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建築確認申請書の敷地面積は実測か?

金融機関で不動産担保融資業務を行っています。
田舎などの土地には登記簿謄本の面積と実測が異なるケースがあります。
このような土地に新築する際、建築確認申請書の敷地面積は土地の登記簿謄本の面積ではなく、地積測量図などより実測面積に近い書類が根拠となっていると考えてよろしいのでしょうか?
以上、よろしくお願いします。

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A 回答 (8件)

確認申請の時には、求積図を求められます。

これは一般的に三斜をきったものが利用されます。
座標点で出した時、審査機関から三斜にしてと言われた事があります。

あくまで実測なのですが実測と測量図が近似していれば同じ数値で記入するのが普通だと思います。
建築士の利用する測量器具よりずっと測量屋さんのほうがいい機械ですからね。
建築士が行う一番簡単なテープ測量では気温によっても長さが変わるのは知られていますし、傾斜地では誤差も多いです。でも、実測なのでそれで申請できます。

地域によって公図を提出するということはありますがあくまで土地の状況の確認で面積確認のために測量図や公図、謄本を提出することはありません。
蛇足ですが)開発の場合はもちろんそちらの申請で測量図や公図、謄本を求められます。
その場合確認申請の建築敷地と面積が合わないと通りませんので、この場合は測量図と全く同じ求積図で提出させていただくことになります。
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この回答へのお礼

度々のご回答ありがとうございます。
詳しいご解説に感謝いたします。

お礼日時:2010/07/14 04:51

No.2です。


返答をいただきまして、
金融関係にはたいして関係のないこと思いますが、敷地求積図は容積率や建ぺい率等の「明示すべき事項」として添付書類に該当しています。

但し、この7月1日に施行された建基法の改正で、「CADで作られた求積図には求積表はいらない」としたなんとも不思議な論理になりました。(法改正説明会)
(脇の知識になりますか?)
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この回答へのお礼

度々のご回答ありがとうございます。
色々と勉強になりました。

お礼日時:2010/07/14 04:48

北国の設計屋さんです。



建築確認申請における敷地面積と土地登記簿謄本の面積の違いについて
どちらも実測ですが面積の計算法が微妙に違い斜面や傾斜で面積が異なってきます。

土地登記簿謄本の場合、原則、法面面積計算です。
分かりやすく言うと、土地の斜面なりの距離で計算します。

建築確認申請の場合、原則、水平投影面積計算です。
土地が斜面の場合、高低のレベルを考慮しての水平距離を求めて計算します。

地積測量図は、法面面積計算で計算されていますので参考にしかなりません。
面積が違っていて当たり前と思って下さい。

ご参考まで
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
おかげ様でよく理解できました。

お礼日時:2010/07/13 05:16

勿論、実測値です。


法的な規制の基本になる土地形状が実際と違っていれば建築確認の審査ができませんね。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

お礼日時:2010/07/13 04:31

建築確認申請で求められるのは「実測」です。


測量図をもとにされる方もいますが、新しい(改正は平成8年以後でしたっけ)測量ずならまだしも古い物は違うものもかなりあって20年以上やって今までなんども問題になってきましたよ。
不整形の敷地で測量図に狂いがあって玄関が基礎を作るときに入らなかったという話をこの前の建て替えの方から伺いました。今回は実測してから設計しましたけどね。

なので、公図はあまり信用せず、測量図はやや信用、登記面積も参考程度で実測する。それが基本です。
どうせ建築確認申請では道路の高さ隣地の高さも必要なのではからないでやる方はよほど目測にたけている方ということになりますね。

この法改正というのは今までは分筆したときは分筆した分だけ測量すればよかったのですが改正以後は残地も測量することになったのです。なので古い測量の残った土地の面積は実は当てにならず(公図伸びや公図ちぢみなど呼んでいました)実測とは全然違うことがあるのです。売買では測量代や近隣との境界確定が面倒で登記簿面積でやりとりするようですが(ま、これは認められていることですがね)購入後に登記簿と違う思った家が建たないなどと問題なる事例もあります。

また、敷地分割という方法では1筆を分筆することなく建築敷地とすることができます。その場合担保は1筆全部にかかってしまうのでたいていの方は分筆もしますとなるのですが、ひと筆全部に担保をかけてもいいから分筆しないという方もいます。これだと登記簿とは同じ面積になりません。

