家賃がもったいないので本郷で学生向け中古マンション購入を検討、甘いでしょうか？

Question

子どもが大学生になり、今は井の頭線沿線に住んでいます。
アパートで家賃は、月7.8万です。1年半後に本郷に移るので、「いっそ中古マンションを購入した方がいいのか」と考えています。

20平米位で、2500万円以下とざっと考えています。
子どもが卒業すれば、賃貸に出すとして少し高い価格でも、しっかりした作りがいいのか、資産としてとらえずに、安いのを回して行った方が、効率いいのかわかりません。築年数が、1000万円代もありましたが、安普請のものも混ざっているのかと心配しています。

地方にいるため、どうしても高い家賃を捨てている感覚になってしまいます。
ただ目先の事だけ考えて判断して、買った後、結局損しては困るなと思っています。
一般受けする事を考えると、お茶の水に近い方が、賃貸に出した場合、埋まりやすいでしょうか。早稲田近辺の学生が多い所がいいでしょうか？
素人考えで、まだ想像している段階です。考えの甘さなどお感じになる点など教えて頂ければありがたいです。

motomachi1 · Accepted Answer

自分（息子さん）が4年住んで、売却する場合、税金も高い（短期譲渡所得）ので、売却前提での購入はチト考え物です。

4年後（息子さん卒業後）賃貸に廻す場合、賃貸管理が大変。
店子がつかない場合は、管理費・修繕積立金・固定資産税を負担しなければなりません。
管理組合の総会にも出る必要があります。
店子が変わるたびに、リフォームをする必要もあります。

で、ソリューションとしては・・・
大手の中古マンション賃貸管理会社から購入すると手間がかかりません。
家賃保証がありますので、空室になっても安心です。
うまく運用できれば、あなたの年金になります。
まずは、本屋で中古賃貸マンション投資術の本を見ると良いでしょう。
リスクの勉強から始めるのが、セオリーです（いい事ばかりではないので）。

マンション管理会社のリンクを貼り付けておきます。
参考になるといいなぁ。

参考URL：http://www.nihonzaitaku.co.jp/

wakuapaku · Answer

東大生かな？
本郷に移るとき、1月くらいにどっと引っ越すみたいですね。
本郷と場所を絞らずに、もっと地域を広げて探されたらよいと思います。
東大生は、家賃が安くなるように山手線の駒込、巣鴨から北側で徒歩10分以上の所に住み、最寄の駅は山手線、大学までは自転車で通う人が多いと、情報通の美容師から聞いた事があります。（東大生の客が多い美容院）
大学院に進むとか、卒業後も就職して東京にいるのであれば買った方がよいでしょう。
賃貸で、値段を下げれば借り手はいると思いますよ。
できたらＪＲの駅の方が利便性がよいです。
早稲田の学生は副都心線を使わず、ＪＲ高田馬場で東西線に乗り換えて通う人が多いそうです。（高田馬場で遊び、飲食する為）

dp4ever · Answer

本郷の近くに住んでいます。マンションに住めるような収入がないので、木造アパートですが。
このあたりは今、マンション建設ラッシュです。すぐ近くにも単身者向け分譲ができました。
しかし、その一方で、不動産屋を見ると、空室が多いです。新しいところがどんどんできるので、古いところはどんどん空き室に。家賃も古いところは６万円台も。文京区の一等地で、近くに駅が複数あり、徒歩５分以内のところです。
不動産屋の話では、これから若い人が減るので、単身者用はどんどん空き部屋が増えていくだろうとのことです。
不景気で、親御さんの仕送りも減っているのか、高いところに住めない学生も増えているようです。
不動産の知識はないので、なんともいえませんが、参考になれば。

speed1971 · Answer

購入の良し悪しについてはわかりません。ただＰＯＩＮＴととして、
(1)いつでも売却できるよう方策は持っておく。
(2)そのために競争力ある物件を多少高くても買う（25平米以上　駅10分以内）。
(3)空室対策を万全にしておく。（遠距離だと家賃保証がいいですね）
これは必須だと思います。
いずれにせよ空室ですと、売却時不利ですし、所有のまま賃貸でもローン支払いの方が多くなってしまうと思います。

知人は投資で買って、親戚の子供を住まわせたあと、売却がままならなかったのですが、1室から預かってもらうサブリース屋に丸投げして結構うまくやってるようです。

0621p · Answer

子供さんが卒業してから賃貸がうまくいかず売るとした場合、２５００万で買って２５００万で売るとしたら、仲介手数料だけでも約８５万が買う時と売る時の２回で合計約１７０万。その他に登記費用、不動産取得税、ローン手数料などの費用が数十万として合計で二百数十万。物件代金以外にこれだけかかります。さらに固定資産税や修繕積立金も必要です。また、売る時に値段が下がって損しないか？というリスクもあります。

hallis · Answer

買ってしまうと損した時の金額は家賃以上になりかねませんよ。

フロア単位でとかでなく一室だけでの賃貸となると安定して店子が入っていないと収入としてあてになりませんし、商品価値と上げようとすると築浅の利便性の良い高額物件となりリスクも増えます。

また地域的に賃貸として需要があるが販売物件として需要があるか（転売し易いか）なども調べて検討する必要があるのではないかと思います。

また既出ですが物件管理などの面からも慎重になられた方が良いかと。

私の場合なんとか失敗しないでやっていますが、質問者さんが身内の方だったら賛成しません。大学院、研究室勤務などと長期に渡り利用する見込みがありそうならば別ですけれど。

lunapal7 · Answer

本郷に移ってもずっと家賃を払っていくよりは、投資としてマンションをお買いになったほうがよいと思います。（キャッシュでお買いになるのならば）

卒業後賃貸にするならば、文京区は大学が沢山ありますし、学生向きに　１Ｒか１Ｋかで、２２m2前後、家賃は８万円～９万円が適当でしょう。
東大や医科大あたりは地方の金持ちも多いので、もう少し広めで１ＤＫでもよいかも。

新築で購入してもすぐに価値は大きく下がるので、築浅（築10年以内）でしっかりした物件を、2,000万円以下（1600～1800万位が相場）で購入されるとよいと思います。

本郷でも御茶ノ水でも学生が多いので、回転が早く、空室期間は殆んどありませんよ。
投資と捉えるならば、築20年ぐらいで売って買い換えていったほうがよいですが・・・。

NNori · Answer

キャッシュで買えるならば投資のつもりで買うのもいいと思います。
マンションを貸しに出す場合に、固定資産税と修繕費は大家さんがださなければならないので、そこを気をつけましょう。また埋まらない場合は管理費もかかりますのでよく考えたほうがいいと思いますよ。

家賃がもったいないので本郷で学生向け中古マンション購入を検討、甘いでしょうか？

自分（息子さん）が4年住んで、売却する場合、税金も高い（短期譲渡所得）ので、売却前提での購入はチト考え物です。

東大生かな？

本郷の近くに住んでいます。

購入の良し悪しについてはわかりません。

子供さんが卒業してから賃貸がうまくいかず売るとした場合、２５００万で買って２５００万で売るとしたら、仲介手数料だけでも約８５万が買う時と売る時の２回で合計約１７０万。

買ってしまうと損した時の金額は家賃以上になりかねませんよ。

本郷に移ってもずっと家賃を払っていくよりは、投資としてマンションをお買いになったほうがよいと思います。

キャッシュで買えるならば投資のつもりで買うのもいいと思います。

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