建物賃貸借契約書について

Question

既に入居済みでこれから「建物賃貸借契約書」にサインをしようとしています。

「重要事項説明書」と「建物賃貸借契約書」に記載されている内容の一部で、
一般的なのか、特殊なのか、初めての契約のためみなさんの意見をお聞かせ下さい。

重要事項説明書・・・
＜特約事項＞
・退去時の畳表替え、障子・襖の張替え、室内清掃は借主負担とする

建物賃貸借契約書・・・
＜明け渡し　現状回復＞
・カーペット、壁紙、襖、障子、畳について、チェックリストによる深刻以外の汚損（シミ・タバコのヤニ）、
　破損（タバコによる焼け焦げ、破れ、傷）の修繕費用は借主が負担する。
・クロス等のタバコによる変色や焼き焦げ、汚損、破損については、経年変化・自然損耗によらないので、
　それが一部であっても借主は部屋単位で張替えなくてはならない。
・借主の義務である現状回復工事は、原則として貸主に依頼して行うものとする。
　工事内容及び料金は末尾記載の修繕・現状回復等の精算内容のとおりとし、
　借主は貸主の承諾を得て行った造作等であっても現状に復する義務を負い、
　同造作物等を貸主に対して買取請求は出来ないものとする。

　　退去時工事等の精算内容
　　(1)エアコン洗浄　８４００円（一基）
　　(2)カーペット張替　３８８５円（m2）
　　(3)クロス張替　１０５０円（m2）
　　(4)クッションフロアー張替　３６７５円（m2）
　　(5)畳交換　１５７５０円（一枚）
　　(6)粗大ゴミ撤去　別途見積り
　　(7)基本洗浄　３１５００円（～３０m2）
　　(8)鍵・シリンダー　１５７５０円
　　(9)その他　見積り
　　その他、クリーニングについては汚れの度合いにより、クロス等の清掃費用は基本洗浄に含まれないものとする。


このような感じです。
ちなみに部屋は２６m2の１Ｋです。
フローリングで畳・襖等はないのですが・・・
入居時にエアコン洗浄・消毒・鍵交換をして、退去時にもしなくてはならないのでしょうか・・・

宜しくお願い致します。

sapporo30 · Accepted Answer

> ルールがあるんですね！
東京都は、退去時のトラブルを避ける目的で、条例を
制定してます。

退去の際、
大家が負担すべきものは、これ
借主が負担すべきものは、これ
今回の契約で、本来大家負担なのに、借主が負担すべきなのは
これ　と説明する義務を　仲介人は負っています。
誰が負担すべきか？　は、国土交通省のガイドラインに
沿ったかたちになってます。

こうすることによって、
・無茶な借主負担が　なくなる。
・退去時に、そんなの知らない　なんていうことがなくなる。
ということが期待されます。

ご質問の契約だと
まず、質問者さん　タバコ吸いますか？
吸わないなら、一番おかしな部分は問題ないでしょう。

退去時のトラブルは、
・　現状回復の範囲
・　工事代金の不透明さ
です。　
今回は、工事代金は、おかしくないので現状回復の範囲です。

国土交通省のガイドラインなどに記載されているように
通常の経年変化、自然消耗に関しては、貸主負担ですよね。
タバコの汚れなどガイドラインで借主負担であるものを
除いて、貸主負担ですよね。
と確認して、それも記載してください。
と契約書に記載をお願いすればいいんじゃないですか？

重要事項説明書で、そうではないと説明したと言っても
＜特約事項＞
・退去時の畳表替え、障子・襖の張替え、室内清掃は借主負担とする
だけでは、経年変化分まで　こちらが負担するような特殊な
契約だとは、思いませんでした。
そこまでのことだとは、ご説明いただいてないです。
と　言いましょう。

in_go-ing · Answer

No２でアドバイスを書込みしたものです。

　私の書き込みにさまざまなご意見感謝します。

　実際に質問者様が少額訴訟を言われた時点で勉強している大家さんなら“とんでもないのに貸しちゃった！”と後悔されて、交渉を蹴ることはないでしょう。質問者様の主張がガイドラインに添った形で受け入れられると思います。
　現実には、特約を重説で説明され、契約書に署名捺印していても最後にはそれをひっくり返す人はいるのです。“わからなかった。”“署名しないと貸さないといわれた。”と社会人としては欠格した言い訳を臆面もなく言い出す人がいるのです。裁判しても今の裁判では裁判官の私観でどうなるかわからない（借主が絶対的に有利で、特約を認めないなら契約しなかったという大家の言い分は通りません。）状況ですから大家はそんなリスクは冒しません。
　質問者様の場合、重説と契約書で違うわけですから、その点を指摘されれば、重説の責任がある不動産会社も大家さんを説得してくれるでしょう。
　大家としては、いちいち原状回復費用ごときで裁判なんかしているくらいなら早いとこ出て行ってもらって、新しいまともな人（？）に入ってもらったほうが良いと考えるのです。
　まあ、中には“契約は契約だ！”と正論を吐いて採算度外視で少額訴訟を拒否して民事訴訟まで持っていく大家さんもいるでしょうが、大抵は採算を考え、今後の募集条件を考え直すほうに行くでしょう。そこで、不動産屋さんあるいは管理会社が『敷金少なく、礼金多く、保証会社を入れて』と囁くのです。

turbotjc · Answer

＃5で回答した者です。

先の回答では「契約成立のタイミング」という点に絞って回答しました。そもそも今回ご質問のケースについては契約内容の一部（物件の引き渡し）が履行されてしまっていますので、書面がないからと言って全く「契約は成立していない」とは言いづらい状況ですね。これは＃6の方のおっしゃるとおりと思います。

