中古マンション購入 売主にローンが残っている場合

中古マンションを購入する事になり、契約を済ませております。

売主は、別の住居に引越しており、最終決済が終われば、即入居可能なのですが
その引渡し日がまだ未定です。

売主は、まだ物件のローンが残っているようで、今回の売買金額より
ローンが多いそうです・・・。

こういう場合、最終の引渡しの際の時に、当方（買主）が現金を売主に振り込み
不足分は売主が、現金で用意して、抵当権を外すという段取りなのでしょうか？

物件購入がはじめてなもので、どういう手順で進めるのか不安で質問させていただきました。

仲介業者は、ローンが残っている状態での売買はよくあるケースなので
安心してお任せ下さい！と言っているのですが、手順の説明がないので。

中古マンション売買ご経験の方などいらっしゃいましたら、お教えいただけますと
助かります。

No.3 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2011/05/12 23:28

業者です。

不安材料は他の方が回答されているようですので、段取りだけ。

手付を幾ら打ったのが分かりませんが、残金があると思います。
通常は、残金支払い、抵当権抹消、所有権移転登記は同日に行います。可能性としては、現在のその家に抵当権を設定している金融機関で、司法書士と仲介業者と売主、買主が同席し、司法書士が売主の本人確認((免許証等)と、所有権の確認(古い物件なら登記済証、新しい物件ならば登記識別情報)を確認後、物件の公図等を用いて売買対象物件の確認を行います。
問題なければ、抵当権抹消の確認を司法書士が行い、金融機関が抵当権抹消書類等の準備が可能であるという事になれば、残金を支払い、その場で抵当権抹消のための書類を金融機関から受け取り、司法書士が預かります。その他、所有権移転登記の必要な書類の確認を司法書士により行い、司法書士が確実に所有権移転登記が可能であると判断した場合は、残金の支払いを行います。
その後、実際に司法書士が委任状や登記済証もしくは登記識別情報を受け取り、終了です。

司法書士はその後オンライン等で所有権移転登記を行いますが、この時点で司法書士が担保してくれているので、その後に問題が起きる事はほばありません。万が一司法書士の不備で大きな問題に発展しても、司法書士が加入する保険(司法書士業務賠償責任保険)で補てんされます。
※司法書士業務賠償責任保険に加入していない司法書士は要注意です。

この際、売主が抵当権を抹消するために、売却代金以外に不足分を現金等で用意していなければ、そもそも金融機関は抵当権抹消のための書類を出す事はありませんので、その場での進行は止まり、貴方は残金を支払う事はありません。

しかしながら、仮に抵当権抹消ができずに残金支払いを行えなかった場合、売主側の債務不履行になります。その場合は売主は、通常預かった手付金の倍額を買主に支払わなくてはなりません。売主にその余力があるかどうかは分かりませんが、既に他に住居があるという売主ならば、それほど心配しなくても大丈夫かもしれません。大概危ない売主は、売却物件に居座っていますので。

この回答へのお礼

とても分かりやすく説明していただき、理解できました！ありがとうございました。

お礼日時：2011/05/13 16:34

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2011/05/12 17:01

＞こういう場合、最終の引渡しの際の時に、当方（買主）が現金を売主に振り込み

ここがすでにちょっと誤解されているようです。
取引の際は売買代金と引き換えに所有権移転申請、抵当権抹消に必要な書類を受け取ります。ですから基本的には振り込みという事ではなく、売主、買主、抵当権者、司法書士が集まって取引を行います。その場で書類を確認してから売主の口座に振り込む、という場合はありますが。

そして今回の場合は、あなたが用意する売買代金とともにローン返済の不足分を売主が用意しなければなりませんから、なおのこと関係者が集まらなければなりません。

売買金額よりローン残高が多いという事ですが、それは契約前には知らされていなかったのでしょうか？だとすれば大きな問題です。まさか仲介業者も知らなかったのでしょうか？
不足分を売主が用意できればいいですが、それも不可能な事が多いですから、残高に足りない金額で抵当権を抹消してもらえるかどうか、債権者と交渉が必要な場合もあります。

おそらく今は、売主が金の段取りをしているか、債権者と交渉中なのだと思います。
売主が金を用意できなかたり、債権者との交渉がうまくいかなかったりすると、解約せざるを得ない事もあります。契約書でどうなっているかにもよりますが、売主の事情によっての解約ですから手付金倍返しか違約金という事になると思いますが、売主がそんな金を払えるのか？そもそも手付金は残っているのか？という問題です。

安心してお任せしていられる状況ではないと思います。
仲介業者に詳細な説明を求めてください。

この回答へのお礼

分かりやすく教えていただき、ありがとうございました。仲介業者に、納得できる回答を求めたいと思います。

お礼日時：2011/05/13 16:35

No.1 回答者： joqr 回答日時： 2011/05/12 16:38

＞仲介業者は、ローンが残っている状態での売買はよくあるケースなので

　安心してお任せ下さい！と言っているのですが、手順の説明がないので。

築３０年とか、４０年の物件でなければほとんどローンが残っていると思って間違いありませんね
中古物件の雑誌などに載っている良い物は、間違っても残債０は無いと思いますが…
だって、キャッシュ・・・なんて・・・

＞売主は、まだ物件のローンが残っているようで、今回の売買金額より
　ローンが多いそうです・・・。

それも珍しいケースではありませんよ
半額以上頭金を入れたとかなら、損はしても残債は無いかもしれませんが・・・

＞こういう場合、最終の引渡しの際の時に、当方（買主）が現金を売主に振り込み
　不足分は売主が、現金で用意して、抵当権を外すという段取りなのでしょうか？

それは相手側で、銀行と話して決めることです
決済して鍵が渡される時には、以前の抵当権はすべて抹消され
新たに抵当権が付けられます

登記見てないんですか？
ちょっとおかしいと思います
自分が買う物件の身体検査ももしないなんて・・・

すでに空家なら、ご近所に簡単な菓子折り持って
挨拶がてら噂話を聞くのもいいです

＞売主は、別の住居に引越しており、最終決済が終われば、即入居可能なのですが
　その引渡し日がまだ未定です

債権者の調整がうまくいっていなんでしょうね
任意売却でしょうか？

契約書を見てください
決済に期限があると思います
そこを超えたら売主都合で、手付の倍返しです

＞物件購入がはじめてなもので、どういう手順で進めるのか不安で質問させていただきました。

不安は解消するもの
でも、聞く相手が違うかも・・・

不動産屋も、ましてや売主は不都合な情報は聞かれないと出しません

＞安心してお任せ下さい！と言っているのですが

仕事はさせていいですが
何かを決めるのはすべてあなた自身です
後で問題が起きても、誰も助けてはくれません

売主は、代金は右から左で消えます
不動産屋は、契約が終わればそれまでです
仲介しかしませんから

知らないことは悪い事じゃありませんが
知っていれば避けられたリスクは・・・後悔しても後の祭りです

「安心してお任せ下さい！」が一番信用できません
自分で調べて、聞いて、確かめたことだけが事実です

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございました。分かりやすく説明していただき助かりました。

お礼日時：2011/05/13 16:37