債権回収会社からの購入について

気に入ったお値打ち価格の中古住宅を見つけて不動産会社に申し込んだら、売主が債権回収会社だとのことでした。普通の取引との違いはありますでしょうか？

また、申し込みの段階で、仲介業者に「債権回収会社が現金取引を希望している」と聞かされましたが、「住宅ローンでも最終的には現金のやりとりですよね？急いでローンの申請をすれば間に合うのでは？」と質問したところ、「そうですね」となってそのまま申し込みの流れになりました。それが3月31日のことです。

その後申込書を郵送でとのことになり、4月2日に普通郵便で届きました。しかし、送られてきた書類に不備(いくつか文筆されている土地や建物のうち、一番肝心の母屋の記載がぬけていた)があり結局メールで訂正したフォームを送ってもらい自分で印刷して書きました。売主が急いでいるとのことだったので、仲介業者が翌日の早朝に取りに来ました。

また、リフォーム資金を住宅ローンにくみこみたいため、ローンの申請時にリフォームの見積もりが欲しいことを説明し、仲介業者の関連会社に見積もりをしてもらうことになりました。見積もりは4/5でした。

その後、今日の夕方(4/7日)になって、仲介業者から「やはり回収業者が急いでいるから現金にしたい。契約書はまだ作っていない。住宅ローンの審査に間に合わないので他の手段で4月23日までに現金を作って欲しい。といわれました。」

家が購入の意思を決定してからかれこれ1週間もたつのに契約書作成に取り掛かっていなかったことに驚き、「あなたは3月31日から今日までの間に何もしないで遊んでいたんですか？契約書が間に合わないとはどういうことですか？購入が決まった段階から用意すれば十分に住宅ローンの審査に間に合ったのでは？そもそも申込書を普通郵便ってないんじゃないですか？急いでるなら急いでるらしくもっと計画的に動くべきなのでは？」と言ったところ、「再度、売主と相談してみます。」とのことでした。

また、リフォームの見積もりに関しても今日現在できていないそうです。そんなに時間がかかるものなのでしょうか？関連会社で事情の説明もしやすいのですからすぐにでもできそうなものです。それなのに「見積もりに時間がかかりそうなので、住宅ローンとは別にリフォーム資金を調足できませんか？」と言い出す始末。「うちとしては、低金利の利点を生かすためにも住宅ローンでリフォームもしたいので別でローンを組むつもりはありません。この1週間遊んでいた方の帳尻の埋め合わせをうちが持つ形になるのは嫌です。」とはっきり言いました。

その後インターネットで色々と調べるうちに、債権回収会社は早く現金を用意できる相手を選んで売る傾向があること。現金を用意できないなら売らないという選択肢もあることを知り不安になりました。

住宅ローンを使っても現金取引のはず。それなのになぜ念をおされるのか？住宅ローンが通らない理由でもあるのか？申込書や契約書のやりとりをもたもたしているのはなぜなのか？住宅ローンを通したくない理由でもあるのか？「支払いを急がせるのは詐欺の手口」みたいな嫌な話も聞きますがこれって詐欺なのでしょうか？

それとも私が知らないだけで普通の話ですか？このまま強気でローンにこだわっていたら向こうから断られてあの家を買えなくなる可能性もあるのでしょうか？

今回、書類の不備などの遅延の原因を作っている仲介業者は地元の名の知れた戦前から続いているような会社ですので、担当者が無能の可能性はあっても、会社全体が詐欺みたいなことはないように思われます。

あと、申し込みと同時に不動産の登記簿の写しのコピーをもらいましたが、抵当権の設定の欄には「住宅金融公庫」とあったのに、今回の売主は聞いたこともないような名前の会社でした。銀行が債権を回収会社に譲渡したとのことですが、その際に登記簿上は何の書き換えもしないものなのでしょうか？

