自宅の売却と購入が別々の不動産業者というのは

Question

自宅の売却と購入が別々の不動産業者というのは面倒でしょうか？
戸建ての自宅を売った資金で、中古マンションに住み替えようとおもっています。
不動産業者Aに自宅の売却を依頼して、欲しい購入物件が、Bという業者にあった時は、素人考えで、売却はA社、購入はB社に依頼するとおもわれます。しかし、別々に依頼することが、大変面倒なことのように感じますので、売却・購入を1社（A)でやって貰う事はできるのでしょうか？
売却と購入が別々の不動産業者の場合の、一番スムースな方法のアドバイスをお願いいたします。

umaiwinenomitai · Accepted Answer

＞自宅の売却と購入が別々の不動産業者というのは面倒でしょうか？

別に面倒でも仕方がないことです。買い手がつかないと売れないですから。
普通は、買い先物件を先にきめて、売主と「停止条件付契約」を結びます。
つまり、いつまでに（３ヶ月程度）の間に、この価格（最低基準価格）以上で
売れない場合、白紙撤回という条件で買うのです。
このケースでは、自動的に買い先業者が買換え物件（今の自宅）の売却仲介
を兼ねます。
しかし、自己資金が豊富にあれば、別にローンを抱えたまま新しい物件を買って
じっくり売ればいいわけです。

逆に，先に自宅を売ってしまってしばらくは賃貸に入る気で探すなら
別々で構わないという話です。

＞別々に依頼することが、大変面倒なことのように感じます

全然面倒じゃないですよ。一社だとむしろ売却は安値売りをせかされると思ったほうがいい。
売り物件は、複数社に競争させて売ったほうが経験上満足いく結果が得られます。

購入は、幅広く探す意味でも、これも複数社に「一般媒介」で頼むべき。
ただしローンの相談があるなら金融のパイプを持った業者、ローンを通せる業者が
いいですね。

sakuma1026 · Answer

どちらでも、お好きにです。
が、業者側は、違います。

「媒介契約と代理契約に関する規制」
媒介や代理とは、売主や買主から依頼を受けて、宅建業者が物件の売買や交換、貸借の手助けをすることです。媒介と代理の違いは、宅建業者に契約締結権限があるかないか、という点にあります。
　たとえば媒介の場合、宅建業者が土地を売りたい人から依頼を受け、その土地を買いたい人を見つけたとしても、その人と直接契約を結ぶことはできず、依頼人（売主）と買主との間に入って両者が契約を結ぶ機会を作るにすぎません。
　これに対して代理の場合は、宅建業者は土地を買いたい人を見つけてきて、その人と依頼人の土地について、依頼人を売主とする売買契約を結ぶことができます。
　代理契約については媒介契約の規定を準用しているため、「媒介」の部分をそのまま「代理」に置き換えて覚えていただければ問題ありません。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の違い、媒介契約書の記載内容などを押さえておいてください。

■一般媒介
他の宅建業者にも重ねて媒介契約を依頼することができる媒介契約です。これには、他に依頼している宅建業者が誰なのかを明示する「明示型」と、明示義務のない「非明示型」の２種類が存在するということを参考にしてください。

■専任媒介
依頼者が自分で見つけた相手とは契約できますが、原則として１人だけの宅建業者にしか依頼することができない媒介契約が専任媒介です。専任媒介契約を結ぶと、依頼者は、他の宅建業者とは媒介契約も代理契約も結ぶことができません。これにより専任媒介契約を結んだ宅建業者は、他の宅建業者に仕事を取られる心配がなくなります。　しかし、だからと言ってその宅建業者にダラダラと仕事をされては困ります。よって専任媒介契約は、その有効期間が３ヶ月以内に限定されます（これより長い期間を定めても３ヶ月に短縮）。有効期間が切れた場合は、依頼者からの申出により、その期間を更新することができます（更新期間も３ヶ月以内）。また、専任媒介契約を結んだ宅建業者は、依頼された取引の進み具合（＝業務処理状況）を、２週間に１回以上、依頼者に報告する必要があります。３週間に１回や、１ヶ月に２回など、依頼者に不利な特約は無効となります。そして専任媒介契約を結んだ宅建業者の相手方の探し方ですが、これは指定流通機構（レインズ）に、依頼を受けた宅地または建物の所在や規模、売買価額等を登録するという方法で行われます。この登録は、専任媒介契約締結日から７日以内に行う必要があります。この登録をした宅建業者は、指定流通機構から発行される登録済証を、遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。そしてこの物件について売買・交換契約が成立した場合は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知します。

■専属専任媒介
専任媒介を少し厳しくして、自分で見つけた相手とも契約ができない専任媒介契約です。有効期間や相手の探し方などは専任媒介と同じですが、異なる点が２つあります。まず、業務処理状況の報告が、１週間に１回以上必要です。そして、指定流通機構への登録は、専属専任媒介契約締結日から５日以内に行います。

■媒介契約書面
宅建業者は、売買または交換の媒介契約を締結した場合、遅滞なく一定事項を記載した書面を作成し、記名押印して依頼者に交付しなければなりません。

■書面記載事項
宅建業者は、媒介契約書面に以下の事項を記載します。
１．宅地建物を特定するために必要な表示（所在地や面積など）
２．売買すべき価額または評価額（宅建業者が意見を述べる場合には根拠を示す）
３．一般・専任・専属専任の区別（一般の場合は明示する義務があるか否かも）
４．報酬
５．有効期間
６．解除に関する事項・契約違反の場合の措置・標準媒介契約約款に基づくか否か
７．指定流通機構への登録に関する事項

６番の標準媒介契約約款とは、国土交通省が定めた媒介契約の見本のようなものです。この標準媒介契約約款を用いると、一般媒介の有効期間も３ヶ月以内となるなど、宅建業法の規定にない制限も加わります。
また２番の宅建業者が意見を述べる場合ですが、その根拠を示す方法については口頭でも構いません。

　以上、質問者様の立場で、業者の規制をも参考かと、、
思いました。参考までに！

自宅の売却と購入が別々の不動産業者というのは

＞自宅の売却と購入が別々の不動産業者というのは面倒でしょうか？

どちらでも、お好きにです。

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