契約後引渡し前に倒産したら、、、

現在、建売一戸建てを購入しようとしているものです。

最近、９月末に大量の不動産会社が倒産するという情報が流れていて不安に思っています。

そこで質問なのですが、契約後（手付支払い後）で引き渡し前に売主（土地の所有権は売主で抵当権は銀行にある）が倒産してしまった場合、所有権は売主（もしくは銀行）のままで住宅ローンだけが残ってしまうという危険性はあるのでしょうか？

自分なりに調べた限りでは引渡し時に残金の決済をすれば、手付けさえ諦めれば大丈夫なように思えるのですが実際はどうなのでしょうか？

また、不安であれば契約書に「倒産した場合の特約事項」みたいなものを記載すれば（記載してもらえるかどうかは別として）有効なものとなるのでしょうか？（ローン契約は買主と銀行間なので意味がないように思えます）

No.2 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/09/21 14:35

すみません不足していました。

残金支払と売主の担保権抹消は同時に行われるものです。（抹消できないと住宅ローンは実行されません）のでその心配は無用です。また建売やマンションの場合残金を支払う前に表示登記を買主名で行います（この時まだローンは実行されません）。売主にしてみれば代金を貰わない内に買主名に建物登記をするわけです。業者も買主を信用して権利上は不利な登記を実行するわけですから（手続き上そうしないとうまくいかないのですが）ある程度信用してあげてください。（財務状態は全く別ですが）

この回答へのお礼

購入しようとしているのはすでに物件ができています。
９月中に契約して１０月に引渡しとなった場合、最近９月決算での倒産する会社が急増との風説が気になっていて契約しても大丈夫なのか不安に思っていました。いまどき大手と呼ばれる不動産会社でも財務状態はよいとはどこも良いとはいえないので不安に思っています。
考えすぎだとは思うのですが、決断する前に考えられる不安は払拭しておきたくて質問しました。
お話の限りだと大丈夫そうですね。もちろん契約前に不動産会社には確認しますが。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/21 20:07

No.3 回答者： bushido- 回答日時： 2008/09/22 17:33

＞契約後（手付支払い後）で引き渡し前に売主（土地の所有権は売主で抵当権は銀行にある）が倒産してしまった場合、所有権は売主（もしくは銀行）のままで住宅ローンだけが残ってしまうという危険性はあるのでしょうか？

そういう状況はありえませんね。
なぜなら登記を入れるにしても、順序としては既存の抵当権抹消→所有権移転→新たな抵当権設定、となりますので既存の抵当権抹消や所有権移転登記が出来る体裁が整わないとローンは実行されませんし、実行されない限り、所有権は売主のままでローンだけが残るという状態はありえません。

＞引渡し時に残金の決済をすれば、手付けさえ諦めれば大丈夫なように思えるのですが

すみませんが、この文章は何を言いたいのか理解出来ませんでした。

＞また、不安であれば契約書に「倒産した場合の特約事項」みたいなものを記載すれば

倒産という言葉の定義にもよりますが、一般的には民事再生も破産も倒産です。いずれにせよ相手方に履行能力がなくなれば、契約書に何を書いても無駄という考え方も出来ます。
それと、その様な提案は相手方に対して失礼に当たりますし、倒産の懸念が強いような会社から買うなという一語に尽きます。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

>そういう状況はありえませんね。

契約から引き渡しまでの流れがイマイチ理解していなかったので心配になった次第です。仰るようにローン実行＝所有権移転となるようですので杞憂だったようです。

>すみませんが、この文章は何を言いたいのか理解出来ませんでした。

書き方が悪かったです。引き渡し時（所有権）に残金の決済（ローン実行）になるのであれば、引き渡し前に倒産したとしても手付けさえ諦めればローンだけが残るような事態にはならないと思うのですが、、、と言いたかったのです。

>倒産の懸念が強いような会社から買うなという一語に尽きます。

大手と呼ばれる会社でも潰れるので、それを判断するのは難しいですよね。。。なので潰れたとしても最悪の状況（ローンだけが残り家が手に入らない）にならないかを確認したかったのです。

ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/22 21:52

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/09/21 14:26

売主が代理人を経て（弁護士）破産、民事再生、等申し立てをしたのなら時間はかかりますが、残金を支払い物件の引渡しは受けられます。

但し物件が完成していればです。債権者も債権を回収することが一番の目的ですから、契約済みの物件の回収と抹消には応じます。時間は早くて2ヶ月はかかると思います。まずいのが倒産状態で、売主は法的手続きをせずに夜逃げ状態。これは手付金を取り戻すにも一苦労しますし、引渡しは絶望的です。保全対策としては売主業者へ手付金の保全を売買の条件としてお願いすれば良いと思います。（協会等で保全してくれます）嫌がる場合は、手付金の金額を数万円程度に抑える。特約条項など記述しても弁護士等介入したら意味がありません。アーバンの例でもあるように不動産業者は黒字であっても現金がなければ簡単に倒産状態になりますし、数ヶ月前の信用情報はあてになりません。但し先方が健全である場合、柔らかくお話してお願いしないと「失礼な奴」と思われますから、丁寧な対応を。