住宅ローン 土地決済後の退職は

夫　年収850万
妻　年収450万
です。

都市銀行の住宅ローンで収入合算で土地4000万、建物4000万での事前審査は通っており、ペアローンを利用して6:4の割合で先に土地の金消契約および土地決済済みです。
建物もペアローン前提で審査が通っております

建物は約半年後に決済予定なのですが、妻が会社をやめる事となってしまいました。
調べる限りこのような場合は銀行では再審査となってしまうと思いますがこのようなケースでローンがすべて取り消しになる場合がありますでしょうか？あるいは夫分は出て妻分だけ出なくなるのでしょうか？

最悪取り消しになった場合、あるいは妻分だけ取り消しになった部分を他の金融機関で建物部分だけのローンを組むような事は可能でしょうか？

既に土地の決済が終わっているだけに取り消しになった場合土地だけが残ってしまう事体になりそうで困っております。
よろしくお願いします。

No.2 回答者： Domenica 回答日時： 2007/12/05 14:54

> 状況を補足しますと実際の払いについては今回は賃貸併用住宅なので家賃収入も返済にまわす見込みなので自力返済よりは実は楽という状況です。

> 追加でお分かりになればで結構なのですが住宅ローンの場合家賃収入はローン可能総額の試算に考慮されるものでしょうか？
今回、併存で建築する賃貸住宅からの家賃収入については、例え「業者による一括借り上げ、家賃保証あり」という場合でも、今回の『住宅ローン』借り入れに係わる返済能力を計る際には『考慮に入れない』金融機関が多いと思います。
特に、今回『初めて』そのような『事業』をされる場合には、将来は未知数でしかありませんので。
あくまでも、『住宅ローン』については「前年の年収を元に審査をする」ということになります。
事業用（賃貸住宅用のアパートローン）部分については、どう考慮させるかは金融機関によって判断が異なると思いますが。

> それにしても、ローン世代で子供いないとなると妊娠出産による離職も当然可能性大なわけで、、それを承知で収入合算でのローンを推奨し、実際離職した場合最悪白紙というのも如何なものかと思いますね。。
私もそう思います。
ですから私自身は（＃１に書いたとおり）、収入合算（＝妻の収入をアテにして返済計画を立てること）はオススメしてこなかったんですけれどね…。
なんと言っても男性には妊娠・出産ができませんから。
なかには「子どもは作らないことにした。」とか「産休だけですぐ復帰する。」とおっしゃる方も多かったですよ。
「妻も夫と同様に定年まで働くので、収入の減はありえない。最低でも現在程度の収入が保障されるから大丈夫。」っておっしゃるんです。
現在は、科学も進歩して60歳の女性が出産した…という話もありましたよね。
女性は子宮がある限り、妊娠・出産できる可能性を否定できないと思います（自然な形に捉われないことも含めた話ですが）。
ですから、私はお尋ねするんです。
「お子さんを作らない…とおっしゃいますが、万が一、妊娠されたらどうしますか？（せっかく授かったお子さんを）堕胎されますか？」
「産休や育休は取得するが職場復帰する…とおっしゃいますが、万が一、お子さんが目も手も離すことができない状況でしたらどうしますか？」
私の勤務先にも、職場復帰をするつもりで育休を取得する予定で産休に入られた方がいました。生まれたお子さんには先天性の疾患があり、24時間誰かがそばについていなければならない状況でした。結果、彼女は職場復帰を諦めました。
こんな事例を目にしていることもあったので、私は「妻の収入をアテにして返済計画を立てること」はオススメできませんでした。
ましてや『推奨』なんて、女の視点ではありえませんね。
疾患等により、子宮を摘出してしまっていれば『妊娠・出産』はできませんけれど、そうでなければ「作らないよう」にしていても、絶対はないと思うんですが…。
例え妊娠しても産むつもりも産ませるつもりもなく、即刻堕胎する…と言っていても、いざ、実際に妊娠すればどうなるかは分かりませんよね？

