住宅ローン、保証料、事務手数料、どちらに注目？

住宅ローンについてお聞きします。 最近は保証料0円をうたう銀行等がありますが、その分、事務手数料を高くとっている場合が多いと思います。 変動金利でローンを組む場合、将来金利の変動を考え、借り換えを視野に入れたローンを組むことが必要と考えます。保証料が安く事務手数料が高いローンが良いのか、またその逆がよいのか、どちらの方がより良い選択なのか教えていただきたいと思います。もちろん、金利はできるだけ低いのを選ぶのは言わずもがなです。よろしくお願いします。
ローンは4000万、変動金利35年です。

No.3 ベストアンサー 回答者： aoixy 回答日時： 2012/03/19 08:26

当方も変動金利で借り入れをした者です。

「借り換えを視野に入れた・・・」とありますが、金利が上昇してから借り換えても間に合わないように思います。現在の変動金利では多くの銀行で0.875％程度ですので、金利負担は大きくありません。ですが、35年ものローンを組むと将来的に金利は必ず上昇します。金額と年数を変える気がないのであれば、最初から固定がいいのではないでしょうか。借り換えというのは、金利が高い時期（10年ほど前かな）に借りた固定ローンを、金利の安い現在の変動ローンへ変更する場合でメリットが出るものだと思います。

保証料と事務手数料のどちらに注目といいますが、トータルで安い方を選べばいいですし、もし同じくらいならば、繰り上げ返済で返金がある保証料の高いローンを選べばいいと思います。

頭金をできるだけ入れる（万が一すぐに売却したとしても、ローンが残らないようにする）、できるだけ短期間で支払いを終えるようにする（短期間ローン、もしくは繰り上げ返済）、月々の余った分は返済のために取っておくなどの考えは常に必要だと思います。

No.2 回答者： senbei99 回答日時： 2012/03/18 16:56

４０００万に対する保証料となると、かなりの金額になるのではないでしょうか。

保証料０円の銀行で、そこまで高い事務手数料を取る銀行はあるのでしょうか、例えば新生銀行の場合は５万の事務手数料です。

借入時に一括して保証料を払わない金融機関はたくさんありますが、その場合は保証料が金利に含まれているところが多いです。

仮に保証料と事務手数料が同じだった場合（あんまり無いと思うのですが）は、保証料で払っている方が後々得になる場合が多いです。
それは、保証料は繰り上げ返済すれば戻ってくるからです。

変動金利は今後高くなっていくリスクが確かにあります。
ただし、今ある金融機関毎の差が大きく変わることは、あまり多くありません。なぜなら、住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートを基準にして各金融機関とも設定しているので、短期プライムレートが上がればどの金融機関の金利も上がることになります。

変動金利を利用する場合は、リスクを少しでも減らすため、一部繰上げ返済をなるばくやった方が良いです。
その場合は、繰り上げ返済の手数料が無料であるところを選ぶのも重要かと思われます。

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/03/18 13:17

変動金利でローンを組む場合、将来金利の変動を考え、借り換えを視野に入れたローンを組むことが必要と考えます。

＞
金利上昇を視野に入れるなら、最初から全期間固定金利の方が良いかもしれません。現状２％を割ることもありますし、借り換えの諸費用も考えればどうかというのもあるでしょう。変動金利が上昇した時には固定金利も既に上がっているというのもあります。これを避けるとすれば、変動金利が上がる前に借り替える必要があります。ただ、借り替えたあとに金利が上昇するかどうかは分かりません。
少々金利が高くても全期間固定金利で総支払額が決まっている安心を取るか、当初の返済額が少ない変動金利で総支払額が少なくなるかもしれない賭けをするかの違いです。結果は完済するまで分かりませんし、逆に変動金利の方が多く払う可能性もあり得ます。20年ほど前には８％になったこともありますので。現状すぐには上がらない経済状態だとは思いますが、国債がデフォルトにでもなれば急上昇する可能性も否定出来ません。

保証料が安く事務手数料が高いローンが良いのか、またその逆がよいのか、どちらの方がより良い選択なのか教えていただきたいと思います。＞
総額が同じなら、どちらでも同じかと思います。借り換えするなら先ずは他行でしょうし、その時にはまたその金融機関の諸費用が掛かるのですから。または、その見積りを元に借りている銀行の金利を下げて貰うなら、手数料は殆ど掛からないので関係ないことになります。

もちろん、金利はできるだけ低いのを選ぶのは言わずもがなです。＞
変動金利であれば、現状の金利で比較しても意味がないかもしれません。金利が上昇するのもバラバラでしょうし、上がる量も違う可能性がありますので。

ローンは4000万、変動金利35年です。＞
闇雲に35年ローンはお勧め出来ません。現在の年齢から考えて、定年までに完済する必要があるでしょう。これでも繰上返済は必須で、10年程度は短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです（年金だけでは生活出来ない可能性高し）。
4000万円借りるのも、収入と年齢から考えて無理のない金額であるかどうかです。変動金利を選択するとしても全期間固定金利でも無理のないローンにしておき、差額を貯蓄して将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう（一部は繰上返済）。
頭金も物件価格の20～30％以上は用意し、ローン残高＞家の価値にならないようにしておけば、いざという時に売却して精算出来るメリットがあります。逆の状態だと、金利が上がって払えなくなった時に非常に困ることになりますので。

人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要だと思いますよ。
質問とは関係ないことも書きましたが…
いい家に住めると良いですね♪