原状回復についてご教授願います。

自分も賃貸に住んでいたときに色々調べていたのですが
知識が抜けてしまい、こちらに沢山の事例が出ているのですが
調べきれないため、どなたかご教授願います。

知人が原状回復の見積もりをもらったそうです。
（退去は１ヶ月半くらい前）居住は約４年。間取りは２ＤＫ約４５平米。
現在、賃貸借契約書を確認してもらっています。

先日が届いた見積金額が約２５万円きたそうです。

工事名称として
ルームクリーニング　＠36000円
クロス張替　
クロスクリーニング　
畳表替え　＠4500
天袋張替　＠2000
襖張替　＠3000
ＣＰ張替　m2当たり3500
照明ひも交換　
エアコンクリーニング　＠8000
換気扇交換（親子換気扇）浴室～お手洗い用　式75000
工事諸経費

以上の項目があります。
二人暮らし（親子）非喫煙者の二人です。

この項目だけで支払い義務がないものを教えてください。
原状回復の工事単価がわかりやすく掲載されているＨＰがありましたら
教えてください。

No.7 回答者： baz1968 回答日時： 2008/04/02 01:06

経験者です

率直に申し上げると（もうちょっと詳細も教えて頂きたく存じます保証金とか敷金とか）
費用負担は０です。
私の場合は保証金として３か月分、約270000円、前もって払っていたのでその３か月分の内容はフローリング張替え・クロス張替え・畳・襖張替え・ハウスクリーニングすべて一応のやり変え代が保証金3か月分です。エアコンクリーニングや換気扇などはもってのほかです。
月々支払う分から家主はそういう【経年劣化】分を徴集してるわけです
私の場合は保証金は帰ってこず、さらに追加で680000円払えときたもんで仲介業者に（アパ○○だったかな）『おかしいやろ！』といっても
私は関係ないので家主さんと示談してくださいって！
いかにも住まわしてやってるんだという態度に出られたので
『カッチ～ン!!』←頭の血管が切れる音。
退去数日だったので家主に無理やり鍵借りてすべてをデジカメで部屋を撮りまくりました！退去一ヵ月半じゃ難しいかも知れませんが裁判になったら状況証拠が要ります。
契約書に特約で風呂の換気扇の修理などと書かれていれば不利ですが
なければ通常の経年劣化たるものというのは大体決まっているので
クロスや畳、ハウスクリーニングなどご明記されているものは必要ありません！
冷蔵庫の裏の汚いドロドロした汚れも経年劣化です。
たまたま知り合いに現状トラブルの弁護士さんがいたので無料でアドバイスいただき、
内容証明でこちらの非はなく不服ならば裁判で
ということを家主さんに郵便で送ったらあっさり・・・
逆に保証金三分の二返してくれました！
でもその後にも何にも知らない者には平気で請求して
ガッポリいってたみたいです、ホントむなしくなります・・・・
店子は大事なお客さま・・・みたいな姿勢であって欲しい・・・

No.6 回答者： he12345678 回答日時： 2008/04/01 16:51

>借室を原状に回復しまたはその費用を負担するものとする。

　何をどう修理をするかは大家の勝手ですが、
　今の流れから申し上げるなら、
　工費全額を必ず借主が負担する、という意味ではありません。
　しかし、借主が当然に負担しなくて良い項目などないです。

　巷で聞かれる
　「実は借主が負担をする義務が無かった！」という話については
　合理的に判断して、借主負担が無かった「結果論」に過ぎません。

>>借主を原因とする汚損の復旧は借主が負担
>>そのうち経年劣化を考慮すべきところは割合負

「自然損耗は大家負担
それ以上で借主原因とするべきものは借主負担
何処まで負担するかは、両者良く協議して決めて下さい。」

これがガイドラインの本質だと思います。
偏り無く理解されることが大切だと思います。

が、この解釈は法律や義務ではないため、
家主と借主に解釈の隔たりが出ることは有りえます。

ところで、

>換気扇交換（天井解体復旧工事含む）75000円です。
納得できない理由が
1.明らかに借主が壊したものでないなら
　借主側に責任は無いことをもうされるとよいと思います。

2.壊したことは確かだけど、価格が高すぎるというなら
　壊した機械の品番から定価を調べてみて下さい。
　古くて同じ機種が無いなら、メーカーに同等品をご確認下さい。
　金額から見て温風乾燥機能付と思いますが、
　単に換気するだけでしたら、異常に高い値段ですね。
　天井解体復旧の工事範囲と内容も要確認です。
　
　極端に言って、見積もり価格から本体価格を引けば
　差額は人件費と工事雑材とボード類です。
　納得いく差額でしょうか？
　
　それ以外の費用を見ると、カーペット張替が高いですかね。
　3500円/平米となると、相当良いカーペットだという印象です。