色々と不信な点が多く戸惑っております。家じたいは大変気に入ったのですが、やめておいが方がいいのでしょうか？初めてのマイホーム購入なのでわからないことだらけで、疑心暗鬼になっているだけなのでしょうか？よかったらみなさんのご意見をお聞かせください。

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/04/07 23:54

不動産業者です。

債務整理や買取なども多少は扱います。
詳しい情報がわかりませんので、物件の権利関係を的確にはお答えできませんが、登記事項の甲区の所有者の蘭は、その債権回収会社になっていますか？なっていれば、代位弁済は済んでいると思います。
一番の問題は、所有者の蘭です。
４月２３日が何の期限で、それまでに決済したいのか？を良く売主へ聞かせて説明してもらいましょう。

また債権回収会社は不動産業者というよりは、金融会社です。本社の都合でころころ対応が変わります。一般の売買とは一線をきすので、仲介業者の担当者にそのノウハウがないと、売主の言われるがままの対応となり、（売主も不動産の売買は素人同然です）買主が素人さんであれば、不安になったりするのは仕方ないでしょう。
そこを噛み砕いて、証拠書類など提示しながら、安心して取引できるという説明を受けられるぐらいでなければ、経験不足なのでしょう。業暦があるというのと、債務整理などの取引の経験に長けているのとは、全く別です。騙されることはないでしょうが、買えなかった、や、言われるがままで満足出来なかったという結果はあるでしょう。
質問者さんが決済できるだけの現金を持ち合わせているのですか？ありませんよね？
この場合の現金というのは、早期に自由に動かせるお金という意味であり、融資金ではありません。

そもそも最初から時間がないのは、仲介業者もわかっていたと思います。また債権回収会社との契約は、買主側条件のローン条項など付帯出来ない場合が多いです。ですから、手付金を支払っての契約締結などをしないで、決済予定日に一括決済（契約締結と支払いが同時）をすることが多く、それにあわせて、住宅ローンを利用するのであれば、事前に銀行などと打ち合わせをして、署名済みの契約書の写しなどは提出できませんから、契約書の雛形等で審査結果を得られるような、仲介業者等と故意にしている銀行等に申し込みをせざるを得ません。
一般団信の適用であれば、住宅ローンは申し込みから最短で実行までは２週間弱程度かかります。
銀行の審査は１週間かかりませんが、団信の保険会社の回答に時間を要すためです。

また、購入後のリフォームなどは売主とは全く関係のない話であり、一般の取引とは違いますから、融資金が増えて銀行の承認を得にくい買主という印象となりますので、普通は仲介業者はそれを売主へは告げません。あくまで売主に対しては、期限内に物件代金を支払うことが出来れば良いのであり、それを質問者さんが買主で可能なのか？可能であればどう銀行やその他段取りするのか？
権利上、間違いなく所有権移転と担保権抹消が出来るのか？
それを確認して、遂行するのが仲介業者の役目であり、それが出来ない業者なら難しいと思います。
当方なら、今からでも２３日期限なら提携先の銀行ならば、特段申込人に問題なければ融資実行出来ますから。

すべて信用して業者（担当者）に任せられるぐらいじゃないと、むずかしいです。
この手の取引で、買えなかったはあるでしょうが、実損害を被ることは無いでしょう。
縁があれば買えるかもしれません・・・・・

この回答への補足

詳しい解説をありがとうございました。
>買主側条件のローン条項など付帯出来ない場合が多いです
>決済予定日に一括決済
>署名済みの契約書の写しなどは提出できませんから

このせいで、大手銀行のローンの手続きができないので銀行ローンを避けさせたいということなら、納得です。そういえば申込書の手付けの項目が0円になっていました。先方が申し込みと同時に契約書の作成を急がなかった理由も23日までに作ればいいやという状況なら筋がとおります。

ちなみに契約書の条項に関しては仲介業者が決めるのかと思っていましたが、決定権は売主なんですね。債権回収会社はローン条項を付帯できないとのことですが、慣習としてしたくないということですか？それとも法律的な制約などで本当にどうがんばってもできないということなのでしょうか？