ちなみに神奈川には東京ルールのような条例は今のところありません。

さて本来の質問内容に戻りますが、契約の内容としては割と良くあるケースかなと思います。貸主寄りの内容ですが。定型の文章でしょうから実際に部屋にない部分は無視しても問題ありません。鍵交換費用などについては、普通は入居時もしくは退去時、いずれか1回のみです。

semi-zzz · Answer

＃３ですが。

＃５さんのように考える業者が多ければいいのですが、現実は私が書いたように考えて契約成立を主張する人が多くいますよ。実際それでもめている人がよくここでも質問していますし。
参考までに大阪府のホームページを参照しておきます。
http://www.pref.osaka.jp/kensin/sido/chotto_chintai.html#5d

また、＃５さんの判例を拝見させて頂いた感想ですが、判例のほとんどは物件自体の引き渡しは行われていないのではないでしょうか？

＃５さんが書かれいるように、文書が成立の要件ではなく、あくまで合意が成立しているかどうかが、契約の成立の条件です。文書はその証拠にすぎません。
この質問では契約書はなくても、すでに建物が引き渡され、入居し、質問文には書かれていませんが、家賃やその他の費用も支払っているものと思われます。
文書以上に現実が契約成立した事実を物語っていますので、文書がないからといって契約が成立していないとはできないでしょう。

問題は重要事項説明と異なる内容、追加された内容についてまで合意できているかどうかです。サインをしていない段階なら意志が確定していませんし、修正することは可能です。
つまり特約部分はまだ成立していないとも考えられますが、賃貸契約自体は有効と思います。

あと賃貸契約自体を有効と考えないと、建物の使用権限はありませんので、今すぐ出ろといわれた場合質問者は生活の拠点を失い、非常に困ることになります。
契約書がないから賃貸契約は無効だという主張は、質問者の大不利益につながります。特約部分は話し合いの余地はありますが、賃貸契約本体は有効という前提で話を進める必要があります。


＞ちなみに場所は神奈川県の座間市です

東京都は条例で、条例にはガイドラインと異なり、強制力があります。しかし、東京都でないので、東京都の条例は適用にならないでしょう。神奈川にそのような条例があれば、それに従うことになります。

turbotjc · Answer

業者してます。

＃3の回答にある「契約成立」について一言。

確かに民法においては「申し込み」とそれに対する「承諾」によって契約が成立し、契約書そのものは契約成立の要件ではないとされています。しかし実際の判例を見る限り、少なくとも不動産取引においては不動産取引慣行の要素が重視されています。あらかじめ契約書の作成が予定されている場合は、契約書の締結をもって双方の最終的かつ確定的な意思表示とみなすという判決です。売買はこの様な判例が複数あります。また賃貸借契約はそもそも取引の額が小さいために裁判にまで発展せず、参考になるケースはほとんど無いようですが、業者の介在する取引ではあらかじめ契約書作成が予定されるケースがほとんどという考え方からすると、売買の判例と同様に考えていいと思います。

実際、業界人としては、口頭での契約成立などとは「キャンセルさせたくない不動産業者の苦しい言い訳」くらいにしか思えませんが。

参考になるページがありましたのでご参照下さい。

参考URL：http://www.daito.ac.jp/~mnoguchi/tanto_kougi/kougi_fudosan/fudosan_kaituke.html

semi-zzz · Answer

本題とは関係ありませんが、先の回答に気になることがあるので
まず賃貸契約は口頭で成立しますし、物件の引き渡しとそれに応じた家賃の授受が行われていれば、外形的にも契約は完了していますので、民法上契約は完了しています。
宅建業法上も賃貸契約に対して文書化は求めていませんし、借地借家法も同様で、消費者契約法も同様です。

一般に契約書と呼ばれているものは宅建業法で定められた、契約成立後遅滞なく交付することが義務となっている書類を指しています。
基本的に契約成立後に出すものなのですが、他の法律では文書の義務はないことから、これを契約書とかねて利用することから契約書と呼んでいるようですが、この文書が交付される時点は契約完了後が基本です。
そのためその書類にサインしていないことは契約不成立を意味していません。
本来契約書といわれる文書は契約内容を記した議事録のようなもので、サインをするには議事録の確認をしたという意味合いに近いです。この時点で重要事項と異なるものがあったら訂正を求められます。