　エアコンクリーニングは汚損が著しいために実施すると
　私なら解釈しますが、普段の状態はいかがでしたでしょうか？

No.5 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/04/01 16:27

　どう考えても換気扇工事はおかしいでしょう。

　あなたが故意に破壊でもしないかぎり、払うべきものではありません。

　あなたのお金でカーペットを新品とする必要も無いでしょう、値切ってみてはいかがでしょうか。

　あとの項目は払ってあげてもよいし、徹底的に戦うのであれば、どうぞという感じな気がします。

　きちんとした決まりができるまでは大家のごね得のようなところが残ると思いますが、そのあたりは仕方のないことでしょう。
　私的には高額なところを徹底的に値切って着陸点を探すことが肝要な気がします。

No.4 回答者： MUNAgata 回答日時： 2008/04/01 16:20

原状回復とは、簡単に言うと借り主が故意や過失で壊したり汚したりした物を修理する事です。

「乙は借室を原状に回復しまたはその費用を負担するものとする。」
というのは、「乙は故意や過失で破汚損した箇所があれば修理しまたはその費用を負担するものとする。」
というごく当たり前の事が書いてあるだけですね。
普通に使っていて出来た汚れや年月が経ったことによる破汚損は
大家の負担で修理するものなので借り主は払う必要は有りません。

項目で私の分かる範囲で・・・・

●ルームクリーニング
退去時に通常の清掃(プロがやるほど完璧にする必要は無し)をしていれば原状回復義務は果たしたことになりクリーニング代を借り主が負担する必要は有りません。

●クロス
故意や過失による破汚損が無ければ借り主が負担する必要は無し。
もし故意や過失による破汚損があれば、破汚損した箇所のみ(m2単位)費用負担が必要です。
１箇所破いたからと言って部屋全部の張り替え費用を負担する必要は有りません。
ただし、「m2単位が望ましいが、賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする。」
とガイドラインには書かれています。

破汚損した場合でも修理費用を全額負担する必要は無く、原価償却をした残存価格のみの負担となります。
クロスは年１５％償却なので、４年だと残存価格は４０％。
修理費用の４割を借り主が負担する事になります。

●畳
故意や過失による破汚損が無ければ負担の必要なし。
日焼けによる変色や家具を置いたことによる凹み程度は通常損耗・経年劣化ですので、借り主が負担する必要は有りません。
破汚損した場合は、破汚損した畳のみの交換費用は借り主が負担。
畳は原価償却は認められていないので、交換費用全額借り主負担です。

●襖
畳同様破汚損した箇所があれば、その襖１枚分の交換費用を借り主が全額負担。

●換気扇交換（親子換気扇）
壊れていたのですか？
壊れていなければ当然費用負担の必要は無し。
故意や過失で壊したので有れば修理費用は借り主負担。
設備関係は８年で残存価格が１０％になると国土交通省のガイドラインに定められているので、４年であれば５０％程度の借り主負担。
経年劣化による故障であれば、大家負担ですが、壊れた時点ですぐに連絡すべきだったでしょう。

●エアコンクリーニング
退去時通常の清掃をしていれば負担義務は無いでしょう。
してなければ費用負担は仕方ないかも知れませんね。

●ＣＰ？って言うのはちょっと分かりません。
ＣＦ：クッションフロアではないですか？
クッションフロアであれば、洗浄等で落ちない汚れ、キズの場合は当該居室全体の補修費用を借り主が負担。
ただし、クロス同様残存価格のみの負担。

部屋の状態が分からないので何とも言えませんが、
余程酷い使い方をしていなければ、こんな高額修理費用を負担する
必要は無いでしょう。

今後交渉してどちらも折れなければ、少額訴訟を起こすしかないと思います。
専門家などに頼まなくても一人で簡単に出来ますし、
ほぼ間違いなく借り主有利の判断が下されます。
大家が、少額訴訟を拒否すれば通常の訴訟になりますが
通常訴訟になったからと言って大家側が特別有利になるわけではありませんので、余程暇で頭のおかしな大家でなければ拒否はしてこないと思います。
万が一拒否されても、敷金返還訴訟程度で有れば、個人でも勝てると思います。

http://shikikinhenkan.web.fc2.com/

http://mitskan.cocolog-nifty.com/shikikin/

No.3 回答者： 102351 回答日時： 2008/04/01 16:14

不動産屋です。

いやいや、何処に住んでるか知りませんが、
東京ルールや最近の条例の敷金返還は、
経年変化及び通常使用の範囲内は全て貸主負担になります。

特約として認められているのは、
室内クリーニングのみです。
これ以外はいくら特約を書こうが、契約で合意しようが無効になりますよ。（まぁ法律上ですが）

割合負担として認められているのは、
故意過失及び通常使用の範囲外によって被った損害について、
居住年数による経年劣化を差し引いた額を借主が負担するという物です。
通常使用の範囲内で割合負担を求めるのは認められていませんので、
ご注意を。