登記に関して：
やっぱり、債権が譲渡されると登記簿にも何らかの改定があるものなんですね。

仲介業者からもらった登記簿の写しのコピーを確認したところ、またまた不信な部分を発見してしまいました。3筆に分かれている土地のうち抵当権の設定がない2件については2014年の3/20日にとられた資料
。抵当権の設定がある一番広い土地と本宅については2013年2/19日にとられた資料でした。乙区の「権利者その他の事項」にはその家を本来建てたであろう個人名。甲区の抵当権はその家が新築された年で住宅金融公庫と信用金庫の名前がのっていました。

他に倉庫など建築物もあるのですが、すべての項目の乙区には、その土地に住んでいる個人名しかのっていませんでした。同じ苗字で下の名前が複数。「おじいちゃんが先祖から引き継いだ土地をおばあちゃんと子供達でわけたのかな？」といった感じの同じ苗字で続柄が推定できる人達の名前です。抵当権については新築当時の信用金庫以外の記載はない状態でした。

3枚あるページのうち今年の3/20の資料が１枚目2枚目で3枚目に1年前の資料をこっそりまぎれこませたかのようです。肝心の資料が一番古いって・・・。そういや申込書の時点で記載がもれていたのも今思えば・・・。これって意図的なのでしょうか・・・。

とりあえず明日になったら最新の登記の資料を取りにいきます。

あと、23日については「決済」という用語は聞きませんでした。現金をその日に用意しろとのことです。普通に銀行に頼めば間に合いそうなのに、仲介業者がもたもたして銀行融資の申請に協力する姿勢がないこと。このまま相手ペースでなし崩しにされて「やっぱり時間ないよね～サラ金で借りるしかないね～」みたいになってしまうようでしたら断りますが、あの家本当に気に入ったんですよね。でも詐欺はこわいし、迷います。

補足日時：2014/04/08 01:05

この回答へのお礼

お礼の欄を使っての補足の補足ですみません。

さきほどインターネットで登記簿の写しを請求したところ、甲区の権利者は個人名。乙区の権利者は住宅金融公庫(取扱店 ○○信用金庫)のまま変更がありませんでした。

代位弁済がすんでいない状態ということでしょうか。このままだと登記に名前が載ってない相手にお金を払うことになるようです。こんな取引ありなんでしょうか？仲介に入った不動産屋さんは大丈夫なのかな。

お礼日時：2014/04/08 10:14

No.6 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/04/08 20:07

ＮＯ．3です。

債権回収会社とありますが、今回は債権の買取ではなく不動産免許も所有しており、物件を登記名義人より買い取った売主という立場での売出しではないかと察します。
基本的に住宅金融公庫（現在は住宅支援機構）は国のお金を（税金）使って運営しているわけですから、未回収だからといって、債権を安易に売却しません。強制競売などにより換金化、回収します。
ですから、会社の主要業務が（業種が）債権回収ということで、今回はただの不動産業者の売主としての立場だと思います。債権回収会社が債権を買い取る時点では、大概差し押さえも入りますので。

業者は現在の所有者と売買契約を締結していれば、所有権の移転を問わずに販売可能です。これは宅建業法上認められています。
そう考えると辻褄が合います。
２３日は、公庫の支払期限等でそれを経過すると差し押さえが入るとか、現所有者との決済期限だったり、するのではないかと思います。

まあ推測ですから、あまり宛てにせずに事実を仲介人へご確認ください。

業者ですから認められないのですが、債権回収会社が売主ならローン条項はもちろん、瑕疵担保も負わないのが通常です。そのあたりも確認を要します。また会社の体質上、回収や金額などの決済を社内で受けるとそれを、変更するのを極端に嫌います。ですから、契約を締結してローン条項で白紙解除などというのは認めないわけです。一括決済と言って、決めた決済日に現金やローンを利用して、決まった金額を受領できればそれで良いのです。買主はその期日まで辞めることも出来ますし、ローンが否決されれば当然契約にはならないので、損出はありません。

