賃貸借契約の契約書について

契約する号室を契約しないで、賃貸借契約書を締結した場合その契約は有効でしょうか？
多重契約などの可能性は無く、ただ単に空室が複数ある状態で、入居者同意の上で号室を空欄にしたまま賃貸借契約を締結する場合です。

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/02/21 18:15

日本の法律では、原則として契約は口答で成立し、必ずしも文書の必要はありません。

号室を明記しなくとも、両者の間にどの部屋か合意があれば、契約は成立します。

また物件を引き渡し（鍵を引き渡し）、賃料が支払われれば、実態として賃貸契約は成立していると見なせますので、それでも契約は成立しているということができます。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

号室を明記せず、号室の特定もしない場合はどうなるでしょうか？
例えば、フロア５世帯で３階建てのマンションで１階から３階まで全室同様の賃料設定をしている場合、入居者との合意がある事を前提にしてどの部屋とは確定しない契約を結ぶケースです。

細かくてすいません。

補足日時：2008/02/21 18:18

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/02/21 20:51

変な質問ですね。

１つのみという合意があるということを前提に（１部屋でも複数の部屋でもよいという契約ではない）すると、部屋を特定していなくとも、空き部屋の内どの部屋にするかの選択権が大家・借り手どちらかに与えられていれば、契約は有効ではないかと思います。
つまり選択権を持つものは任意に選択でき、選択権を持たないものは、その意志に従うということで合意ができているので。

これに対して、選択権がないと、契約対象に対して大家と借り手で異なる考えの場合があります。このような場合は、合意があったとは見なせませんので、契約は不成立でしょう。

ただし、以上は、あくまで賃貸契約についてであり、仲介業者を利用した場合は、仲介業者は対象物を特定して重要説明をすることになっているので、あり得ない話となります。

この回答へのお礼

重ねて回答ありがとうございます。

　現在、賃貸契約を研究していまして、一般的にはありえない話と知りながらも実際に起こった場合にどう言う判断が下るのか？他の方の意見を聞きたかったもので。。。
　日本の賃貸契約は、仲介業者の存在を抜きには語れないので、こう言った貸主直の契約形態については未整備な部分が多いですね。

　ありがとうございました。

お礼日時：2008/02/21 21:26

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/02/22 17:56

＃１，２です。

＞日本の賃貸契約は、仲介業者の存在を抜きには語れないので、こう言った貸主直の契約形態については未整備な部分が多いですね。

賃貸契約については借地借家法がありますが、これは契約成立については特段規定はないですね。でも借り手に一方的に不利な契約は無効としています。

＞他の方の意見を聞きたかったもので。。。

もう１つ意見を回答しておきましょう。
契約については消費者契約法があります。
これは事業者と消費者間の契約についてのみ対象となります。事業者同士、消費者同士の契約については対象外です。
しかし一般に個人大家でも転勤の間だけ貸すといった特殊な場合を除き大家は事業者として扱われるといわれています。

つまり住居に関しては通常借り手は消費者ですので、消費者契約法が適用になります。

ところで、建物は角部屋は隣が片方しかないのでよい部屋とされています。また最上階は上階がないことや日当たりがよいなどとして人気があります。１階は防犯面ではよくないですが、階段の上り下りがなく楽です（例にあげたような３階だと通常エレベータはないですね）。

このように部屋については同一条件ではありません。
特に、角部屋を希望する人は多いですね。

もし部屋を特定せずに契約した場合、借り手の希望が通らなければ、借り手に不利な契約は無効として、借地借家法により無効にされる可能性は高いです。

また、消費者契約法により、大家は契約に際して重要な事項を説明する義務がありますので、契約の意志決定に影響を及ぼす重要な情報を説明しなければ、契約は無効とされると思います。

つまり、部屋を特定しない契約は有効かもしれませんが、最終的に特定しなければ、部屋を引き渡すことはできませんので、特定するために条件をきっちり説明しなければ、意志決定に影響する重要な事項を説明しなかったことにより無効と思われます。

この回答へのお礼

　消費者契約法は今後重要ですよね。レオパレスに対する公開質問も見てみましたが、今までの不動産業界での『暗黙の了解』は全て木っ端微塵ですね。礼金も更新料も、もともとの根拠薄弱な感は否めませんよね。場合によっては、当たり前に加入している入居者の火災保険も、ある意味では無意味なものになるのかも知れませんし。。。

　semi-zzzさん、貴重な意見ありがとうございました。
　また、今後とも宜しくお願い致します。

お礼日時：2008/02/25 11:39