住宅ローンの残債について

この度、義父母が住宅ローンを払いきれず自宅を売却いたしました。
自宅は平成元年に義父と主人の共同名義で購入し、住宅ローンは義父名義が３本、主人名義が１本ありました。
１昨年主人名義のローンは繰り上げ返済で全額返済したので、我が家には借金は１円も無いと思っていたのですが昨年の春銀行より主人宛にローンの返済が滞っているので即刻全額支払えという文書が届きました。義母に主人が確認したところ、２年半前から生活が苦しくて払っていなかったとのことでした。
私は嫁なので、この件に関しては主人と義父母がすべて処理しているのですが、お金に関することなのできちんと納得したいと思っていますが細かいことを主人に聞いてもよくわからず困っています。

そこで質問です。
１．主人名義の借金でないのに何故銀行から主人宛に督促状が届いたのですか？
２．自宅売却後銀行より今後の残債支払いに関しては債権回収会社へ移管しましたという文書が届きました。残債に対しても主人が支払う義務があるのでしょうか？
３．売却をしてから数ヶ月たつのですが、債権回収会社からは何の連絡もありません。このままにしておいていいのでしょうか？
４．今後主人は住宅ローン等は組めないのでしょうか？
無知でお恥ずかしいのですが、早く楽になりたいのでよろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2008/01/10 17:42

住宅ローン審査経験者です。

概ね回答は出ていますが。
> １．主人名義の借金でないのに何故銀行から主人宛に督促状が届いたのですか？
お義父さま名義の住宅ローンの連帯債務者が連帯保証人になっているものと思われます。
１個の住宅物件について複数の住宅ローンを利用する場合、複数の債務者をお互いにそれぞれの連帯債務者とすることもあります。

また、「義父と主人の共同名義で購入」ということなので、土地・建物のいずれかもしくは双方について、何割かがご主人の名義になっている（＝ご主人に『所有権』がある）のではないでしょうか。
住宅ローンの担保対象物件について、ご主人が所有権を有している場合、ご主人はその住宅ローンの担保提供者となり、担保提供者は『連帯保証人』となっていただきます。

ですから、ご主人の場合、ご自身の住宅ローンは完済しても、お義父さまの住宅ローンの連帯債務者もしくは連帯保証人になっている可能性があります（個人的には、担保提供者としての『連帯保証人』だと思います）。
いずれにせよ、お義父さまの住宅ローンに対して、お義父さまと同等の責務を負っていらっしゃることになりますので、ご主人の元へ督促があったものと考えられます。

> ２．自宅売却後銀行より今後の残債支払いに関しては債権回収会社へ移管しましたという文書が届きました。残債に対しても主人が支払う義務があるのでしょうか？
お義父さまが自宅を任意売却（銀行がそれを薦める場合もあります）されたとしても、売却代金＜住宅ローン残債ならば、さらに債務は残ります。
銀行は、その残債を債権回収会社に弁済してもらい、代わりに残債に対する債権が債権回収会社に移管された…ということでしょう。
お義父さまが自己破産をされなければ、引き続きお義父さまにはその残債を返済する義務は残りますし、ご主人にもその義務は残ります。
ただし、ご主人がお義父さまに代わって残債を返済すれば（『代位弁済』といいます）、それによってご主人は（本来の）債務者であるお義父さまに対して『求償権』を得ますので、その後お義父さまに返済請求をすることができます。

> ３．売却をしてから数ヶ月たつのですが、債権回収会社からは何の連絡もありません。このままにしておいていいのでしょうか？
ご懸念のとおり、放置しても、どんどん遅延損害金が増えていくだけなので、早めにこちらから債権回収会社へ連絡した方がよろしいです（少なくとも、私はそのようにお勧めしていました）。
弁済をされるか、ご主人が自己破産をされて免責を受けられない限り、ご主人は責務を免れえません。
弁済の方法は債権回収会社が相談に応じてくれます。
利息が嵩むことになってもよければ、月１万円という方法も可能だと思います（私は債権回収会社ではなく、保証会社に在籍していたことがありますが、そういうお客さまも多数いらっしゃいました）。

> ４．今後主人は住宅ローン等は組めないのでしょうか？
銀行系の個人信用情報機関である『全国銀行個人信用情報センター』は、保証人情報も登録してたいるんですよ…。
『ＣＩＣ』や『ＣＣＢ』は、債務者の情報だけなんですけれどね。
おそらく「ご主人が連帯保証債務について『事故』を起こし、その債務は、債権回収会社に移管されている」という情報が登録されてしまっていると思います。
残念ながら、このままでは住宅ローンは組めないでしょう。
クレジットカードなどは、個人信用情報機関が『全国銀行個人信用情報センター』ではないので影響しないかもしれませんが、住宅ローンを借りる際に保証会社保証を利用していれば、影響してくる可能性はあります。
保証会社は、クレジット・信販系の個人信用情報機関に加盟していますので。

この回答へのお礼

詳しいご説明ありがとうがとうございましたm(_ _)m
やっぱり早めに債権回収会社に連絡したほうがいいですよね。
主人に話してみます。
自分が作った借金ではないので、何がどうなっているのかわからず悶々とする日々です。　

