中古住宅の瑕疵担保責任について

現在　築８年　１８００万　の中古住宅を購入しようとしています
重要書類の中に　瑕疵担保責任は　講じません　となっています
この事は　通常のことでしょうか
又　新築住宅には　１０年の保障がついてくると思われますが　残りの２年を　住宅会社から保障を受けられますでしょうか

No.6 回答者： joqr 回答日時： 2008/09/17 12:07

中古住宅には、「既存住宅性能補償制度」が適用できます（URL参照）

具体的には、家屋の主要構造部分、雨漏りなどに対し　所定の検査を実施し合格すると証明書が交付されます
保障期間は、家屋の主要構造部分＝５年、雨漏りなど＝２年（保守状況により延長）です
仮にもし雨漏りがあったとしても、買主の負担は工事代金の10％です
申請、検査、証明書の発行に５万円近く要しますが、もしもの保険ですから安と思います
それに、一応検査も受けられるので心配ならお勧めします

ちなみに、私はこれ受けてます。補償も使えます

参考URL：http://www.how.or.jp/kison/index.html

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/04/21 12:13

＃４です。

品確法の残存期間の扱いについて、補足しておきます。

品確法の１０年義務の適用は新築で未使用物件のみですので、中古には適用されません。
でも、品確法の残存期間は消滅しません。ただしこの権利は、新築時の所有者が持っていて、中古で購入した人には引き継がれません。

もし瑕疵担保が２年ついていると、質問者は売り主に瑕疵担保請求でき、売り主は受けた被害（つまり質問者に対して行った責任問題）を品確法に基づき施工業者（請負契約の場合）、宅建業者（売買契約の場合）に請求することができます。

今の契約の場合、質問者と売り主の間で瑕疵担保なしになっていますので、売り主に請求することはなく、売り主は損害を受けることはないので、品確法の残存期間であってもその権利を使用することはないので、期間が残っていても、使われることなく消えるだけです。

あと、民法上売買契約については期間に関する決まりはなく（債権として１０年の時効が適用になりますが）、請負契約については、鉄筋コンクリートなら１０年ですが、木造の場合は５年です。鉄骨の場合はケースバイケースで５年・１０年のどちらかが適用されます。

いずれにしろ、契約の方が優先されますので、心配なら瑕疵担保がつく物件（主に売り主が宅建業者の場合）を探した方がよいですね。
交渉で何とかなる場合もありますが、たいていは断れるかせいぜい数ヶ月しかつかないですね。

あと、これは勘違いしている方が多いので念のため書いておきますが、品確法適用になっていても、劣化や大災害によって生じた損害は対象外です。あくまで新築時代にあった欠陥のみが対象ですし、８年も経っていれば、対象となるたいていの欠陥は出てきていると思われます。

この回答へのお礼

遅くなって申し訳ありません
大変丁寧で　大変細かいアドバイス　有難うございます

お礼日時：2008/04/22 04:59

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/04/21 11:56

中古での契約の場合は、責任は売買契約で決めるのが普通です。

＞重要書類の中に　瑕疵担保責任は　講じません　となっています
この事は　通常のことでしょうか

ここで、瑕疵担保は民法に規定がありますが、それは任意規定なので契約でそれと異なる取り決めをすることが許されています。

そのため、瑕疵担保なしとか短い期間を決めることは自由にできますし、実際瑕疵担保なしという契約も普通にあります。

ただし、宅建業法では売り主が宅建業者の場合は最低２年以上つけなければならないことになっており、消費者契約法では売り主が個人ではなく事業者の場合、瑕疵担保なしという特約は無効としていますので、売り主が事業者などであれば質問者の契約は無効です。
売り主が個人の方なら有効ですし、結構普通のことです。


＞新築住宅には　１０年の保障がついてくると思われますが　残りの２年を　住宅会社から保障を受けられますでしょうか

一般的に受けられません。

築８年ということは平成１２年のものですので、４月以降新築のものなら確かに品確法により構造上重要な部分と雨漏り関係については１０年の瑕疵担保義務があります（ただし適用部分が限定されている）。

しかしこれは新築当時の請負契約・売買契約に基づくものなので、中古で購入した人は残存期間はあっても引き継がないことになっています。

なお、受けられる例外に以下のようなものがあります。
法律とは別に住宅性能保証という制度があります。この制度の利用は任意ですので、受けている物件は多くありませんが、この制度を利用して住宅性能保証を受けている物件なら、施工業者が承認するれば残存期間の保証を引き継ぐことができる契約になっていることがあります。
もっとも８年も経っている物件に対して施工業者が承認することはあまりないと思いますが。

No.3 回答者： takumaF 回答日時： 2008/04/20 13:24

こんにちは。

〉重要書類の中に　瑕疵担保責任は　講じません　となっています
この事は　通常のことでしょうか
瑕疵担保責任を負うのか負わないのかは、原則として、当事者の自由ですから、「瑕疵担保責任を負わない」とする特約も自由です。せめて引渡しから２年間は負ってほしいと思うであれば、そのことを交渉すべきです。

〉新築住宅には　１０年の保障がついてくると思われますが　残りの２年を　住宅会社から保障を受けられますでしょうか

新築住宅すべてに１０年の保証がついているとは限りません。ついていたとしても、原則としては、それは、中古物件の売主の権利であり、中古物件の買主の権利ではありません。

なお、中古住宅についても、住宅性能評価を付けることは可能です。

参考URL：http://www.sumai-info.jp/seino/kznkaisetu.html

この回答へのお礼

貴重な回答ありがとうございます
早速住宅性能評価について確認します

お礼日時：2008/04/20 20:43

No.2 回答者： smoks-gen 回答日時： 2008/04/20 13:01

参考までに

中古住宅等の不動産売買の瑕疵担保と建築会社の施工瑕疵担保とは意味が違いますので注意が必要です。

中古住宅の売買の場合は、たとえ築年数が浅くても施工瑕疵担保責任は消滅します。（請負会社が特約をつけること現実的に考えられないので）ただし、これに類するもので品確法がありますが、これについてはたとえ建物所有者が変わっても有効でありそのまま継続します。

民法上の瑕疵は通常１０年ですが、これもほとんどの場合は請負契約、若しくは不動産売買契約書の中で、瑕疵担保期間の短縮をする特約することでその期間を1年～2年としているのが現実です。

質問事項の”重要書類”が何を指してるのかはっきりしませんが、売買契約書であれば、瑕疵担保補償は免責だよといっていることになります。
もうひとつの質問である、2年間の補償については、品確法でさだめられた範囲内で施工した会社が補償義務を負っていますので、施工会社が存続している限り大丈夫と思います。

何れにしても、アフターサービス（無償の工事、調査等の労務提供）と瑕疵担保補償とは本質的に違うのでそのあたりは理解をしておく必要があると思われます。

この回答へのお礼

貴重な回答ありがとう』ございます
大変勉強になりました

お礼日時：2008/04/20 20:40

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2008/04/20 08:51

http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html
が参考になると思います。

購入前にＨＭの１０年保証の証書（保証内容を記載してあるもの）をみせてもらった方がいいと思います。
その上で、（念のために）ＨＭに転売後も保証は継続されますか？と確認した方が安心できますよ。

ただ、保証といっても８年経過しているということはそろそろ定期的な補修が必要な時期ですのでその費用も予め計上しておいたほうが無難です。

この回答へのお礼

貴重な回答ありがとうございます
早速ＨＭに確認をとりたいと思います

お礼日時：2008/04/20 20:37