まとめて４軒で１軒の長屋扱いの物件。売却するとただ同然になることを知らされず、うち１軒の建替えを承認してしまいました。

Question

元は１軒で建っていた家の跡地を、４軒の建売住宅として販売されていたものを２９年前に父母が購入しました。

現在４軒全てに人が入っており、うち１軒に母が一人で住んでいます。
その４軒のうち１軒（以下Ａ）が「家を建替える。そのために役所に行き、申請して欲しい」と他３軒に求めてきました。法律では「長屋扱い」となっており、４軒全ての承認がないと建替えできないらしいのです。

長年（２０年以上）のつきあいもあり、母を含む３軒は
Ａのために役所に行ったり、必要だというのでＡの雇った建築士とＡ家主人（本人も建築士。雇った建築士は同じ会社の人間です。）を家に上げ、間取りを見せるなど協力しました。

ところが、役所に行ってはじめて「今の土地を４軒まとめて
売却すれば立地がよいので数千万になるが、建替えなどする際にそのたび４軒の承認が必要だったりと手続きが面倒なので不動産屋が安く買い叩く。タダ同然になる」ということを知りました。

大きなデメリット知らせず、何の相談もなくＡは家を建替える段取りを
進め、母たち３軒は近所づきあいのよしみで承認してしまったのです。
（私含む４軒の子供が小さいころは子供同士が遊ぶ仲でした。）

４軒を切り離して各家が家・土地を売却するには敷地面積が足らず、かといって敷地を増やせる状況にありません。（周りが他の家です。）

Ａには一人娘がおり、いずれ他３軒で出てゆくのを待ち、価値の上がった土地を渡すなり家を建てるなりする算段なのでしょう。

３軒は事情があり、いずれも母世代の女性が一人で住んでいます。
建築士は彼女たちをひとところに集め、家の図面をぺらぺらめくって
「口頭で説明」「デメリットに触れず」「控えも渡さず」何かの書類に
印鑑を押させたそうです。調子よくしゃべる建築士に、母たちは単なる「建替えの承認」と思っていたようです。

あとで売却のことに気づき、文句を言われたときのために印鑑を
抑えたとしか思えません。Ａ夫婦、建築士には「不動産や土地のことなんて分からないおばさん連中３人、旦那もいない。適当に説明して丸めこんでしまえ」とナメられていたのでしょう。

よく分からない書類に印鑑を押したことは３軒とも大変な落ち度だったと
思います。ですが、勝手な建替えで父母が買った家の価値をほぼゼロにされてしまったのです。

非常に悔しく、なんとかできないかと思っています。

詳しい方にアドバイスをいただければと思います。
よろしくお願いいたします。

umaiwinenomitai · Accepted Answer

悔しいお気持ちの中身をいまいちど想像してみました。

幾度もすみません。もし敷地が４軒分あって、指定容積が余っていたら
Ａが勝手にその容積を使って自分の家を３階建てにしてしまう可能性が
ありますね。
なにしろ１９７９年には、まだ木造３階建ては認められていなかったですから
４軒は、戸建てなら二階建てのはず。
そこで、Ａが承認をもらった書類というのが、長屋の一部を「変更する」という
事に関して「長屋」の「区分所有者」の同意であるだけでなく
その中身が、本来他人の持分が含まれる「容積」の利用に対する承認
であったりしたら大問題ですね。
なにしろ図面をみせなかったというわけですから。
今後残りの３軒が、Ａと全く同じ増築ができるのなら問題ないですがそれを
確認すべきではないですかね。
もしみんなが３階建てにできるのなら、それはそれで、土地を担保にお金を
借りて、Ａと同じ新築をたてて売れば結構な値段で売れるということです。