お礼日時：2008/01/10 18:27

No.3 回答者： pandorafan 回答日時： 2008/01/09 20:22

売却したのではなく競売か任意売却したのではありませんか？

義父母によくお聞きになってください。

1）他の三本の連帯保証人になってるからと思います。

2）連帯保証人なら義務があります。

3）競売か任意売却したのであれば、残債は債権回収会社に残ってる状態です。ご主人に返済能力があればそのうちに請求してくる可能性があります。

4）ご主人名義のローンは滞らせてない、そして連帯保証債務も払っていくならブラックにはならないと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
pandorafanさんのおっしゃる通り『任意売却』したようです。
今まで何度も途中でローンが払えないという状況があり、その度に援助したりしてきましたが結局１０００万円近くドブに捨てた形になってしまいました。。。
無知な為『主人名義のローンさえ払ってしまえば私たちには関係ない』と簡単に考えていたバツなんでしょうね。

お礼日時：2008/01/09 23:39

No.2 回答者： kanenashi 回答日時： 2008/01/09 19:43

以下、愚見を記します。

1.このようなケースでは、ご主人が連帯債務者となっている可能性があります。あるいはNo.1の方が仰せのように連帯保証人になっているのかもしれません。ご主人がローンを返し終わったとすると、土地建物が義父およびご主人の名義になったままになることは事前に分かることですから、銀行は義父に対するローン債権の保全のために、義父名義である3本のローンについても上記連帯保証人又は連帯債務者にしているはずです。そうしないとご主人がローンを終えたいまのような状態になったときに、義父の債務不履行によって不動産競売になったとしても、その対象になるのは義父の持分のみとなってしまい（この場合ご主人の持分には何もできない）、競落される可能性はほぼゼロになってしまうからです。従ってNo.1の方が言う金銭消費貸借契約書を確認することは非常に重要です。
2.質問です。「自宅売却」とありますが、この状態では設定された抵当権は消滅しておらず（＝借入金は返済できていない）抹消登記はできていないですよね？それでも名義変更できたとなると、買主は抵当権負担付の不動産を買ったことになりますが、これは非常にレア・ケースと思われます。一般の方が買主であれば抵当権は抹消登記まで済ませなくてはいけませんので・・。この点もう少し具体的にご説明願えますか？買主はどんな人、残っている住宅ローンの処理方法など。
3.これはよくわかりません。いずれ何らかのアクションはあるでしょうが。くり返しになりますが、自宅を売却したにもかかわらず、住宅ローンの処理が終わっていないこと自体非常に珍しいのです（一般人相手ではありえない、というレベル）。住宅ローンが終わっていないのであれば、抵当権にもとづく不動産競売実行の手続きをしているのかもしれませんね。
4.前出1.の結果しだいですが、銀行がどのような権原にもとづき返済を迫っているのか、によります。連帯債務者ないし連帯保証人になっていて、住宅ローンが返し切れずに競売になった場合には、ご主人も債務不履行をしたことになると思われますので、当然その履歴は金融機関に残るのではないでしょうか？となると次回以降の借入は非常に厳しくなると考えておくべきです。

もし、抵当権が付着したまま土地建物を売却したのが事実だとすると、売却の際に銀行に承諾を得るなどの手順は踏みましたか？勝手に売却したとなると、おそらく銀行との契約内容で、違反とされる行為に当たると思います。よって即時一括弁済を迫られるのは当然です。これは、返済をしている、していないという以前の問題です。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
１．もう一度以前の資料やメモを探してみたところ、義父がローンの組替えをした時に主人が何かにサインしたようなことが書いたメモが出てきました。そのメモには『保証人じゃないし、義父が返せなくなっても主人のところに被害はない』と書いてありましたが今までの状況からすると連帯保証人になってるんだと思います・・・　契約書を見せてもらえるよう頼んでみます。
２．お恥ずかしい話ですが、主人はお金の事に関しては私以上に無知・無頓着ではっきりしたことはわかりませんが銀行から来た書類に『任意売却』と書いてありました。私が知る限りの今までの経緯は、銀行より『催告書』が届く→銀行より『仲介業者の紹介について（回答）』文書が届き不動産業者を紹介される→自宅明け渡し→たまたまハウスクリーニング会社の作業員が購入を希望してくる→売却（不動産売買契約を交わす）→銀行より債権回収業者に残債回収の委託をした旨文書が届く
残債がいくらなのかは現時点で全く把握してません。
３．銀行から残債回収の委託をした旨の文書が届いた時、仲介不動産会社にどうしたらいいか聞いたところ、回収会社から何か言ってくるまでこちらから連絡はしなくていいと言われたそうです。残債が残っているなら早く何らかの処置をしなければ、また利息や延滞金がかさむのではないかと不安です。
４．今回売却した自宅には当初私たちも住んでいたのですが事情があり数年で別居しました。今は私の実家に住んでいるのですが、築４０年近いのでいずれ建て替えなければいけません。その時主人がローンを組めないとなると不可能になってしまいます。本当に不安です・・

お礼日時：2008/01/09 23:29

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2008/01/09 16:44

もしかして、ご主人は義父のローンの連帯保証人になってないですか？義父の住宅ローンの金銭消費貸借契約書を確認すれば分かります。

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございました。
金銭消費貸借契約書等すべての書類を義父母が持っている為、確認することはできませんが、購入当初に聞いたときは『土地建物は共同名義、連帯保証保証人は義母、義父が死ねば義父の借金はチャラ』と言ってました。ただ、義父名義のローンを途中で組替（支払い期間延長）したらしいので、その時に新たに保証人になった可能性もありますよね。確認してみます。

お礼日時：2008/01/09 17:04