入居前に契約内容が正しいか確認するのが基本だともいますので、仲介業者の不手際があったと思われます。
厳密に言うと遅滞なく交付する義務が仲介業者にありますので、あまり遅いのでは業法違反になるかもしれませんが。

＞ちなみに特約無効の訴えを起こして、勝てるのでしょうか？
契約書にサインをしたのに。
もちろん訴えを起こす時は、一般的なガイドライン等と外れている場合ですが。

はっきりと断定することはできません。
消費者契約法などでは、借り手（消費者）に一方的に不利な特約や契約時に際して重要事項説明に不備があれば、契約を無効とすることができます。

まずサインしていることから民法上は一旦はその特約は原則有効と考えられます。しかし消費者契約法などでは先に述べたような事情がある場合、無効とすることがありますので、個別の事情を考慮して決められることです。

契約に際して、きちんと説明した事実があり、合意がなされていると見なされており、社会一般と比べてきわめて不利な特約でなければ、有効であり、両方を満足していなければ無効になるというものです。

なお、ガイドラインなどは法的な拘束はありませんので、それに反する契約も原則として有効ですが、このガイドラインが一般標準と考えれば、一方的に不利な特約として見なされる可能性が高くなり、最近の裁判では無効とする事例が出てきています。しかし、あくまでも社会一般と比較してですので、退去時の社会状況によっても変わってくると思われます。

また、修繕や原状回復については、大規模・中規模・小規模と分けて考えます。大規模は大家負担、小規模は借り手負担で、中規模は原則大家負担ですが契約で借り手にすることもできるという分け方です。つまり、一括して全部無効というものではなく、あれは有効、これは無効と判断されることになると思います（借り手が出した粗大ゴミの撤去費は当然借り手負担と思いますが）。

後もし、契約が成立しないで建物を使用したとなると、不法使用ですね。建物の使用損害金は通常家賃の２倍相当で、判例では３倍まで認めたものがあります。賃貸契約は無効となっても、使用損害金の支払いは必要ですし、普通は賃貸契約は完了しているとして、今更キャンセルしたら、一般の自己都合による退去となります。
ただし、サインをしていない段階なので、まだ内容の訂正を求めることはできます。後は話し合い次第です。

in_go-ing · Answer

>　既に入居済みでこれから「建物賃貸借契約書」にサインをしようとしています。
　
　まず、これが“特殊”です。重説も受けず、契約書にサインもせず、つまり、契約のない状況で入居とは通常考えられません。いくら前家賃や敷・礼、不動産屋さんの手数料を支払ったとはいえ、部屋の賃貸契約は通常の契約のように口頭での合意で成立はしません。資格を持った人による重要事項の説明を受け、重説を受けたことを証する書類に署名捺印し、特約事項についての承諾書に署名捺印し、契約書に署名捺印して初めて契約の成立です。今の状態は、借主側からすれば、まだ、いつでも支払った全額の返還を要求してキャンセルできる状態なんです。

　今の状態では、契約書の特約事項に疑義がある場合、質問者様は納得できなければ契約しないことも可能です。当然、大家さんの方でも、特約事項を了承しない借主さんとは契約しない自由もあります。でも、住んじゃっているのですよね？！

　今、丸く収めて、トラブルを退去時まで先延ばしするなら、とりあえず契約して退去時に特約無効の訴えを起こすか、あるいは、今、再度の引越しを覚悟で特約を外すように交渉するかでしょう。でも、大家さんはこの特約を外すとも思えませんがね。

sapporo30 · Answer

一般的かどうか　という質問であれば　NOですね。

>それが一部であっても借主は部屋単位で張替えなくてはならない。
これは、一部というか、破損部分を負担するというのが、
昨今の考え方。
また、経年変化分も考慮しないというのは変です。

考え方としては、レンタカーとかと同じで
経年変化を含めて考える
例えば、全損させたら、壊したら新車を弁償するのではなく、
借りた時の中古車の市場価格で弁償するということですね。

東京なら、東京ルールの説明を受けていないのであれば、
全部　無効ですけどねー。


金額は、おかしくないと思います。
　　(1)エアコン洗浄　８４００円（一基）
　　(2)カーペット張替　３８８５円（m2）
　　(3)クロス張替　１０５０円（m2）
　　(4)クッションフロアー張替　３６７５円（m2）
　　(5)畳交換　１５７５０円（一枚）
　　(6)粗大ゴミ撤去　別途見積り
　　(7)基本洗浄　３１５００円（～３０m2）
　　(8)鍵・シリンダー　１５７５０円
　　(9)その他　見積り

建物賃貸借契約書について

> ルールがあるんですね！

No２でアドバイスを書込みしたものです。

＃5で回答した者です。

＃３ですが。

業者してます。

本題とは関係ありませんが、先の回答に気になることがあるので

> 既に入居済みでこれから「建物賃貸借契約書」にサインをしようとしています。

この回答への補足

一般的かどうか という質問であれば NOですね。

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