売買契約の諸費用及び引渡し等について（長文です）

はじめて質問致します。住宅購入の諸費用と引渡しの内容について疑問がありまして、常識なのかを教えて頂けますようにお願い致します。
（施工会社が売主・埼玉県内の新築一戸建ての売買契約）
１、ローン代理手数料　１００，０００円※銀行にも手数料を支払い致しました。（当初、事前審査でＯＫになった銀行と行き違いがあったと言われ、理由を明確にせずに、業務提携していると説明を受けていた銀行では無い別の銀行の融資を受けました）２、水道分担金１８４，８００円・下水道受益者負担金６６，１５４円※図面には小さく負担が記載が有り、見積書では開発費と説明を受けました（別のサイトで売主が負担と有りましたが、市町村で違いがあるんでようか？担当者に質問した時には、役所に支払う事が義務だと説明を受けました）３、建物表題登記　１３１，２５０円（詳細が分かる様な明細を求めましたが未完成だからとの理由で最後まで詳細が分かるものは貰えず無視されました）４、融資実行時に、契約書の占有面積に間違いがあり訂正を求めましたが無視されました。５、銀行融資で支払いも完了致しましたが、施主検査前だからという理由で、鍵・権利書・保証書・登記控え等一切貰らえません。常識なんでしょうか？※現地には内覧会の看板が設置されておりました。６、所有権移転・保存・抵当権設定で２３２，８００円は常識でしょうか？７、瑕疵の契約書条文で、瑕疵担保責任の履行を担保する為に第三者保証を受けるとあり、施工会社に質問した時に全て保証機関が保証するとの回答でしたが、施工会社には保証義務はないのでのでしょうか？８、施主の立会いがありますので、埼玉県内の立会いの専門業者でおすすの業者をご存知でしたら教えて頂けます様にお願いします。長い質問で申し訳ありませんが、はじめての事で常識を教えて頂けます様にお願い致します。また、常識で無い場合は参考になるものを教えて頂けます様にお願い申し上げます。宜しくお願い申し上げます。

No.2 ベストアンサー 回答者： kita52326 回答日時： 2007/05/01 17:08

■金利優遇が変更なったと理由も聞いても明確にぜず、分からないとの回答で別の銀行になりました。

　⇒金利優遇が変更になった、ということで理由にはなりませんか？
　　変更になった理由は売主には説明できないだろうな、と思います。

■開発済の土地付き新築戸建分譲を購入し、はじめから土地と建物のセットでの販売です。この場合でも負担金は発生するのが常識でしょうか？
　⇒前回回答のとおりです。最近は減っていますが、おかしなことではありません。

■請求書には建物表題一式と有り設計測量会社に支払い、登記関係は司法書士に支払いをしましたが、これも常識だと認識でよろしいのでしょうか？
　⇒「建物表題一式」は意味がわかりませんが、
　　負担金を立替払いをしていたのが下請けの設計測量会社だったのでしょうね。
　　普通は売主が立替えるケースの方が多いのですが、
　　お金を回収するまでの金利を下請に負担させるために、そのようにしたのでしょう。

■残金の支払いをしたにも関わらず、書類を貰えない事には疑問を感じております。これも通常ありうる事でしょうか？
　⇒前回回答のとおりです。普通は建物引渡しと、関係書類と引き換えに残金を払います。
　　業者は支払ってくれというでしょうが、買主としては拒否すべきだったと思います。

■７の保証会社は民間の会社ですが、常識的なことでしょうか？認定されている会社かどうかは調べる事はできるのでしょうか？
　⇒保証会社ではなく、アフターサービス窓口を他社に委託しているのではないでしょうか？
　　瑕疵担保責任は売った会社が責任主体で、専門業者にアフターサービスを委託する、
　　ということなら良くあることです。
　　この場合、責任主体はあくまで売主で、委託業者がきちんと対応しない場合は、売主が責任を負います。
　　ほかの民間会社が、保険会社のように保証する（＝売主の替わりに瑕疵担保責任を負う）
　　というのは通常考えられません。
　　売買契約書や契約時の関連書類をよく確認してみましょう。
　「認定」と言うのは意味がよくわかりません。
　　アフターサービス会社なら「認定」というほどのものはないと思います。

