いつもお世話になっております。
住宅ローンについて勉強中なのですが、
フラット35を使いたいと思っています。
ノンバンクとろうきんで迷っており、ろうきんに相談に行きました。
ろうきんではフラット35は勿論扱っているのですが、
単体では金利優遇もなく、融資手数料も高めです。
しかし、ろうきんの住宅ローンとの併用で、
フラットもいくらか優遇されるということでした。
ろうきんローンは夫職場の関係で優遇されるのでいいかなと思ってるの
ですが、
併用するとなると、それぞれ手数料とか印紙代など、
最初にかかる諸費用が両方にかかってしまうのでしょうか?
それと、ろうきんではフラットの繰上げ返済は100万以上から、
と書いてありました。
これはマメには払いにくい単位ではないでしょうか?
A 回答 (2件)
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No.2
- 回答日時:
最近フラット35を利用した者です。
すでに解決されているかもしれませんが、ご参考までに。
・併用だと手数料が両方かかる
・繰り上げ返済は100万円以上
は#1で回答されている方のとおりです。
ここでは、フラット35の内容について回答させていただきます。
フラット35は、買取型か保証型か、フラット35かフラット35“S”かで
4種類に分かれます。
【買取型と保証型】
簡単に言いますと、
買取型は、銀行が実行した融資の債権を機構が買い取る方式、
保証型は、銀行が実行した融資に対して、機構が保証する方式、
です。
融資を受ける側としては、仕組みの違いはあまり関係ないのですが(笑)、
直接影響を受けるところで結構重要な違いがあります。
(融資限度額、団信保険料、取扱金融機関、第1順位抵当権)
下記をご参照ください。
【フラット35とフラット35“S”】
“S”は通常金利(普通のフラット35)より当初5年間、0.3%優遇されます。
“S”を利用するには条件があります。
フラット35Sの利用条件
http://www.flat35.com/kaitei/yuryo19.html
以下、組み合わせごとに簡単に記します。
■フラット35【買取型】■
・融資限度額 = 物件価格の“90%”
・金利
取扱銀行によって異なります。現在だと3.5%くらいでしょうか。
・保証料
フラット35の場合、保証料は不要です。
銀行融資ですと、保証料が必要です。
・団信
買取型では、団信は銀行の団信ではなく、機構の団信に加入しなければなりません。
この場合、団信保険料は機構が負担してくれるのではなく、借り入れる側が負担しなければなりません。
銀行融資(銀行の団信)ですと、団信保険料は銀行が負担してくれます。
■フラット35【保証型】■
・融資限度額 = 物件価格の“100%”
・金利
取扱銀行によって異なります。現在だと3.5%くらいでしょうか。
・保証料
フラット35の場合、保証料は不要です。
銀行融資ですと、保証料が必要です。
・団信
保証型の場合、団信は銀行の団信に加入することとなり、
団信保険料は不要です(銀行が負担してくれます)。
■フラット35“S”【買取型】■
・融資限度額 = 物件価格の“90%”
・金利
フラット35“S”は当初5年間、0.3%の優遇があります。
現在だと3.5%くらいだと思いますが、
ここから0.3%の優遇となると思います。
・保証料
フラット35の場合、保証料は不要です。
銀行融資ですと、保証料が必要です。
・団信
買取型では、団信は銀行の団信ではなく、機構の団信に加入しなければなりません。
この場合、団信保険料は機構が負担してくれるのではなく、借り入れる側が負担しなければなりません。
銀行融資(銀行の団信)ですと、団信保険料は銀行が負担してくれます。
■フラット35“S”【保証型】■
融資限度額 = 物件価格の“100%”
・金利
フラット35“S”は当初5年間、0.3%の優遇があります。
現在だと3.5%くらいだと思いますが、
ここから0.3%の優遇となると思います。
・保証料
フラット35の場合、保証料は不要です。
銀行融資ですと、保証料が必要です。
・団信
保証型の場合、団信は銀行の団信に加入することとなり、
団信保険料は不要です(銀行が負担してくれます)。
上記を一覧表にして比較してみるとわかりやすいと思います。
■
買取型はほとんどの金融機関で取り扱っていますが、
保証型は現在、全国で4行だけとなっています。
・三菱東京UFJ銀行
・千葉興業銀行
・日本住宅ローン
・SBIモーゲージ
http://www.flat35.com/hosyo/index.html
■
買取型では、物件価格の90%までしか融資されませんので、
残りの10%分は自己資金などで手当てしなければなりません。
■
フラット35では、諸費用やリフォーム費用は融資してくれません。
あくまでも物件価格が対象ですので、その分は自己資金が必要です。
(銀行だと諸費用等も含めたローンを組むこともできます)
■
第1順位の抵当権は、
買取型 = 住宅金融支援機構
保証型 = 金融機関
になります。
素人の経験談ですので、誤りがあるかもしれません。
もしお考えの場合は、銀行や住宅機構にご相談されてみてはいかがでしょうか。
私は、築34年の戸建てを“フラット35 保証型”で購入しました。
なにかと諸経費がかさむ中で、保証料も団信保険料も
不要というのにはとても助かりました。
ご参考になれば幸いです。
No.1
- 回答日時:
住宅ローン審査経験者です(旧・住宅金融公庫一般融資とプロパーともに経験しています。
フラット35は異動してから取り扱いを開始したので、携わってはいませんが、一般の方よりは情報・知識ともにあります)。フラット35の『基本事項』は、住宅金融支援機構が定めています。
住宅金融支援機構の『フラット35』の基準に適したものを、各金融機関で『フラット35』という名称で扱っているんです。
> ろうきんではフラットの繰上げ返済は100万以上から、と書いてありました。
> これはマメには払いにくい単位ではないでしょうか?
