不動産売買契約期日と違約金について

早急にどなたか教えてください＆助けてください！！

中古一戸建てを4680万で購入することになり、不動産会社(専任)の仲介のもとで3/31日に売買契約書を交わしました。

・4/8までが売主・買主ともに解約できる期日
・4/20までが買主側の本審査OKをとる期日
・5/10に銀行ローン実行＆鍵の引渡し期日
という日付の取り交わしもされていたのですが、

今回の物件は売主の事業失敗で銀行のローンが3600万＋事業用ローン(抵当)600万＝4200万です。
＊売主側は新しく移り住むところは賃貸ではなく分譲マンションを購入のために息子の名義でローンを組んで4/27が売主側の鍵の引渡し日となっているみたいです＊

600万円債権の○○ファイナンスに抵当が入っているので私達の銀行ローン実行＆カギ引渡しも抵当権の抹消が当日中にできるという条件のもと20日までの本審査ＯＫを銀行から頂き、期日もちゃんと守ったのに、ファイナンスとの抵当権の抹消の話し合いがうまくいっていないという理由で5/10に間に合わないので、5月末か6月中旬までローン実行とカギの引渡しを延長するための合意書をかわしてくれと仲介業者に言われました。

ファイナンス側は550万への値引きなら抵当権抹消しても良いと弁護士を通じて言ってきているらしいですが、仲介業者側は300万まで値引きしてくれと言っているみたいで話が平行線のようです。
私達の買取金額4680万では売主側の債権合計4200万＋諸経費としては足りないのでファイナンスへ値引き交渉をしていると言うことでした。

私達としては、5/10までという最初の売買契約書を交わしているのですから、抵当権の抹消の確約を取れないという理由で白紙解約できると書かれていますが、どうしても欲しい物件だから白紙解約は嫌です。なのに、仲介業者は「期日延長に応じなければこのままだと白紙解約ですよ。嫌ならやめてもいいんですよ」という担当の態度に憤慨しています。
延長するにしてもいつまでという確証があれば待つのはかまわないのですが、ファイナンス側と交渉決裂ってことになった場合は私達は単純に泣き寝入りしかないのでしょうか？
銀行ローンの審査も通っていて、ローン契約をしたいのに抹消できる確約も取れていないのでローン契約もできない状態です。
6月になると私達の住んでいるアパートの更新がきてしまうために更新料も発生しますし、また銀行の金利もどうなるかわからない状態でこのままただ待つのは不安を覚えます。

１）このまま仲介業者の言いなりで期日の延長に応じなければならないのでしょうか？

２）期日の延長に応じる場合、今度その期日までに抹消の確約を取れなければ違約金等の条件を出すことは可能でしょうか？

３）3600万＋600万＝合計4200万の売主の債権ですが、4680万では本当に足りないのでしょうか？それとも仲介業者が自分達の懐に入れるために値引きを画策してるのでしょうか？

４）抵当権抹消の諸経費として売買差額の480万には売主の新しい引越し先のマンション諸経費や頭金も含めて足りないからファイナンスへ値引き交渉をしているのでしょうか？
それのせいで抹消の確約をもらえないのでしたらかなり腹の立つことですがそれって通常のことなのでしょうか？

５）私たちの部屋の更新料や金利の不安について仲介業者や売主に何かしてもらうことはできますか？６月の延長になれば更新料を払うことになってしまいます。

詳しい法律もわかりませんし、本当に困っています。どなたか助言をお願いします。。

No.2 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/04/24 19:37

>>抵当権の抹消の確約を取れないという理由で白紙解約できると書かれています

契約書（通常は特約で）で売主の白紙解除権を認める約定があるということなので、白紙解除は嫌だとごねても勝目は薄いと考えられます。

１）　応じる応じないは買主の判断ですが、結果は上記の通り

２）　条件をだすことは可能だが、受け入れるかどうかは売主次第
　　　（売主が受け入れなければならない法的根拠は皆無）

３）　登記事項証明書（登記簿謄本）の乙区欄にその金額で記載が
　　　あるのであれば、残債はもっと少ないはず。
　　　実際その金額が残債としても抵当権者に満額を支払うことは可能
　　　と思われる。
　　　売主の費用
　　　残債の返済額（4200万円）＋仲介手数料（153.72万円）＋抵当権抹消
　　　の登記費用（３－５万円位）
　　　
　　　そもそもなんとかファイナンスに返済額の減額を要求する意味が不明

４）　その可能性はあるかもしれませんが、通常のことではありません。
　　　契約書に単に抵当権抹消の合意が取れない場合売主は無償解除できる
　　　との文言があるだけだとすると、買主が勝ち得るのは難しいかもしれ
　　　ません。ただ、相手の不備をつくとしたらここでしょうが。

５）　要求することは可能ですが業者が応じなければならない法的根拠は
　　　ありません。
　　　
>>延長するにしてもいつまでという確証があれば待つのはかまわないのですが

延長の覚書に期限が当然入るはずですから、その期限が到来して抵当権が
抹消できなければ売主側から白紙解除されると考えるのが普通でしょう。

延長に合意するかわりに売主の白紙解除権もなくすよう要求するという方法
もあります。
延長してもいいが、そのかわりきっちり抵当権を抹消して物件を引き渡してよということ。（わざわざ延長するのだからきちんと抹消できるよねと・・・）

No.1 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/04/24 16:59

1）仲介業者の言いなりにならなければならないのか？という質問ですが、とりあえず根本的なモノの見方を変えてください。

まず3/31に「売買契約」を締結しています。売主と買主（質問者）を当事者とする「契約」がコレなのです。この契約（約束事）に基づき今があるわけですから仲介業者云々と言っていることがそもそもおかしいです。

契約の単純な目的は、売主は買主に対して物件を引渡す（完全な所有権を移転する）。買主は売主に対して代金を支払う、ということですね。その他、今回の取引上必要となる諸条件が加えられているわけです。
ですから1）の回答としては、契約上の条件に従い、期間の延長に応じるか否かを考えれば良いです。仲介業者はもはやアドバイザーに過ぎませんので、当事者間の契約内容を勝手に条件変更出来るわけではない。

（契約内容が不明なので、期間延長に従う必要があるのか、又は違約なのかどうかは不明です）

2）1.の内容とも絡む事項ですが、1.の期間延長が違約に該当するのであれば、その件に関する損害賠償請求は既に可能です。（このまま遅滞すれば）
新たに期間延長の合意書（覚書等）を締結する場合には、当然質問者の納得の行く内容にて交わせば良い、となります。

3）これは当事者以外にはわかりませんし、想像の域を出ません。
4）同上
5）最初の話に戻りますが、既に「売買契約」に従いお互いが動いている事ですから、その内容に準じてください。

今回の売買契約は「将来に向けてお互いがそれを守る」という目的で締結しているわけです。守らなければ相応のペナルティを受けるのは当たり前です。
まずは契約書や重要事項説明書の熟読から始めた方が宜しいと思います。（契約の）当事者意識が希薄すぎると思います。