■登記関係は司法書士に支払いをしました
　⇒常識です。まず概算費用を預かり金として支払って、登記完了後に実費精算します。
　　このため、想定される実費より、少し多めに概算費用を計算するのが普通です。

■疑問に思う事ばかりが多く、担当者もこちらが質問ばかりするので煩く感じているのは態度でわかります。間違えがなければ納得いくのですが、あまりにもこちらの質問に対して明確で無く、今回質問をさせて頂きました。
　⇒今さらですが、「担当者に言われるままに契約した」というのがいけません。
　　買主としても住宅の売買とはどういう意味を持つものなのか、
　　ある程度勉強しておくべきだったと思います。
　　多分、今は不安と不信でいっぱいなのではと推察しますが、今の最大のポイントは、
　　引渡し前の検査をしっかりやって、きちんと引渡しを受けることです。
　　あとは、契約関係書類の中身を熟読して理解しましょう。
　　わかってくると、不安も消えてくると思いますよ。

この回答へのお礼

親切な回答を頂きまして有難う御座いました。
私の質問内容の説明が不足しておりました。細かな明細内容や経緯が無く、非常に分かり図らい質問だった為、同じような事を質問していると誤解させた様ですみませんでした。
ご回答頂いた内容である程度理解する事ができました。
はじめての為、どこまで、ネットで具体的な質問をして良いのかが分かりませんでしたので大変失礼致しました。
今回、お手数をお掛けして申し訳ありませんでしたが、地元の施工会社で信用できると思い込んだ事と、こちらの質問に対して担当者からは当たり前の事だと言われ、逆に疑問に思う私の方が可笑しいと笑われておりました。自分が常識はずれなのかと思っておりましたが、ご回答頂けた内容で、自分自身が疑問に感じていた部分が的外れではなかった事が理解でしました。担当者から説明された内容がご回答頂きました内容との相違がありますので、アドバイスを頂いた様に契約書・請求内容を再度見直して比較してみます。
説明が不足しているにも関わらず、丁寧なご回答有難う御座いました。

お礼日時：2007/05/01 20:41

No.1 回答者： kita52326 回答日時： 2007/05/01 11:54

１、ローン代理手数料

　　手続代行の手数料のようなので売主の収入になっていると思います。
　　しかも10万円とは高いですね。
　　「行き違いがあった」ことで余計に負担させられているかもしれませんから、
　　きちんとした説明を求めるべきだと思います。

２、水道分担金１８４，８００円・下水道受益者負担金６６，１５４円
　　開発(造成)の際に開発主体が自治体に支払うもので、金額は自治体毎に異なります。
　　造成工事費と同じように、売主の原価に含めるべきなのかもしれませんが、
　　立替金として支払って、土地売値とは別に購入者から徴収することは、以前は一般的に行われていました。
　　最近は減っていると思いますが、
　　売買代金とは別に負担すべき金額として明示されていれば、違法ではありません。
　　その分、土地代が安く見えるかどうかという、見かけの問題と考えてよいでしょう。

３、建物表題登記　１３１，２５０円
６、所有権移転・保存・抵当権設定で２３２，８００円は常識でしょうか？
　　表題登記→表示登記の間違いです。
　　土地は移転と抵当権設定登記、建物は表示と保存と抵当権設定登記が必要になり、
　　費用の内訳は(1)登録免許税、(2)司法書士の報酬、(3)その他諸費用となります。
　　概算金額なのでしょうが、計算根拠を全く示せないのは担当が能力不足だと思います。
　　(1)は土地の評価額、借入金の金額等によって大きく違いますし、(2)も幅があります。
　　この数字だけでは判断できませんので、金額はともかく含まれる項目について再度確認して、
　　その一方で、ご自分でもチェックをされてみたほうが良いと思います。
　　　http://www.h-plaza.com/plaza_2000/mh_oyakudachi/ …
　　　http://oshiete.homes.jp/kotaeru.php3?qid=1740880