担保になさる際は新しい測量であることを確認したほうがよいでしょうし、確認申請と違う面積である理由、担保面積と建築面積が違ってもよいのかなど確認される必要があるといえるでしょう。
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この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。
一般的に建築確認申請の際は敷地面積の根拠として、どのような書類を提出するのでしょうか?
よろしくお願いします。

お礼日時:2010/07/13 04:29

自治体によって多少扱いが違うかもしれませんが、建築確認だけなら実測には特にこだわらず、開発許可申請が必要な場合は実測が求められる、という感じだと思います。

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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

お礼日時:2010/07/13 04:26

だいたい、登記面積よりも実測面積の方が歩延びします。



市街化調整区域や市街化でも土地の面積が大きい場合では、開発申請や相談票の提出がありますが、その申請書類にも公簿と実測(測量図)との記入欄がありますが、現状である実測で事を進めます。

開発でも確認申請でも三斜求積図や求積表をつけるから 申請地としての面積の根拠は測量図となります。
この敷地面積で計画を進めないとおかしいでしょ。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
建築確認申請の際、敷地面積については三斜求積図や求積表を添付するのですか?

お礼日時:2010/07/12 21:05

建築確認申請と土地登記は全く関係ありません。


建築確認申請は、「この土地」に「この建物」を建てるので
法にかなっていることを確認してもらうために申請する手続きです。

「この土地」の登記を確認することはありません。
他人の土地でも、登記が2筆以上でも関係ありません。
必要な情報は、所在地と敷地面積と前面道路です。

建物が完成した後に登記する際、土地の登記が必要になります。
こちらは法務局の所管です。

役所の所管が全く違いますので混同しないように。
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Q地籍測量図がない敷地の確認申請

こんにちは。

家の新築を考えていますが、敷地が古くから住宅が建っていた地域で
地籍測量図というものが無いそうです。
また境界杭もありません。
家の建築の際に役所にだす確認申請には敷地面積の実測が必要という事ですが、
これは建築士などにメジャーで測ってもらうもので大丈夫ですか?
測量屋さんに依頼すると数十万円かかるようで、資金的にきびしいもので…
境界沿いにはお隣の塀が立っています。

Aベストアンサー

こんにちわ。

確認申請に使用するために敷地の形状を図面に表すだけなら、誰でもできると思います。
メジャーだけでは少々厳しい気がしますが、平板が使えれば、質問者様でもできます。

確認申請を審査する側(指定確認検査機関、等)は、誰が測量をしたかは不問です。
確認申請とは、あくまでも敷地の配置図含む設計図書が、法に適合していることを確認しろ、と「申請」するだけ。
確認を処分する者は、申請された設計図書の内容が、法に適合していることを「確認」するだけ。

確認処分が、何らかの権利を獲得するものではありません。
仮に隣地と境界についてトラブルがあり、それを解決しないまま自分で好きなように敷地の形状を設定して申請をしても、確認の処分には影響は無いし、それで質問者様が土地の権利を取得できたわけではありません。
ましてや、確認処分をした側が、何らかの責任を持つものでもありません。

ただ、確認申請は、申請の内容が事実に相違ないことを前提としています。
申請内容に錯誤があった場合の責任は、設計を担当した建築士に、ひいては建築主にもかかると思います。

敷地の境界を含む確定(地積測量図の作成)は、確認申請と別にお考えください。
境界が確定していないと、将来に禍根を残す可能性もあります。
家を建てるにあたって、良い機会と思います。
図面を作成すると、確かに数十万円かかります。でも、必要経費の一部です。

余談ですが、道路側の境界は確定していますか?
たとえば2項道路で、まだ道路査定がされていない場合(敷地と道路の境界、及び道路幅員が未確定)は、セットバック位置を出すため、自分側と対向側の道路境界(道路中心線の位置)を確定することは最低限必要になるかと思います。
でないと、敷地の図面と配置図が書けません。

こんにちわ。

確認申請に使用するために敷地の形状を図面に表すだけなら、誰でもできると思います。
メジャーだけでは少々厳しい気がしますが、平板が使えれば、質問者様でもできます。

確認申請を審査する側(指定確認検査機関、等)は、誰が測量をしたかは不問です。
確認申請とは、あくまでも敷地の配置図含む設計図書が、法に適合していることを確認しろ、と「申請」するだけ。
確認を処分する者は、申請された設計図書の内容が、法に適合していることを「確認」するだけ。

確認処分が、何らかの...続きを読む

Q登記の面積が建築確認の面積が小さく、建蔽率容積率違反になりますか?

