共有名義の土地の売却について

実家の土地が、３人（各々３分の１の持分）の共有になっている場合、
その中の１人の者が相談せずに勝手に売却することはできますか？
実家の者が、親戚の者に売却すると話しているので、１人でそういうことができるのかと思いまして。
勝手に売却できる場合、どのような手段が考えられますか？
ご存知の方いましたら、教えて下さい。

No.4 ベストアンサー 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/02/19 15:25

先の回答者様もお答えになっていますとおり、所有者の一人が

自己の持分1/3部分を売買することも担保にすることも
単独で行うことが可能です。
全体を売買するには共有者全員の同意や印鑑等が必要です。

3人兄弟または母と子2人で相続された結果として
3者での共有になっているのでしょうか？

詳しい経緯やご事情はわかりませんが・・
もしも3名の共有者のお一人が金銭的な問題等で
土地の持分を処分したいとお考えの場合であれば
残りのお二人で半分ずつ資金を出し合うなどされ
それぞれお二人で2分の1ずつの共有にされておかれた
ほうが良いかもしれません。

ご存じかとは思いますが共有持分とはその土地全体について
それぞれが3分の1ずつ権利があるということになります。
つまり、右半分はAのもので、左はB、奥がCのものという形ではなく
あくまでも全体においてA,B,Cが1/3ずつ権利を持っているという意味に
なります。

もしも、将来的に売買や分割等をされます場合
先に書きましたとおり全員の同意が必要になりますので
たとえご親戚とはいえ第三者が共有者となった場合
交渉が難航するなどのトラブルに発展する可能性があります。
くれぐれも良き解決をされますようご注意ください。

この回答へのお礼

詳しくわかりやすい回答を頂きましてありがとうございます。
実家を長年守ってきたのは姉(夫死亡、子供おりません)で、
実家を最近訪ねた親戚の者が、姉が売却して有料老人ホームに入るそうだ、と伝えてきました。そこで、昨日法務局で共有になっているのを知り、共有３名とは、母親(死亡)、姉、私でした。1/3ずつ権利を持っているという御説明は、違う解釈をしておりましたし、その他とても参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2008/02/19 16:14

No.5 回答者： mahopie 回答日時： 2008/02/19 18:40

全体としてあらかじめ姉の意向を想定した上で、質問者側で考えておくべき流れがありそうなので、割り込みで追加します。

１．現状で共有者の一人の母親が死亡しているとの状況なので、登記名義はともかく実質上は母親の相続人に権利が移転している、と考えた方が良い。

２．となると、母親持ち分については相続による登記を済ませないと、外部第三者に売却する事自体が不可能な状況。（姉の持ち分のみの売却や質問者の印鑑・書類の偽造といった類は別にして）、

３．母親の相続人が姉・妹（質問者）の二人であるなら、現状の各人１／３から姉・妹各１／２、それ以外の相続人がいるならその相続人も交えての共有持ち分とするか、相続人間の協議で母親持ち分の帰属を決める必要がある。

４．別の可能性としては、実家の土地が二分割できる広さがあるなら、共有状態から二分割してそれぞれ単独所有する、という選択肢があるのかもしれません。

５．おそらくは実家からの相談というのは、売却時には金銭幾らを質問者の取り分とするので売却することに同意して欲しい、ついては事前に必要な手続として、母親の名義部分の姉・妹への登記移転に必要な手続が、かれこれ、という内容ではないか、と推測します。

６．姉の意向が「現金が欲しい」というのなら、質問者側が自宅にこだわりがあって他者には売りたくない、というのなら姉の持ち分を買い取る（そのための価格設定をどうするかは別次元の問題ですが）、その意思が無いのなら外部第三者への売却を経て金銭で持ち分に応じた分配をすることに合意する、というどちらかの決着になりそうです。

この回答へのお礼

考えておくべき流れを、具体的に詳しく御回答いただき有難うございました。姉は相談せずに何でも進めていくので、この件に関しても推し進められてしまうのではと不安に思って質問を出したのですが、順を追って１つ１つ丁寧に説明していただいたので、大変わかりやすく感謝しております。長年守ってきた父母のためにも、何とか売却せずに守って行きたい、と願ってはいますが。いろいろな場合を想定していただき有難うございました。

お礼日時：2008/02/19 21:56

No.3 回答者： buttonhole 回答日時： 2008/02/19 15:05

　補足します。

共有持分権を共有者以外に処分しても共有状態は解消されませんので、共有物分割ではありません。土地の共有物分割の方法としては、
１、土地を分筆して、それぞれの土地を単独所有にする方法。
２、他の共有者から持分を有償で取得して、単独所有にする方法。
３、土地を売却して、売却代金を分ける方法。
が挙げられます。

　実際問題として、共有持分を買う人は通常いません。買う人がいるとすれば、その道のプロの人でしょう。つまり、共有持分を安く買って、他の共有者に共有物分割の請求をして(例えば、買い取った持分を買い取るように要求するなど)、利益を得るという手法を使う人です。
　そんなことになるのでしたら、最初から共有物分割の協議をした方が、持分の売却を検討している共有者にとっても悪い話ではないでしょう。

この回答へのお礼

具体的にわかりやすい補足説明をいただきありがとうございます。共有物分割という言葉も初めて聞きましたので、実家の者が話をして来た時に備え、考えて行きたいと思います。

お礼日時：2008/02/19 15:52

No.2 回答者： buttonhole 回答日時： 2008/02/19 14:47

>その中の１人の者が相談せずに勝手に売却することはできますか？

　土地所有権の全部を勝手に売却することはできませんが、自己の有する共有持分権(3分の1)は、他の共有者の承諾なく売却することができます。(実際に持分を買う人がいるかどうかは別問題です。)

>勝手に売却できる場合、どのような手段が考えられますか？

　前述のように共有持分権の売却を阻止することはできません。この際、共有物分割の協議をすべきだと思います。民法は、共有状態をいわば異常な状態とみて、いつでも共有状態の解消ができるように共有物分割の請求を認めています。共有状態のままにしたいと思っても、いずれは共有物分割をしなければならないのですから、ちょうど良い機会だと思います。

民法

（共有物の分割請求）
第二百五十六条 　各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。
２ 　前項ただし書の契約は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から五年を超えることができない。

第二百五十七条 　前条の規定は、第二百二十九条に規定する共有物については、適用しない。

（裁判による共有物の分割）
第二百五十八条 　共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
２ 　前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。　

この回答へのお礼

具体的にわかりやすい御説明をいただきましてありがとうございます。
実は昨日法務局で、実家の土地が共有３名　母(死亡)、姉、私になっているのを初めて知りました。
もう母も亡くなっているため、いずれは考えなければならなかったため、これから考えて行きたいと思います。

お礼日時：2008/02/19 16:29

No.1 回答者： kousienist 回答日時： 2008/02/19 14:34

　土地全部を売るためには，名義人全員の署名・押印（実印と印鑑証明）が必要です。

自分の持ち分だけを売却するなら，自分の署名・押印だけでできます。
　ただし，土地全部でなく持ち分だけ買う人は普通いませんので，実際には売れないと思います。

　勝手に売却できる場合というと，名義人全員の実印と印鑑証明が入手できる場合でしょうか。（犯罪でしょうけれど）

この回答へのお礼

具体的にとても詳しく御回答いただきありがとうございます。
父親亡き後、母親と姉が実家を守ってきて、現在姉(夫死亡、子供おりません)が守っています。共有(母親、姉、私)の事も昨日、法務局で知りました。いずれは、考えなければならないことだったので、考えるきっかけを与えられたと思っています。

お礼日時：2008/02/19 16:42