４、融資実行時に、契約書の占有面積に間違いがあり訂正を求めましたが無視されました。
　　建物面積でしょうか？。占有面積→専有面積？
　　どのように違うのか詳細がわかりませんので、一般論でしか言えませんが、
　　面積の間違いというのはあってはいけないことです。
　　「無視」というのは、何かトラブルになっているのでしょうか？
　　いずれにしても、きちんと説明を求めるしかないでしょう。
　　蛇足ですが、建物の登記面積はまた別の計算方法がありますので、建築確認の面積とは異なります。

５、銀行融資で支払いも完了致しましたが、施主検査前で、鍵・権利書・保証書・登記控え等一切貰えない。
　　通常は代金の全額を支払うのは、引渡しの時です。工程が遅れているようですね。
　　引渡し前の購入者としての検査や手直しもまだでしょうから、
　　本来であれば、まだ支払うべきではなかったと思います。

７、瑕疵担保責任の履行を担保する為に第三者保証を受ける。
　　財・住宅性能保証機構による保証のことを言っているのだと思いますが、
　　第三者保証は、売主が倒産した場合に保証が受けられるための制度で、
　　売主の瑕疵担保責任を最初から免責するものではありません。
　　一義的には売主が責任を負います。
　　　http://www.ohw.or.jp/seinou/index.html

８、埼玉県内の立会いの専門業者でおすすめの業者
　　すみませんが、こちらの心当たりはありません。

　　全体を通して、なにか売主とうまくコミュニケーションがとれていなくて、
　　疑心暗鬼になられているようにも感じました。
　　せっかくのマイホーム取得、スムースにいくことをお祈りしています。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答を頂きまして誠に有難う御座いました。とても参考になりました。今回、担当者に言われるままに契約をしており、質問してもそれが当たり前の様な回答で、質問する方が間違っている様な態度をとれれております。補足と追加の質問ですが、１のローン手数料の金額もはじめからの金額ですが、支払うべきものなのかの質問をしましたが、個人では受付してくれないとの回答だった為に、今回お願いした結果、はじめお願いした銀行は審査はＯＫになっていたにも関わらず、金利優遇が変更なったと理由も聞いても明確にぜず、分からないとの回答で別の銀行になりました。３と６の補足ですが、今回、開発済の土地付き新築戸建分譲を購入し、はじめから土地と建物のセットでの販売です。この場合でも負担金は発生するのが常識でしょうか？又、請求書には建物表題一式と有り設計測量会社に支払い、登記関係は司法書士に支払いをしましたが、これも常識だと認識でよろしいのでしょうか？５の件は今回連休で休みになる為に、休み明けに立会いをする事で納得はしておりますが、残金の支払いをしたににも関わらず、書類を貰えない事には疑問を感じております。これも通常ありうる事でしょうか？７の保証会社は民間の会社（会社名は載せられないかと思い名前は記載いたしません）ですが、常識的なことでしょうか？認定されている会社かどうかは調べる事はできるのでしょうか？また、コミュニケーションがとれていないないのは感じろりますが、疑問に思う事ばかりが多く、担当者もこちらが質問ばかりするので煩く感じているのは態度でわかります。間違えがなければ納得いくのですが、あまりにもこちらの質問に対して明確で無く、今回質問をさせて頂きました。
まだ、やり方よく分かっていなくて申し訳ありませんが、お手数でなければ、ご回答をお願い申し上げます。宜しくお願い致します。

お礼日時：2007/05/01 15:36