建築確認の敷地面積では、建蔽率容積率は、許容範囲ですが
登記の面積では、建蔽率容積率ともに、超過しています。
これは違反になりますか?
中古住宅の購入を検討しています。
ご教示お願いします。

Aベストアンサー

>土地の場合も、不動産登記法と建築基準法で、面積の測定基準が異なるのでしょうか?

全く違うことは、良くあることです。

実際、建築基準法をクリアするために、隣地を含めて(借用しているかは不明)、建ぺい率等をクリアしている物件もあります。
(倫理上はともかく、法的にはOkです)

ですので、確認申請や検査済証が有れば、完璧にOKというわけではありません。
(現行法的にはOKですが、将来、建替えの時に問題になる恐れがあります → 同じ大きさのものが建てられないなど)

質問者さんの場合、買われる土地の実際の面積と、実際の建物面積(建築面積と延べ床面積)が、法的にクリアできているかが、問題だと思います。
確認申請書を手に入れて、配置図、敷地求積図、申請敷地の面積が、実際の敷地と合っているかなど確認が必要だと思います。

しかし、法律や基準・法解釈は、時代とともに変わりますので、突き詰めると専門家でなくては判断できないかと思います。
また、私の知る限り、不動産業者の方は、良い方に(売れるように)解釈するので、信用しない方が良いです。

Q確認申請  小数点 四捨五入?

ちょっと、おしえてください。
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今時、考えられない急ぎの申請です。
まだ、余裕をもつという事を知らない人々がいるのです(笑)。

私は、ずっと、面積関係、ケンペイ率、容積率等の
小数点は切り捨てとしていました。

43.999ならば43.99と。

最近、申請もエクセルで打ち込むと数値が出るものが
あり、四捨五入しているのです。

今、もしかして、小数点第3位は、四捨五入?
ですか?

Aベストアンサー

そうですね、余裕をみて切り捨てたり、切り上げたりしても、申請は通りますから、
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以下、余分な話をさせていただきますと↓

注意点は、切り捨て、切り上げ、四捨五入などの複数の「数値の丸め方」が、
一つの申請書類の中で混在しないことですね。これが一番だめなんです。

それと、建築って工学じゃないですか、その工学は四捨五入が原則なんですね。
だからその工学の分野の教育を受けた場合、それが理由(癖)で四捨五入する人は多いかもしれません。

お勧めは、四捨五入で統一です。申請以外でも問題が起こることはないと思います。
また、手法を統一することで、不本意なミスを避ける効果があるかもしれませんね。

Q登記面積と計画概要書面積がぜんぜん違う

仲介です。
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売主さんが建確書がないとのことで物件詳細を確認するために
建築概要書を取りに行きましたが
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登記で記載されている面積とがぜんぜん違うのですが
完了検査を受けていない建物だったのですが
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Aベストアンサー

同じケースはなんぼでもありますよ。

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Q確認申請の地籍測量図

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参考までに、建築確認の敷地形状・面積は現況優先です。

Q地積測量図は水平投影面積?それとも法面面積?

地積測量図は法面面積なのでしょうか。

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のなかのNo.6さんの回答で

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Aベストアンサー

(3)蛇足の補足です。

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>ですので、計画敷地の水平投影面積を求める為には実測が必要と言う事となります。

「地積」も「地籍」という字ですし、結果として水平投影面識の実測の必要性を言っているので、むーかーしの山林とか地縄で測ったような図面が中にはある・・・(?)
という知識を言いたいのかもしれません。
その真偽はさておいて、いずれにしろ現代における登記法、測量一般に持ち出すべき話でない、馴染まないことは厳然とした事実です(^^/ 断定(^^

Q求積図

土地の求積図と、測量図は違うのですか?
その違いを教えてください。

Aベストアンサー

求積図は、面積を計算した図面(実際に測量していないかもしれない。何の面積を求めているかも様々)
測量図は、測量をした図面。求積はしていないかもしれない。

単なる求積図なら、現況若しくは現地にある地物等を測量して面積を出しているかもしれない。境界は確定していないかもしれない。
法務局に提出する「地積測量図」なら、境界を確定して測量して、面積を出している。(昭和40年代とかの古いのは怪しい)