これは住宅金融支援機構が定めた『フラット35』の基本事項で、「繰上返済は100万円以上」としているからです。
ろうきんだけでなく、どの金融機関でも『フラット35』分については同じです(ノンバンクでも)。
http://www.flat35.com/faq/faq_501-1.html
住宅金融支援機構の前身である「住宅金融公庫」の一般融資も、繰上返済は100万円以上でした。
「1年に1回100万円ずつ」という繰上返済は、多くの方が利用されていましたけれど?(当然ながら1月にされる方が多かったですね。)
また、金融機関においても、「繰上返済は100万円以上」としているところもありますよ。
そんなに扱いづらい額だとは思いません。繰上返済手数料もかかることですし。
これよりもこまめに繰上返済を行っていきたいのならば、いっそのこと、預金連動型のような住宅ローン商品を検討された方がよろしいのではないかと思います。
> ろうきんではフラット35は勿論扱っているのですが、単体では金利優遇もなく、融資手数料も高めです。
フラット35は、全期間固定金利ですから金利については『優遇後』だと思ってください。
民間金融機関でも、固定金利型(=全期間固定金利)の場合は、優遇後金利しか提示しないと思いますけれど…。
フラット35は保証不要となっている分、確かに多少の金利上乗せはありますけれど、民間金融機関の『店頭表示金利』と比較して、金利がさほど高いとは思えませんけれど。
それに、『金利優遇』がうたわれるのは、『変動金利型』が基本契約となるパターン(『変動金利型』もしくは『固定金利選択型』(3年固定とか5年固定とか10年固定))がほとんどだと思います。
また、現在においても、イールドは順イールドですから、「期間が長さに従って金利も上がる」のが普通ですよ。
手数料については、プロパー融資ではないため、住宅金融支援機構との書類のやり取りもありますし、債権管理も別に行わねばならず、その分高くなっているはずです。
> しかし、ろうきんの住宅ローンとの併用で、フラットもいくらか優遇されるということでした。
フラット35の適用金利は、各金融機関で定めることができます(融資手数料も)。
ですから、併用ならば見た目は下げることができるのでしょうね。
ただし、フラット35との併用を考えるのでしたら、もう一方は『金利の低さ』にメリットを求めるくらいしかありません。
となると、選ぶのは『変動金利型』か固定期間が3年とか5年の『固定金利選択型』になりますよね。
これらは、先々の金利によっては、結果的にはどうなるかは分かりません。
金融機関にとっては、「市中金利が上がったら、融資金利も上げることができる」契約ですから、そちらを選んでいただいた方が助かります。
この低金利の時代の金利を35年も引きずられる方がありがたくないですね(笑)。
> 併用するとなると、それぞれ手数料とか印紙代など、最初にかかる諸費用が両方にかかってしまうのでしょうか?
はい、そうです。
融資が複数になりますから。
抵当権も、第一順位で住宅金融支援機構、後順位でろうきん(その保証機関)という2本が設定されますから、その分、多くかかります。
失礼を承知で1つ申し上げますと「1年に1回100万円ずつ」の繰上返済が難しいようならば、この先のことを考えていくと、『変動金利型』や『短期固定』はあまりお勧めできません。
ご回答ありがとうございます。
たしかに、100万以上で繰上げ返済と書いてありました。
ノンバンクだと、ネットに限り一万から繰り上げできます、と書いてあるところもあって、考えてしまいました。
http://www.sbi-mortgage.co.jp/purchase/flat35_h/ …
ネットだと、というのがまた違った理由があるのでしょうか。
やはり諸費用もかかってしまうのですね。
職場優遇で、ろうきんはお得モードから抜け出せずにいたので、
ろうきんで併用を薦められた時も、それも素直に選択肢として
考えてしまったのかもしれません。
金利優遇のことなど、とても勉強になりました。
ありがとうございました。
子供がまだ小さく私の仕事復帰も当分しない予定なので、
一年で100万はあと数年は厳しそうです。
よく考えます。
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