≪宅建≫重要事項説明の『瑕疵担保責任』について

こんにちは。
独学で宅建を勉強しています。

宅建行法　第35条「重要事項説明」の「瑕疵担保責任」について教えてください。
過去問（平成12年第39問の2番目の文章）で、

「建物の売買の媒介において、売主が瑕疵担保責任を負わない旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。」
http://tokagekyo.7777.net/echo_t3/1239.html

とあり、答えは×でした。
自分が使っている教科書を見ると、
重要事項説明のページで、
「説明すべき重要事項」のひとつに、
「瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要」とありました。
措置を講じるときはその旨を、
講じないときもその旨を説明しなければならないとも書いてあります。

なんだか、この過去問と教科書の言っていることが反対のような気がして…。

過去問では、「重要事項説明の際、瑕疵担保責任については触れなくて良い！」
教科書では「瑕疵担保責任については、定めても定めなくても相手に説明しなさい！」

…私の頭の中では、こんな感じになっています(^^；)

昨日から、ぜんぜん勉強が進みません(^^；)
これは、どういうことなのでしょうか。
お教えいただければ幸いです。

よろしくお願いいたします！

No.3 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/07/22 11:26

瑕疵担保責任と瑕疵担保責任の履行に関する措置を混同していますね。

＃１さんの指摘の通り、耐震偽装事件を受けて平成１８年１２月２０に宅建業法が改正され瑕疵担保責任の履行に関する措置については重要事項説明が義務となっています。
http://www.z-gunma.jp/2006/12/post_19.html

品確法では新築物件については、構造上重要な部分と雨水の浸入に関する部分については売り主に１０年の瑕疵担保義務があることになっています。
ところで耐震偽装事件ではヒューザーという偽装物件を大量に扱っていた業者が倒産しました。このように売り主が倒産した場合は瑕疵担保を請求する先が消滅してしまい、たとえ瑕疵担保が有効であっても、使用することができなくなり、ヒューザーの顧客は瑕疵担保保証を実行されていません。
つまり品確法であろうが民法であろうが契約であろうが瑕疵担保は売り主あっての問題です。

新たに重要事項説明に加えられた瑕疵担保責任の履行に関する措置というのは、そのような場合に備えて第３者機関による住宅性能保証のような制度を利用しているかどうかを説明することです（ちょうど手付けの保全措置のようなものです）。
つまり、民法・品確法・宅建業法に見られる瑕疵担保責任自体の内容を説明することではなく、瑕疵担保責任が履行されるための措置が執られているかどうかの説明をすることです。
「瑕疵担保責任」ではなく「瑕疵担保責任の履行の措置」については、定めても定めなくても相手に説明しなさいということです。
特に、新築物件に関しては売り主に瑕疵担保義務が品確法により強制されていますので、必ず瑕疵担保責任はついていますので、瑕疵担保があることが前提となっています。

なお、これについては質問者参照サイトにも説明が書かれていますよ。

一方、瑕疵担保責任については、質問者が引用しているサイトとは異なる回答になりますが、民法では瑕疵担保により契約解除ができる場合があります。そして宅建業法では契約解除に関する事項は説明事項です。

一般的な契約においては以下のようなものが説明される事項です。
１．手付け解除
２．引き渡し前の滅失などによる契約解除
３．契約違反による契約解除
４．ローン特約による契約解除
５．瑕疵担保責任による契約解除

つまり、瑕疵担保を理由とした解除については、民法の原則にある事項ですから、特にそれに異なる契約をする場合は場合は、契約解除に関する事項として特別な定めがあるケースとして重要説明事項に該当すると思います（民法の原則に従うなら不要と思います）。

しかし、責任を負わない（これより売り主は個人である）という場合については、負わない（瑕疵担保責任無し）ということを説明すればよくその「内容」までは説明する必要ないでしょう。だからこの問題では×となるのだと思います。

No.2 回答者： xs200 回答日時： 2008/07/20 00:42

瑕疵担保責任は重要事項説明書の記載事項ではありません。

よくでるひっかけ問題です。他に危険負担などもそうです。
37条書面を勉強してください。

No.1 回答者： ozunu 回答日時： 2008/07/20 00:41

素人ですが・・

法律が変わったって事はないですか？
ここ10年ぐらいで、ちょこちょこ変わってた様な気がしますが。
見当違いでしたら笑ってやってください。