_tukusi_ · Answer

接道要件の問題では？
建築基準法で、建築基準法上の道路に、２ｍ以上接していないと建築できません。
おそらく、この土地は、接道が２ｍ以上４ｍ未満で、１軒分しか建築できないのではないでしょうか？
その１軒分の接道部分を、「Ａさんが占用する」という書類に敷地の共有者である、他の３名から同意の文章に署名捺印をさせたと想像します。
昔は、それぞれが新築するときに、その同意書を作成すれば、建築確認が通ったと聞いていますが、現在は、役所も申請書類を保管していて、同じ場所を複数人が占有するという書類は通用しなくなりました。
問題の解決にはなりませんが、そういう敷地の場合は、４軒まとめて、長屋形式（１軒）の建物を立替するべきだったのでしょう。

semi-zzz · Answer

Ａさん本人ではなく建築士が説明にきたことはＡさんと建築士の間で代理契約が結ばれていると考えられます。この場合、代理人のしたことはＡさん自身のしたことと同じになり、個人間の契約と同じ扱いになりますので、
建て替えというか共有部分の変更は建物がそれぞれ独立しているということですので、耐震性などについては、建物自体には影響はないので、建築士としての説明まではする必要はないものと考えられます。


>「今の土地を４軒まとめて売却すれば立地がよいので数千万になるが、建替えなどする際にそのたび４軒の承認が必要だったりと手続きが面倒なので不動産屋が安く買い叩く。タダ同然になる」ということを知りました。

多分敷地の関係か何かで、それぞれ独立した建物とすると建築基準法の建蔽率などに違反するのでそれをごまかそうとして、確認申請上長屋扱いにして分譲したのだと思います。
つまり、今回の建て替えのために問題が始まったことではなく、購入したときから他の承認が必要だったりすることは決まっていたのです。
これは老朽化したマンションと同じことです。ただ、地価が上昇しているので問題は大久喜感じられますが。
なお、このようなことを説明すべきは売買契約時で、そのときに説明されていれば、今説明する必要はないでしょう。

犯罪行為については、被害に気づいた時点から時効が始まるという考え方もあるので、２０年たっていてもしかしたら分譲した会社に対して損害賠償などを起こせたかもしれませんが、消滅してしまっているのでは無理ですね。

長屋は分譲マンションと同じく区分所有建物になり、区分所有法が適用になります。そのため、一度建物全部取り壊して更地にしてから耐えるのが建て替えですから、今回のケースは法律上の扱いは建て替えではなく、区分所有建物の一部を改造する、共有部分の変更になると思います。
区分所有法では、共有部分の変更は３／４で可決できますが、集会を開く必要があります。ただし、全員の合意があれば集会は開かないでもよいので、集会を開く代わりに全員に合意を求めたものと思われます（集会の場合は４軒中３軒が賛成すれば可決しました（専有面積が４軒とも同じの場合））。

なお、集会決議事項については議事録を作成する必要がありますので、全員の合意が得られたものについても、議事録に代えて閲覧できる（控えを渡す必要まではないが要求があれば見せられる）状態にしておく必要があると思います。

benri-item · Answer

ご母堂様が住み慣れた我が家で気苦労なさっているのは、
お辛いでしょうね。
お察しいたします。
他のご回答と同意見なので 違うアングルから。

ひとつ気になったのは、以下の点です。

> 母に何の書類だったのかはきちんと知っておいたほうがよいから、
建築士を呼ぶなどして、自分でしっかり聞いてそれは把握するようにと言いました。

質問者様がここで得た情報をもとに、「質問者様ご自身が」お力添え
なさるほうがよいのでは？？
ご母堂様も不用意に捺印してしまったことを悔やんでいると思います。
このうえ　本人に諸事確認させるのはちょっと酷かと…。

質問者様もご存知の相手のようですし、
「母が何かの書類に押印したようだけど、母に聞いても要領を得ない。
なんの書類だったか見せて欲しい」
とご自身で確認できれば、質問者様もスッキリされるのでは
ないでしょうか？

その書類がなんにせよ、数年経ってしまうと捺印した際の状況など
お構いなしに「存在する書類（ハンコ）」が効力を発揮します。
この状況に至って
質問者様のＱＡが、時に他人事のように聞こえてしまうのは私だけでしょうか？
想像するよりもっとヒドイ書類かもしれません。
もっと安易な書類かもしれません。

