借地借家法建物の譲渡について

借地借家法を勉強しています。参考書によると、「Ａの土地にＢが賃借権を有している。Ｂがこの土地に建物を建築し、第三者Ｃに建物を譲渡する場合、Ａの承諾は不要。」となっています。なぜ承諾が不要なのでしょうか？借地権者が変更となるのだから、承諾が必要ではないかと思いますが、どなたか制度主旨を交えて教えてください。

No.3 ベストアンサー 回答者： tak_tsutu 回答日時： 2008/01/27 17:54

＃２さんの回答を見て、なるほどそうだなと思いました。

「建物を賃貸する場合、Aの承諾は不要」というのであれば、すっきりします。参考書の誤記ですね。建物の賃貸と書くべきところ、建物の譲渡と書いてしまったのでしょう。

>なぜこの場合、借地権上の建物を譲渡するのに地主の承諾は不要なのかを教えていただけますか？

質問者は私の(2)の記載が気になるようですね？
すでに参考書の誤記との答えが出ているので、もはや関係ないですが、一応解説を加えておきます。

一般的には、「借地上の建物を譲渡するには、土地の賃貸人の承諾が必要である」と説明されます。では、なぜ地主の承諾が必要なのでしょうか？この承諾の意味は何なのでしょうか？

借地上の建物を譲渡すると、建物所有権はCに移ります。建物の所有権は、BC間の契約だけで問題なく移ります。所有者Bは、建物を自由に処分でき（民法206条）、建物所有権を譲渡するのは誰にも制約されないからです。ただ、問題となるのは借地権です。建物の譲渡の際に、土地の借地権も、建物所有権の従たる権利として建物の譲受人Cに移ります（民法87条2項類推）。建物所有権は、所有者であるBが好き勝手に処分できますが、借地権はそうはいきません。もともと、Aは「Bさんだから貸してあげる」って言っていたわけですから、借地権者が好き勝手に代わってはたまりませんよね。ですから、借地権を譲受人Cが賃貸人Aに主張するためには、Aの承諾が必要となります。

Aの承諾と言うのは、建物の所有権を移転するための効力要件といったわけではなく、単に借地権をAに主張するための対抗要件にすぎないのです。ですから、「借地権を賃貸人に対抗するつもりはありません。Aさんから、「俺の土地から出て行ってくれ」と言われたら、建物を取り壊しておとなしく出て行きます（分かりやすくする為、建物買取請求権の話は割愛します）。」っていう変わった人なら、別に賃貸人Aの承諾なんて得る必要はありません。ただ、参考書がこんな特殊な人間を想定しているとはとても考えられないので、＃２さんの言うとおり、誤記だと考えるのが素直だと思います。

この回答へのお礼

大変よくわかりました。誤記かは確認してみます。ありがとうございました。

お礼日時：2008/01/27 20:42

No.2 回答者： buttonhole 回答日時： 2008/01/26 23:39

　本当は、「第三者Ｃに建物を賃貸する場合」と書くべきところ、誤って「第三者Ｃに建物を譲渡する場合」と書いてしまったのではないでしょうか。

No.1 回答者： tak_tsutu 回答日時： 2008/01/26 22:43

よろしければ、その参考書の名前を教えていただけませんか？私も読んでみたいと思います。

質問者の仰るように、借地権の譲渡となりますから、Aの承諾が必要です。承諾が必要だからこそ、借地借家法19条1項のような規定（承諾に代わる裁判所の許可）があるのです。その参考書が、何故Aの承諾を不要と記載したのか・・・とても気になります。考えられるのは、

(1)無断転貸・無断譲渡可能の特約がある。（もっとも、このように特別な事実を付け加えるのは不自然ですね）

(2)Aの承諾がないから、Cは借地権をAに対抗することはできない。だが、問題はあくまで建物についてだけ聞いている。建物の譲渡をするのに、Aの承諾は不要だから、承諾不要と記載した。（借地権を対抗できないのに建物だけを譲り受けたって無意味でしょうに・・・）

(3)借地借家法19条1項の、Aの承諾に代わる裁判所の許可があった。（これも事実の付け加えですね）

いずれにせよ、参考書の記載は不自然だと思います。個人的には、(2)のつもりで書いているのかな？とは思いますが・・・。編集部にメールで問い合わせてみては如何ですか？

この回答へのお礼

ご連絡ありがとうござます。
参考書は（２）の通り、あくまで建物だけについてだけ聞いています。なぜこの場合、借地権上の建物を譲渡するのに地主の承諾は不要なのかを教えていただけますか？

お礼日時：2008/01/26 23:22