当方の様な業者が買い取る場合は、瑕疵担保等一切免責、残置物など現状引渡し、境界等明示なし、１０日以内の決済など「売主にそれは都合が良い」契約内容が多いです。その代わり安いわけですが・・・

仲介業者に
1、売主の債権回収会社と現登記上の所有者との関係を良く聞いて、契約をしているなら金額欄等削除した契約書の写し等受領してください。（つながりの契約書と呼びます）
また、登記名義人すべてが現存されているのか？（亡くなった方はいないのか？）など売り渡しに支障がないかどうか確認するように指示してください。

2、２３日に代金を支払うということは、公庫の抹消書類も同時に用意してなければなりません。公庫などの抹消書類の準備には時間がかかりますので、それが間違いないか？確認させてください。

基本的に誰が売主であっても、現在の登記上の所有者本人（全員）、実印、印鑑証明書、権利証（識別情報通知）と今回売主の会社謄本、社印（代表印）、印鑑証明書があれば、登記上の買主への移転は大丈夫です。
また、公庫の債務の抹消書類　上記とこれの準備があれば、問題ありません。実際にはお金を借りる銀行等が（司法書士が）それらの書類の確認をして、所有権が質問者さんへ移転すること、貸した銀行が第一順位で抵当権の設定が出来ることを確認できなければ、融資金の実行はありませんから、そこは司法書士へ任せておけば大丈夫です。

もし上記の債権回収会社が売主というのが私が記載したような内容でない場合は、再度記載を。その場合は要注意です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。昨日1日あちこちに問い合わせて、仲介の不動産会社や銀行にも行った結果、売主が回収会社だというのは仲介業者の勘違いだったと言うことが分りました。また、怪しげな会社名の回収会社も普通に公庫から依頼された回収業者のようでした。ダメ押しの確認として、売主の方が公庫からの通知を持っているはずなので今度見せてもらうように仲介業者経由で頼みました。

また、回収業者が現金決済をせかしたのも最初のご指摘どおり、普通の住宅ローンの流れがよくわかっていなかったためと、仲介業者の伝達ミスというか説明の失敗のせいだということがわかりました。うちがお金が用意できなくて待ってくれ、期日をのばしてくれとねばっているという風に誤解されていました。

回収会社ではこわい感じの人が担当で、債務者相手の態度をこちらにも出してきたようで、「金がないならあきらめろ。いつまで待ってやったら気がすむんや。23日のところを30日にしたったろが。(東京の会社なのに訛ってました)」みたいな変なことを言われてびっくりしましたが、最終的には誤解がとけてこちらの「契約書がなければいつまで待ってもらっても意味がない。契約書があれば2週間で審査が通る。」「とにかく契約書がなければ始まらない。」という言い分を分っていただき「仲介業者にもこちらから誤解をといておきます。(訛りがぬけてました)」と言うことになりました。

また、契約書が遅れていた真の理由は売主に相続問題があって登記に手間取っていたからだとのこと。一昨日の時点で未定だったのものが、なぜか昨日にはクリアされていて、私が不動産会社に行った時には契約書の下書きみたいなもの（つながりの契約書でしょうか？）と重要事項説明書が用意されていました。(回収業者がせかしてくれたのかもしれません。)

契約書にはローン条項も盛り込まれているようでしたし、これから先は通常の一般的な住宅購入のステップを踏めるようでしすし、仲介業者の方も慣れた手順に入ったせいか手際よく動いてくださるようになったので一安心です。まあ、回収会社が一括決済を狙ったけどあきらめて普通の取引に切り替えたのかもしれませんが。真相はともかく、こちらにとって理想的な流れになったのでよかったです。