Q境界確定と確認申請

計画敷地に境界杭が1つもありません。
周囲は2項道路と県道、あとは隣地です。

この場合、境界杭を入れるには民々査定、官民査定をしなくてはなりませんが、
すると登記簿上の地籍測量図を整理することになると思います。
確認申請上の計画敷地は公図上の敷地とはリンクしないと思うのですが
やはり査定をする必要があるのでしょうか。
仮に確認用に敷地設定としてポイントをうつというのではダメなのでしょうか。

また、敷地に既に既存建物があり、既存建物とは敷地を切って確認を出すということがあると思います。
その際、想定で敷地を設定しますがそういう場合も
杭を新設することはないと思うのですが。

この2つは同じことのように思うのですが、違うのでしょうか。
どなたかアドバイスをいただけると幸いです。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>境界確定をしないと完了通らないのでしょうか?
・・・通る、完了検査では境界を見ることは稀(北側斜線きりぎりとかですと離れを確認しますが)
>基準法上のしばりがないのであれば、目印(ブロック塀の内側など)が分かればいいのではないかと思うのですが。
・・・そこが敷地面積の根拠であれば良いでしょう。
杭を確認された事は無いです。
>測量はもちろんしますが、公図の整理をする必要ないと思っているので官民査定、民々査定をして境界確定は不要と考えています。
・・・隣地ともめませんか?
それだけ心配です。
以上は経験上の話です、実際はどこまで必要か、私も不勉強で。

これまでは(何10件?)問題はありませんでした、が、
査定は時間と手間が掛かり面倒ですが設計者に代行して貰えば労力は要りません。(いくら掛かるか、やった事ありますが解りません)
やれば間違いないと思いますが。
前の方の用に「境界明示」される事もあるわけですから。
まあ、「塀のカド」を指しても境界明示になるかもしれませんが。

ちなみに敷地分割の話がありますが鋲を任意に打つだけです。
解ればいい、それだけですね。

以上、専門的な知識を持つ方の補足があれば・・・・
混乱させましたら御免なさい。

>境界確定をしないと完了通らないのでしょうか?
・・・通る、完了検査では境界を見ることは稀(北側斜線きりぎりとかですと離れを確認しますが)
>基準法上のしばりがないのであれば、目印(ブロック塀の内側など)が分かればいいのではないかと思うのですが。
・・・そこが敷地面積の根拠であれば良いでしょう。
杭を確認された事は無いです。
>測量はもちろんしますが、公図の整理をする必要ないと思っているので官民査定、民々査定をして境界確定は不要と考えています。
・・・隣地ともめませんか?
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Q建築基準法上の道路幅員に歩道は含まれるか

仕事で建築基準法上の道路の幅員を測定しています。
その際、歩道の幅員は道路幅員に含まれるのでしょうか?
例えば、車道より1段高くなっているような遊歩道やガードレールで仕切られている歩道などを想定しています。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

お礼の中の捕捉について、
歩道と車道の高低差は関係ありません。
並行していれば全て幅員とみなします。

  歩道--車道--歩道
幅 3m--8m--3m
高さ±0--±0--+1m
建築基準法の道路幅員は、3+8+3=14m

ご参考まで

Q確認申請で敷地を分ける場合。仮の隣地境界線。

確認申請で敷地を分ける場合、仮の隣地境界線を引くのですが、
その向こう側にある建物の外壁が防火構造でなく、延焼ラインにかかってしまう場合、その仮の隣地境界線は向こう側にある建物の
延焼ラインを交わすようにしないといけないのでしょうか?

検査機関に聞くと、あくまでも今回申請には関わらないので、
仮の隣地境界線を引いて、相手側の容積率、建蔽率がOKならば
外壁の構造については何も言わないと言われたのですが・・。
行政の検査だと言われますか?
すでに、確認は下りているのですが。

Aベストアンサー

微妙な感じですよね。心中を察します。
ただ、こうです!という回答はないでしょうね。
整理しながら考えれば、、、。
確認申請を交付するのは建築主事ですよね。
そして、その旨を伝えている。

向こう側にある建物は、既存不適格建築物になりますが、
既存不適格建築物は、多くの要因でなる可能性はありますよね。
法改正、道路設置とか、、。
そして、開放された下屋があるのでもともと既存不適格建築
であった。

確かに、新築申請なので、向こう側にある建物
の検査はないですね。なので、検査が通らない事はないでしょう。
申請した建築物の審査、検査なのですから。

計画建築物の板張りは、下地にダイライト等を使えば
防火構造が取れるという事もありますし、
ほんと一部だけなら、外壁の化粧として扱われる事もできます。

言えるのは、ここまでですね。


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