確定測量とセットバックによる採納申請について」

仲介不動産会社と媒介契約を締結して古家付き土地の売却を考えています。
買主は古家を解体し（要望があれば売主側で更地にして引き渡し）、新たに家を建てることになります。
道路幅が狭い為、新たに家を建てるには、セットバックが必要になります。

確定測量については売主側で行います。
セットバックした部分の敷地は市に採納申請をすれば補助金が出るようです。
そこで質問です。（仲介不動産会社に何社からに聞くと、回答が異なっているので、困っています）

1.売主が確定測量を測量業者に依頼した場合、セットバック部分の境界がわかるように正式な境界標を設置する必要がありますでしょうか？　それとも目印のような鋲を設置を依頼すればよろしいでしょうか？

2.一般的にセットバック部分を採納申請をするのは、買主、売主のどちらが行うのでしょうか？

3.買主が採納申請する場合は、物件を引き渡されたと、再度測量が必要になるのでしょうか？

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2024/05/07 20:01

採納とはそこの自治体への帰属（無償譲渡）でいいのかな？

補助金が出るよう、とのこと、そこは「〜ようだ」のアバウトではなく確実にしておく必要がある。
それにはあなたが自治体に直接手続きを確認すること。
そうすればこんな悩みで困ることもない。

あくまでも一般論で、と言うか、私の住む自治体での事例で。

売り主、買い主は関係ない。
自治体としては帰属ができるか否かなわけ。
で、そこで補助金が出ると言うのなら、補助金の申請を誰がするか、だろう。
そこで売り主、買い主の話が出るのでは？
申請者とは申請の時点での土地所有者のはず。
おカネは申請者の土地所有者へ振り込むからね。
売却前なら売り主、売却の後なら買い主となるはずだ。
自治体側は固定資産税の課税台帳から申請時点での土地所有者が誰かを把握しているし。

あなたが売り主なら仲介業者を交えて買い主と話し合い、売買の条件をどうするか、では？
買い主が境界確定済みで買いたいのなら、測量費用も、補助金の申請かつ受領も売り主となるだろう。
そうじゃなく、採納は義務じゃ無いわけで、現況のまま買って、採納するかそのままとするかの判断を先送りすること、どこかのタイミングで採納させるなら測量と申請を買い手がしたいならそれはそれでいい。

今回は建築基準法の第42条第2項の道路、いわゆる二項道路の後退部分を自治体に帰属、だよね。
なら手続きの流れに注意すること。
つまり、、、自治体絡みの測量には相応の時間がかかる。
二項道路の境界確定では道路の中心線を出す必要がある。
現況道路の両側の道路境界線を決めた上で、あっち側とこっち側のセンターが中心線、そこから２メートルをセットバックした位置が後退済みの道路境界線なわけ。
わかる？
確定測量は自分の土地だけでなく道路の対向側との境界も確定しなければならない。
対象となる範囲が広い。
そして測量は自治体の都合、ウチの自治体では測量の申請から現地での立ち会い測量まで目安２ヶ月先だ。
自治体含む関係者の都合もあるだろう、関係土地の権利者が多い、なども。
セットバックラインが出ないと敷地が確定せず確認申請の配置図が作れない。
（まあ、建物の設計には問題は無いわけだが、北側だと斜線規制がビミョーとなるケースがある）

そして１番怖いのは「立ち会い不調」。
測量が成立しない、関係者のうち１人でも反対してしまい全員の同意が取れないこと。
もちろん行方不明、立ち会い拒否も含む。
特に二項道路で立ち会い不調は大変だ。
そこらは買い主側の担当建築士がセットバックラインをどう考えたらいいかを特定行政庁に相談するだろうが。

これらの手間、費用、万が一のリスクを考えると、一般的には確定測量（ここにはセットバックラインの確定も含む）を売り主に売買条件として義務付けて、もし不調であれば値下げや白紙も考えることが１番安全と思うが。

で、３について。
自治体主体で測量をするわけで、確定測量では最後に査定図を作るわけ。
この査定図＝確定測量図は一度作ればいいので、その時点で道路の官民境界は確定してしまい、後で変えるこはできなくなる。
道路担当課の窓口で道路台帳のデータベースに載せられて閲覧に供されるので、その意味で、測量は一度でいい。
後日に境界が変わるとセットバックの位置も変わり、違反建築を生じさせかねない。

採納の補助金とはセットバック用地の自治体買上げだよね。
使途に制限のある道路用地は宅地と違い大した金額にはならない、数十万の測量費用のほうが高くつくだろう。
その意味では買い主側は一切を売り主に任せたほうがあとの手間や心配が要らなくなると思うけどね。

繰り返し、境界確定はともかく採納はそう気にしなくていいのでは？
採納を考えるときは、
○所有権を持ったまま
○自治体へ帰属
で、メリット＆デメリットを比較することだ。
帰属せずとも二項道路の後退用地は課税部門へ手続きすることで固定資産税は非課税となる。
この手続きでは確定測量は必要無い。
もちろん後退用地の分筆も不要。

帰属するか否かの違いは権利と義務だ。

No.2 ベストアンサー 回答者： acnc 回答日時： 2024/05/07 11:22

何もしないで売りに出す場合

要セットバック　記載して売りに出します。

購入者が更地して再建築の場合
測量も行わないと家が基本建たないのでその費用分は価値が下がります


売主が行えば、要セットバック　記載無くなります。
寄付するか、私有地で残すか自由です。

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2024/05/07 10:56

これは気の毒にね。

迷ってしまう心中、お察しする。

不動産会社ごとに回答が異なっている理由はある意味簡単で。
その３つの質問は、法律できっちり定められている事柄ではなくて、当事者間で相談して決めることのできるようなもの。

１について。
境界標にはいくつか種類があるし境界確定も状況次第で様々。
法律でどの種類を使うか規定もない（に等しい）。
質問文では鋲のことを目印という表現をしているが、これもきちんとした境界標。
道路は舗装をやりなおすことから、道路面の境界標は鋲を使うことが多い。
道路との境界標を敷地内に設置する場合には金属・コンクリの境界杭になることが多い。
セットバック後の境界は敷地内に設置されることが多いのではないかな。
この辺は現況次第だし、売主側で指示しなくとも測量会社に任せれば足りる。

２について。
所有者が行う。
セットバック後に所有権移転（引き渡し）を行うなら売主が行う。
その逆なら買主。
売買の時にセットバックしなければならないという法律はない（または自治体の条例で制限があるかもしれないけど）ので、売主と買主のどちらに義務があるという一般論も、地域慣習はさておき全国的にはあまりないはずだよ。
売買の条件の話し合いで決めることが多いのでは。

３について。
官民の確定測量が行われていれば、買主が後年になって採納申請をする際には測量は必要ない。
何十年も未来になればまた測量をした方がいいという話にはなるかもしれないけどね。