急いでご自身が介入することをオススメします。
このまま家が建ってしまうと、後からでは何も言えなくなります。
今ならば 建築差し止めも含めて、万事間に合います。

「前に こんなことあったね～」
と早く笑い話になりますように。

umaiwinenomitai · Answer

もう少し説明を読み込むと、ひょっとしたらこの４軒、それぞれ独自の戸境壁が
接するように建っていて、敷地の区画も境界標石が入った形で、つまり建売として
売られた「違法建築」だったのかな？と思われます。
違法建築ならそもそも建替えすら困難ですから行政がむりやり「長屋扱い」として
４軒まとめて長屋ということにしたのか、最初から長屋申請していたのか
それははっきりしませんけど
そういう物件を買ってしまった人の問題であって、Ａさんが何か悪いことをしたわけでも
ないと思いますよ。

ポイントは
(1)当初の確認申請はどういう形でとっているのか
　　４軒長屋か、一戸一戸か。
(2)長屋で申請して分割して売ってしまったという疑いが濃いですが
　そりゃ事実上壁が離れていようが、建築物としては長屋ですね。
(3)登記簿上は、土地は分筆されているか一筆か
という点ですね。
いずれにしろ
御自身が土地を高く売りたいという話と、Ａさんが建替えた話は全く無関係です。
Ａさんが建替えしようとしまいと、お持ちの不動産は最初からたいした価値はない。

土地は細分化された時点で価値は減るのです。大きな区画にまとめること自体
たいへんな時間と労力がいる仕事で、まとまった土地はそれだけ値が高い。

しかしまとまった土地は買い手がいないので、小さく刻まないと売れなかった。
小さく刻んではじめて誰でも買える価格になった。
そういう話にすぎません。よろしいでしょうか。
また、不動産というものは、買収する力のある人に有利に動くという一面がある。
お金があれば、となりの敷地を買い取るとか自分の持分を建て直すという方法が
あるけど、お金がない人の選択肢はそのまま住むか売るかしかない。
私は、Ａさんがあとからのこりを買収するなどとは思えません。
それなら、最初から買収をしかけて大きい家を建てようと思うでしょう。

この話、質問者さまの「みんな仲良く家を売ったらいいのに、Ａのやつ足並み
みだしやがって」という手前勝手な言い分にしか聞こえませんが。

umaiwinenomitai · Answer

＞「今の土地を４軒まとめて売却すれば立地がよいので数千万になるが、

そりゃ、Ａさん以下全員がそれぞれ土地の所有権をお持ちなのだから、４軒まとめて
誰かが持分を買い占めない限り無理な話。
そもそも、今回の建替えでＡさんには、自分の持分売る意思なしとわかっただけの
話で、それだけのこと。
建替えに反対するなら、「一部の建替えでなく全部の建替えをすべきだ」という以外
持分に手を加えることを拒む理由はないでしょう。

それから、長屋の一件分が建て変わったところで、長屋の土地を地上げするような
事態はなかなか起きないでしょう。地域の再開発でもあれば別ですが。

質問者様の御希望は、Ａさんも建替えずにみんな家がふるくなったら一斉に
取り壊し、土地を一筆で売って４人で分けたいということなんでしょう。
共有の土地ならば、いつでも持分を分割してくれと請求できますが
http://in-pri.com/sample35.html
区分所有建物となると、土地と建物を分離して処分できないことが「建物の
区分所有に関する法律」で規定されています。
ですから、自分の持分を売るしかできない。

もちろん、質問者さまのお考えの「更地化」は、全員が賛成するか、誰かが
他の持分を買い取るかしない限りできません。

上記の引用のなかに「共有は争いの母」なる言葉が出てきます。持って
瞑すべきだと思います。

umaiwinenomitai · Answer

少しわかりました。区分所有建物の自分の所有部分だけを建替える。つまり
劇的ビフォアアフターの「匠」みたいな話だとしたら＃４さんのお答えのように
何も問題ないですよ。
法律上、区分所有建物の一部の改築「形質変更」は区分所有者全員の
合意がいるわけで「今度うちの部分を壊して鉄骨の構造にしますけど、みなさんの
お家には影響ありませんから。うちの建替えを承認してください」
という「役所に出す確認申請の書類だったのかもしれませんね。
だとしたら、とんだ見当違いの大騒ぎという話になりますが・・・。

umaiwinenomitai · Answer

４軒長屋というのは、こういうことです。
建物は４者の区分所有
土地は４者の共有

区分所有建物は、建替えに際しては所有者の４／５以上の合意が
必要。
このばあい、３．２人以上だから４人全員の合意が必要ということです。
築２９年の木造建築は十分耐用年限に到っています。
また、機能的にも１９７９年の間取りでは畳部屋が多くて使いづらいのでしょう。

