契約書・約款・重要事項説明書について

Question

大手ハウスメーカーの建築前・分譲建売物件の商談をすすめています。契約に関する書類に疑問点があり相談させていただきました。
《その1の？》　重説…“尚、仕様については法令の改正、設計、施工の都合により多少の変更が生ずる場合がありますので、予めご了承ください。”とあり、これではどういうふうに仕様が変更されても文句がいえないと思うのですが・・・。
《その2の？》　重説…買主が支払期日までに売買代金を支払わなかった場合の規定はある(1日当り売買代金の2500分の1)のに、引渡しの遅延については何も書かれていない。
《その3の？》　約款…売主が所有権移転登記するのは、買主が売買代金の全額を支払ったのちに…とある。 “支払ったと同時に”でなくて問題ない？
《その4の？》　約款…瑕疵について住宅の品質確保の促進等に関する法律に定められられているように責任を負うという内容の記述があるが、“ただし、瑕疵が重大でなく、かつ、修補に過分の費用を要する場合、売主は相当な額の損害賠償をもってこれに代えることができるものとします。”とある。この“瑕疵が重大でない”という具体的なものが何も記述されていない。
《その5の？》　約款…“買主および売主は、買主が売買代金の一部につき売主が金融機関と提携提携した融資（「つなぎ融資」を除きます。）を利用する場合で、この融資契約が成立しなかったとき、またはこの融資が実行されなかったときは、この契約を解除することができるものとします。”とある。ということは、このままの内容だと意中の金融機関から融資が受けられなかった場合、金利の高い銀行やノンバンクでローンを組まざる得ないという状況になるということなる？
《その6の？》
　約款…「紛争の解決」のなかにある管轄裁判所が売主の所在地を管轄する裁判所になっている。
　以上が大体の疑問点です。　どなたかご回答をよろしくお願いいたします。

pokakuma · Accepted Answer

1.文章の上からは確かに貴方の言われるように「何をどのように変更されても何も言えない」事になりますが、現実問題としてそのようなことは不可能です。顧客が仕様を十分に承知している以上、止むを得ず仕様を変更する場合には必ず事前承認を必要としますし、買主の了承無しに仕様が変更された場合には契約を白紙に戻す事が出来るような文書を取り交わす事も出来ます。現実の仕様の変更とは建築保安基準に基づき、壁から何ｃｍ離さなければならない・・・と決まっている給湯器が、隣地との兼ね合いで設置場所を変えなければならなくなった・・・というような真に止むを得ないもの以外にはありえません。
２．建築の都合上引渡しの期日に間に合わないということは時折あります。ですから引渡しの期日は余裕をもって設定するのが常套です。しかし買主側に引渡しが遅れてはならない何等かの理由がある場合には、事情をメーカーに説明して別途取り決めの文書を作っておけば良いでしょう。
３．これは不動産取引ではごく当たり前の事です。銀行などの融資機関で融資が実行されると、同時に立ち会っている司法書士が書類を持って法務局に行きます。売主・買主共に融資が売主所定の金融機関の口座に入金が確認されるまでその場で待機し、また司法書士からの連絡を待ちます。売買代金の入金と、司法書士からの手続き終了の連絡を待って（司法書士の都合などで手続きが当日中に出来ない場合などは入金確認だけになることも多いですが・・・）鍵の引渡しが行われます。登記書類は当日又は数日遅れて司法書士事務所から送付されてきます。
４・”瑕疵”というのはご存知の通り、「直ちに目に見えない物件の欠陥」の事です。下で回答されている方も言われている通り、メーカーの側からすれば迂闊に具体例を挙げれば言い逃れが出来ないから・・・という側面と、住宅の瑕疵というのが実に多種多様で全てを記載するのは事実上不可能・・・という側面があります。現実問題として起こるかどうか分からない瑕疵について詳細まで事前に決定しておくことは不可能ですから、「重大」を意味する状態とはどのようなものなのか・・・という程度を確認して文書にしておくのが良いでしょう。
５．これは明らかに貴方の勘違いです。この条項は「ローン特約条項」と言って当初予定した金融機関から融資が降りなかった場合には、他の一切の契約条項は無効となって契約を解除できるという、買主の権利保護のための条文です。もしこの特約条項が無かったならば、貴方の言われるように他の金融機関に振替えるとか、あるいは解約するにも違約金や解約手数料が必要になってくるのです。
６．管轄裁判所の変更については買主との協議によって可能となります。別途覚書を取り交わすか、契約書に文書を加筆してもらうなどの方法で管轄裁判所を変更することになります。

上記それぞれのご質問はごもっともとは思いますが、まずは疑問点がある場合には売主に何でも聞いてみることです。売主は回答義務がありますし、それで誠実な対応をしてくれないようなメーカーならば契約を破棄することも可能です。要は貴方自身が積極的にメーカーに関わっていくことが最も大切だと考えます。わからないままで書類を受け取ったり押印するような事が無いように、双方が納得した上で作っていくのが住宅建築の基本なのですから・・・。

ToshiDesign · Answer

住宅の購入は一大事業で、契約書についても神経を使っておられることと思います。ここの項目については既にＡｎｏ＃２に回答されている方と同意見です。
大手メーカーの契約書は通常本部の法務担当セクション等で練りに練られて作成され、標準パターンとして決められるもので、支店の営業では基本事項については変更が難しくなっています。基本事項について個別に契約内容が異なると管理面から非常に大変になるからです。内容についてはメーカーよりの内容になっていますが・・・。こういったことを知った上で、疑問に感じた部分は、粘り強く、交渉し、覚書等で締結出来れば良し、出来なくとも担当者のサインを取るなり、録音するなりして証拠固めをしてはどうでしょう。
しかし、立場を変えれば大手住宅メーカーは信用を非常に大切にしています。そのメーカーと契約書を交わす前に、ご自身が判断され、信用出来るメーカーかどうかが第一で、契約書で全てがカバー出来無いと考えた方がよいでしょう。

maisonflora · Answer

１．その通り。
２．引渡し遅延は商法の規定が適用されるが、別途、覚書を締結するのがいい。
３．実際には、同時には移転できないでしょう。
４．具体的に表示しないのが、逃げ道になります。
５．提携ローンがムリなら、建物を買う契約自体が白紙。
６．よくある。あなたの住居地にしたければ、別途「覚書」を結ぶ。
契約書とは別に覚書を結び、契約書で不利な部分は補っておく。特に、具体例は非表示してもらうこと。大手こそ、逃げる会社である。引渡し前（お金を全額払う前）なら、買う側が絶対有利です。その有利なときに、文書で明確に交わすことが大事。

契約書・約款・重要事項説明書について

1.文章の上からは確かに貴方の言われるように「何をどのように変更されても何も言えない」事になりますが、現実問題としてそのようなことは不可能です。

住宅の購入は一大事業で、契約書についても神経を使っておられることと思います。

１．その通り。

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