ごめんなさい。
少し違う方向に話が逸れてしまいました。

この回答へのお礼

お礼がすっかり遅れてしまい申し訳ありませんでした。
ご回答ありがとうございました。

状況をみつつ銀行さんには早めに相談したいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/28 11:37

No.1 回答者： Domenica 回答日時： 2007/12/02 16:55

住宅ローン審査経験者です。

> 調べる限りこのような場合は銀行では再審査となってしまうと思いますが
おっしゃるとおり再審査になるものと思います。
基本的には、年収1,350万円で審査していたものを年収850万円で審査しなおすことになりますね。

> このようなケースでローンがすべて取り消しになる場合がありますでしょうか？あるいは夫分は出て妻分だけ出なくなるのでしょうか？
最悪は白紙に戻されるでしょう。
一般的に年収850万円では融資額8,000万円はＯＫにならないと思いますから。
ただ、夫６：妻４の割合でＯＫが出た…とのことなので、単純に割れば夫4,800万円、妻3,200万円という割合になりますが、単純かつ有利に解釈すれば「年収450万円で3,200万円ＯＫならば、年収850万円ならば6,000万円まではＯＫ？」という計算になります。
金利にもよりますし、夫の他の借入状況などにもよりますが、「年収450万円で3,200万円ＯＫならば、年収850万円ならば6,000万円まではＯＫ？」をうまく使って交渉すれば、返済負担率の点では、年収850万円ならば6,000万円～7,000万円までは融資可能かと思います（むちゃくちゃ甘甘にみて）。
ただし、実際の返済は相当厳しいものになりますが。

返済負担率の関係で、年収850万円での『融資』の上限額が6,000万円～7,000万円になりますから、それ以上をどこか他の金融機関から借りようと思っても無理です。

何とか夫の年収だけで6,000万円以上の融資が受られれば、土地代4,000万円は変えようがないものの、建物はその差額で建てることができるもの（規模の縮小や設備のランクを下げる）にする…という手段も考えられます。
土地だけが残ってしまう事態を避けるには、どうしてもこの手段しかないと思いますけれど…。
ただ、一旦4,000万円で計画をされてしまったものについて、規模を縮小したり、設備のランクを下げたりして『何とかした』としても、おそらく満足はできないと思います。
かといって、「土地を取得しただけ」で済ませると、『住宅ローン』として扱ってもらえず、契約をしなおして、高い金利を払うことになるかもしれませんしね…。

何はともあれ、少しでも早く（明日にでも）銀行に相談してください。
正直申し上げまして、住宅ローンを借りようとされる世代に限っては、男性よりも女性の方が離職率がはるかに高いんですよ。
反論がおありかもしれませんが、事実がそうなので…。
ですから、よく「将来の収入増、ボーナスおよび妻の年収をアテにしなければ取得できない住宅ならば、その住宅の取得はあきらめられた方がいい。」とアドヴァイスを差し上げていたんです。
（と申し上げても、マンション販売業者、不動産業者、ハウスメーカーなどから都合のいい話を聞かされてから金融機関へ相談にいらっしゃる方が殆どで、その時には『イケイケ』気分になっていらっしゃるんです。ですから、金融機関がお話しする『耳に痛い』話はスルーされてしまうんですよね…。）

この回答へのお礼

ありがとうございます。
なるほど。であれば上手く話を持ってゆけば
　１.夫分をmaxまで融資頂く。
　２．請負分の仕様を落とす。
　３．それでも足りない分は現金で払う。
という落としどころも可能ではあるということなんですね。

それだけでも分かれば安心です。

状況を補足しますと実際の払いについては今回は賃貸併用住宅なので家賃収入も返済にまわす見込みなので自力返済よりは実は楽という状況です。
追加でお分かりになればで結構なのですが住宅ローンの場合家賃収入はローン可能総額の試算に考慮されるものでしょうか？

それにしても、ローン世代で子供いないとなると妊娠出産による離職も当然可能性大なわけで、、それを承知で収入合算でのローンを推奨し、実際離職した場合最悪白紙というのも如何なものかと思いますね。。

最後に重ねて御礼申し上げます。

お礼日時：2007/12/04 21:02