お礼日時：2014/04/09 07:29

No.5 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2014/04/08 15:19

回答４の補足説明

甲区　所有者　個人名
乙区　債権者　国民金融公庫（○×信用金庫）
不動産業者の説明からして登記簿謄本上にない債権回収会社が出てくることは危険な話と考えます。
通常、債権が売却されていれば債権回収会社の名前なっているはずです。もし、債権回収会社が買い取っていれば登記もしないで売却することは禁止されていますので、現状では売却されていないはずです
また、乙区の債権者名　金額欄の下に債務者名が記載されいるはずです。住宅金融公庫融資のため、所有者と債務者が同一と見られ、直接、所有者と交渉する方が得策だと考えます。信用金庫との交渉は個人情報との関係から内容は話していただけないためです。
話し合いには借入残債がいくらあるのか、売買で借入金が完済できるのか判断しなければなりません。借入金残債と＋遅延損害金＝の金額を算出し、銀行側の了解（抵当権の抹消等）か取れるのかが一つのポイントです。銀行側としては場合によっては競売落札予定価格と勘案して対応するケースが多い。競売価格より任意売却で多く回収出来れば応ずることもあります。この点を話し合ってから所有者と一緒に信用金庫と交渉する方が安全です。
私の経験から遅延損害金はあくまでも規定で、減免することも可能です。

この回答へのお礼

詳しい解説ありがとうございました。昨日1日あちこちに聞いて周り、仲介業者や回収業者にも連絡を取りました。結果、売主が回収会社だというのは仲介業者担当の勘違いで、売主は債務者だとのことでした。また、金融公庫に問い合わせた結果、聞いたこともないような会社に回収を依頼することもあるとのこと。詳細は個人情報なのでおしえてもらえませんでしたが、今回の聞いたこともないような会社(なんちゃらフロンティア)をぐぐってみたところ、結構メジャーな回収会社のようでした。縁がない世界の話で戸惑いましたが、なんとか明るい目処が立ちました。

お礼日時：2014/04/09 06:50

No.4 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2014/04/08 09:57

まず、登記簿謄本を不動産業者または法務局から取り寄せてください。

甲区（所有者欄）に債権回収会社が正当に所有しているかの確認が必要です。次に、乙区の債権者欄の確認です。どこの債権者から回収会社に債権が譲渡、売買されいるか、抵当権の設定額、借地権等の設定に問題がないか確認してください。
通常、街場の不動産業者はこのような物件の仲介は不慣れで、売主の言うがままの取引になることが殆どです。不動産業者は不慣れの関係から回収会社の言っていることが理解できない場合もあります。この場合は業者の了解を得て直接回収業者と交渉する方が早く、内容の確認も可能です。銀行の住宅ローンの焦げ付き債権で債権回収会社に売却することは殆どなく、何らかの融資の物件と思われます。債権回収会社は相当安く購入していることが多く、買主が現れたから急いで処理することはあまり考えられません。本件の場合は不動産業者の知識不足が原因と思われますので、直接、持ち主と交渉されることをお勧めいたします。もし、不動産業者の了解が得られなくても、登記簿謄本に書かれた回収会社と直接、電話で確認してから行動した方が得策です。

この回答への補足

No.3の方のお礼の欄にも書き込みましたが、さきほどインターネットで登記簿の写しを請求したところ、甲区の権利者は個人名。乙区の権利者は住宅金融公庫(取扱店 ○○信用金庫)のまま、平成6年以降変更がなく、どこにも今回の売主であるはずの回収業者の名前がありませんでした。

代位弁済がすんでいない状態ということでしょうか。このままだと登記に名前が載ってない相手にお金を払うことになるようです。こんな取引ありなんでしょうか？仲介に入った不動産屋さんはわかっていないのでしょうか。頼りない。