なお、これは個人で住居として借りている場合のみです。

今回の事例の場合中を見てないのでなんとも言えませんが、
払う必要があるかどうかは別として。
工事の金額は全て妥当な金額ですね。（笑）

No.2 回答者： dyundyun 回答日時： 2008/04/01 10:29

色々勉強して

自分なりの根拠を持ってください
でないと交渉できませんものね
交渉が決裂すると
調停
↓
裁判です
そこまで行くと厄介なので
落しどころを双方で探ってください。

個人的には
退去時に清掃したとして(常識の範囲で)
。。。
納得出来る所はありません（苦笑）
エアコン？ハァ？
畳・襖の張替え？
設備機器など論外
カビなどで張替え要な所は負担するとしても
（例）1000×12m2で12,000
コレだけ払いますね
後は直接大家さんに返還を申し出ます。
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200406.html

＞原状回復の工事単価がわかりやすく掲載されている。。。
普通の工事費用です
内装屋さんとかハウスクリーニング屋さん等に
直接聞いたほうがいいです
調停でネットで調べて。。って言えます？

まぁ
未だに悪質な管理会社さんも見受けられますので
早く淘汰されて欲しいです。

No.1 回答者： he12345678 回答日時： 2008/03/31 22:24

はじめまして。

大家しています。

>支払い義務がないもの
先ずは契約書をご確認下さい。
契約条項や特約で負担割合などが何か明記されていませんか？
貸主と借主が円満に合意した契約なら、原則として有効だと思います。
たとえガイドラインと内容がそぐわなくてもです。

これを踏まえたうえで

借主を原因とする汚損の復旧は借主が負担
そのうち経年劣化を考慮すべきところは割合負担

です。
家主は総工費の全てを借主に負担させることは出来ませんが、
それが「借主が当然になにかを負担しなくてよい」ということを
意味しているわけでは有りません。

契約条項を踏まえたうえで、
現状回復を掛けたい部位にどのような汚損がどのような経緯で
付いたかにより評価が変わって当然です。

よくよく検討された上で、
評価について貸主と借主に相当の開きが有るなら、
ガイドラインなどを指標に合意点を探ることになると思います。

ところで、
>原状回復の工事単価がわかりやすく
これは業者や地域性によりまちまちなので
どれが適正価格かははっきりしないと思います。

工事費項目に金額が抜けている部分がありますが、
ここがハッキリしないと如何にも判断出来ません。
見積書に明記していないのですか？

ざっと概算でゆくと、

クロス・カーペット・畳張替え＋木建具補修＋クリーニング等で
工事総額は平米当り15,000円前後掛かるものと思われます。
（あくまで私の物件のコストの集計結果です。）

で、この工事が全て借主さんの責任があるとして、
全項目について借主さんに一部負担していただくものとすれば
4年間ではおよそ50％前後が借主さんの負担になると思います。

ですから
45平米×15,000円×50％＝337,500円
この概算と比べても25万円は30％程度安いですかね。

当然、平米単価の増減については、
室内の利用状況次第、ご契約内容次第です。

この回答への補足

早速ご回答いただきましてありがとうございます。
契約書を確認してもらいました。

原状回復については
本契約が、終了したときは乙は借室を原状に回復しまたはその費用を負担するものとする。
ただし甲がその費用を免除した物については除く。

とのみ明記されているとのこと。
ならば全額負担となってしまうのでしょうか？

記載しなかった部分の単価ですが
クロス張替（台所壁と和室入口）で13000円
ルームクリーニングは１式で36000円だそうです。
クロスクリーニング（室内壁）で15000円

私が聞いて一番納得いかないのは
換気扇交換（天井解体復旧工事含む）75000円です。

＞借主を原因とする汚損の復旧は借主が負担
＞そのうち経年劣化を考慮すべきところは割合負担

これが重要ですね。
ありがとうございます。

補足日時：2008/03/31 22:53