資産価値について申し上げると、建物は基本的にゼロ
土地については、４人の共有ですが
区分所有建物ですから建物と切り分けた土地の処分はできません。
いわば、木造のマンションを持っているようなものです。

決して二束三文とはいいません。一人一人が敷地の４分の一の権利を
持っている関係です。

マンションの老朽建替えのミニチュア版のような話です。どこでも
建替えたい側が安く区分所有権を買い取りたいといい、お金のない
お年寄りは、そのままそこに住みたいという。
同じケースですね。
ところで建替え資金はどうするのでしょうか。
建築士さんは、４軒長屋を高層化して８軒のアパートにして４軒を売って
建替え資金を捻出する案を作ったのでしょうかね。

とにかく、何に判をついたのかはっきりしないのに、やみくもに
質問されても困ります。押した書類の控えとかありませんですかね。

m_inoue222 · Answer

少し思い違いでは？

今度家を建て替えられる方は単に建て替えられるだけで、貴方にも誰にも損害を与えていないはずですが？

むしろ他の方を巻き込んで売ろうと考えるから問題になるのでは？
売るなら４件の事情と合意が必要ですからなかなか一気には売れないでしょうね

＞大きなデメリット知らせず

Ａさんは売る気が無いのですからＡさんの資産価値も貴方の資産価値にも変化が無いはずですが．．．？

＞価値の上がった土地を渡すなり家を建てるなりする算段なのでしょう。

貴方もＡさんと同様に建て替えれば良いだけでしょうね

＞勝手な建替えで父母が買った家の価値をほぼゼロにされてしまったのです。

Ａさんが建て替えようが建て替えないままでも価値は同じなはずです

元々長屋建ては買うときにそのデメリットだけ安く買っているはずです

貴方の考え方は少しピントが外れっています

ZKl2o3Bsom · Answer

少し落ち着きましょう。
その土地のデメリットは、Aの建替えによって生じたものではありませんよね。
Aが建替えなくても土地売却の条件は同じだったはずです。

4軒まとめて売却すれば価値は上がるというのは事実でしょうが、4世帯がそれぞれ1軒分ずつ権利を持っているはずですので、まとめて売却するには当然4世帯の同意が必要です。
それが簡単に出来ないから1軒だけで売る場合の価値が下がる訳です。
もちろん買ったときも、そういう条件は明らかになっていたはずですので、それに見合った価格設定だったと推測できます。

つまり、貴方が高く売れたはずだと考えていることは、他の3世帯の同意があることが前提の話であって、今の段階では「捕らぬ狸の皮算用」に過ぎません。
Aの建替えを「勝手な」と仰っていますが、傍目には貴方の言い分が「勝手な思いこみ」と言われてもおかしくないように思えます。

このことで余り騒ぎ立てると、かえって御母様の立場が悪くなると思いますので、今一度落ち着いて事実関係を整理してみる必要が有るのでは無いでしょうか。

まとめて４軒で１軒の長屋扱いの物件。売却するとただ同然になることを知らされず、うち１軒の建替えを承認してしまいました。

悔しいお気持ちの中身をいまいちど想像してみました。

接道要件の問題では？

Ａさん本人ではなく建築士が説明にきたことはＡさんと建築士の間で代理契約が結ばれていると考えられます。

ご母堂様が住み慣れた我が家で気苦労なさっているのは、

もう少し説明を読み込むと、ひょっとしたらこの４軒、それぞれ独自の戸境壁が

＞「今の土地を４軒まとめて売却すれば立地がよいので数千万になるが、

少しわかりました。

４軒長屋というのは、こういうことです。

少し思い違いでは？

少し落ち着きましょう。

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