これって金融公庫に電話して聞いて「売りました？」「はい売りましたよ～大丈夫ですよ～」なんて教えてくれないですよね・・・。どうしよう。

>不動産業者は不慣れの関係から回収会社の言っていることが理解できない場合もあり
これすごく心当たりがあります。実際に仲介業者の担当者に登記について聞いたところ、「売主がきれいにしてくれるから心配いらないそうです」と言われました。「プロのくせに、そうですって・・・」と、思ったのを覚えています。

補足日時：2014/04/08 10:24

この回答へのお礼

ありがとうございました。うっかり見落としていたためお礼が遅れてすみませんでした。

お礼日時：2014/04/15 23:07

No.2 回答者： testman199 回答日時： 2014/04/07 23:14

>いくつか素朴な疑問が浮かんだのでプロのご意見を詳しくおしえてください。

憶測に憶測を重ねても真実は生まれませんから書くことはありません。
憶測は現実と突き合わせて確度を高めるしかありません。

とはいえ、貴方にはその会社の真の経営状態や取引に求める真意など調べられないでしょうから、
この取引はやめた方がよいかと思います。

No.1 回答者： testman199 回答日時： 2014/04/07 22:25

貴方の書いていることは真っ当です。

ただし、会社経営もしたこともなければ、プロの土地取引をしたことが無い人として。。。

会社経営で一番避けなければいけないのは、資金ショートです。
手形を落とすのが一日でも遅ければ会社は倒産です。
資金繰りに苦しむ会社経営者から見れば、

>住宅ローンを使っても現金取引のはず。
買う時に現金があるのは当たりまえ。
あと何時間で契約終了させて現金をくれるのと言っている。

>うちとしては、低金利の利点を生かすためにも住宅ローンでリフォームもしたいので別でローンを組むつもりはありません。
そんな悠長に待つ暇はありません。

>しかし、送られてきた書類に不備(いくつか文筆されている土地や建物のうち、一番肝心の母屋の記載がぬけていた)があり結局メールで訂正したフォームを送ってもらい自分で印刷して書きました。
>家が購入の意思を決定してからかれこれ1週間もたつのに契約書作成に取り掛かっていなかったことに驚き、
激安にするから細かなところは目をつぶってって感じで、今すぐに契約して欲しい状態なのでしょう。

>リフォームの見積もりに関しても今日現在できていないそうです。そんなに時間がかかるものなのでしょうか？
リフォームなんかの手続してる暇はないんでしょ。
それなら、リフォーム不要で買ってくれる人を探した方が効率的ですから。

はっきり言ってやめといたほうがいいです。
売主は早く売りたく、通常の売り方を望んではいません。
貴方が慎重になればなるほど、売り手の心は離れます。

ちなみに、
プロ同士の取引では、物件見せる暇がないような状態でも、
市価の半分で今ここで振り込みなんて取引もあるようです。

この回答への補足

ご回答ありがとうございました。
いくつか素朴な疑問が浮かんだのでプロのご意見を詳しくおしえてください。

全体像としては詐欺ではなくて、住宅業界でせっぱつまっている会社なら普通のことという理解でいいですか？

>手形を落とすのが一日でも遅ければ会社は倒産です。
回収業者が倒産間近でやばいってことですか？
倒産危機の会社が銀行から債権を買えるんでしょうか。

>激安にするから細かなところは目をつぶってって感じで、今すぐに契約して欲しい状態なのでしょう。
すぐに契約して欲しいのであればそれこそすぐに契約書を作るべきでは？仲介業者の行動と言動がちぐはぐで困惑しています。そもそも契約書がなかったらお金の用意ができて契約したくてもできないですよね。

>リフォーム不要で買ってくれる人を探した方が効率的ですから。
だとしら、なぜうちの申し込みを受けたのでしょう？プロ同士の取引限定で売ればいいのに、なぜ一般向けに販売していたのでしょうか？うちは体よくキープにされているということなのでしょうか？一般でも世の中には住宅ローン以外でお金を作れと言われて素直に作る人がそんなにいるのでしょうか？

補足日時：2014/04/07 22:38