時： 2007/11/09 16:22

ANo1です。

私の思った法的拘束力とは「契約後に重大な事項の変更（最低価格1080万円を1200万円に）はできません。」という意味でした。

下記サイトもご参考にしてください。

参考URL：http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/17 …

この回答へのお礼

サイト見てみました、「買い替え特約」以外にも参考になることがたくさんあり助かります。

お答えいただいた皆様
ややこしい質問でお答えがいただけるか不安でしたが親切に教えてくださり本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/11/11 22:12