抵当権の設定の時期について…住宅ローン

新築の戸建てを購入することになりました。
住宅ローンを組むことになります。

物件の引渡しの時？に、銀行から融資金が振り込みされるのですが
抵当権が設定させるのはいつになるんですか？

抵当権の設定ってたしか権利書とか必要ですよね。
権利書って引渡しの時にはすでに手元にあるんでしょうか？

なんか銀行さんがどんどんすすめちゃってて
ついていけないんです。初めてのことばっかりで

私が名義が半分あるので連帯保証人になるのはわかるのですが
なんで保証会社にも加入するのか、とか。

教えて下さい。

No.3 回答者： mahopie 回答日時： 2007/11/20 14:10

１．引渡日＝ローン実行日の１ケ月前くらい前に購入者と販売会社との間で不動産登記＝表題登記と所有権保存登記、に必要な書類のやり取りをしておきます。

２．引渡日の２週間前くらいに銀行へ出向いて、担保設定登記とローン契約書類に調印しておきます。通常は、銀行のローン金額が一旦購入者の預金口座に振り込まれると同時に銀行から販売会社へ代金の送金がされます。その他の費用支払のタイミングもこの時点です。（自己資金が有る場合は予めローン口座に集約しておくのが普通）

３．引渡日には、購入者が立ち会うこと無しでも、銀行からの代金の振込みに合わせて販売会社が不動産登記関係書類を銀行へ引き渡しします。保存登記と担保設定登記はローンの実行日に銀行で指定する司法書士から登記所に提出されます。

４．１～２週間で登記が完了するので、質問者の手許に登記済の権利書（正確には「権利書」では有りません）が届く手はずになっています。（司法書士から書留郵送されるか銀行へ取りに行くか）

５．保証会社・連帯保証の件は、以下の通りですが自身でも良く確認して下さい。
・持ち分を持つ妻は銀行へではなく、保証会社に対して連帯保証を行うことになる
・保証対象はローン借入ではなく、夫の保証会社に対する保証委託契約
・自宅に抵当権を設定するのは銀行ではなく保証会社
・担保される債権はローン債権ではなく、保証委託契約に基づき将来発生する求償権
・当然保証料は銀行ではなく保証会社に対して支払う筋合いになる

No.2 回答者： outerlimit 回答日時： 2007/11/20 13:19

融資金が支払われた日です（対象物件の登記が完了していれば）

権利書は必須ではありません
（所有権者の委任状と印鑑証明は必須です）

なお、抵当権の設定まで記載されている登記簿謄本を取得しておかれるとよろしいでしょう
（所有権や抵当権がどのように記載されているかを知っておくことも無駄ではありません)

No.1 回答者： keirimas 回答日時： 2007/11/20 12:48

融資金はbrad503さんの口座に入金されるのではなく、売主側に、引渡し前に入金されます。

領収証は買い主であるあなたまたは夫の名前で引き渡しのときに発行してもらえます。抵当権は融資の担保として設定されるので融資を実際に受けたときから発生すると思います。ふつうはローン契約時に司法書士が立会い、手続きしてくれるのでご心配はないでしょう。司法書士から権利書が届くのは引渡しの数日後になるかもしれません。登記簿に抵当権の設定がある旨記載されるはずです。