土地は広い方が、単価は高い?

古くて狭い戸建分譲住宅があります。
私道に面していますが、接面状況により、立て直しの許可もおりません。

隣接した家が、どれも高齢者の一人暮らしとなり、すでに空き家になって、売りたいという家もあります。

隣家と併せると、指導への接面幅が広くなり、格段に利便性がよくなります。そうなると、資産価値として、坪単価は高くなるのでしょうか。

たとえば、こちらの戸建をA、隣家をBとし、両方の土地(更地として)が一千万円づつの価値とした場合、両方を合計した土地の価格は、二千万円以上のものとなるのでしょうか。また、三件分の土地をまとめることができた場合は、合計の価格よりも、高く売ることができるのでしょうか。

広さは、Aは3、Bは2の割合です。

No.2 ベストアンサー 回答者： daigoin 回答日時： 2008/09/21 17:21

◆狭い戸建分譲住宅の神様・大豪院です。

ご質問ありがとうございます。

需要を考えるとよくわかります。
ご質問の土地価格は
Ａ単独＋Ｂ単独＜Ａ＋Ｂ合わせた場合、となります。
ＡとＢを合わせることにより「再建築可能」などの付加価値が出てくるからです。

けれども、土地が一定以上に広くなると、小分けにしたほうが合計金額は高くなってきます。接道状態が同じであれば、都市部では80坪程度を境にして小分けにして（同時に）売ったほうが合計は高くなってきます。

この回答へのお礼

大豪院様。
神様がお出ましになるとは！

８０坪が目安ですか。
その戸建３件分あってもよさそうな広さです。
こちらの予算上、２件分にとどまりそうです。
節約して土地を買っても、子供もいなく、私たちさえ生活していければよいという状態なのに、必要以上の利益を求めてしまいます。
人間は欲張りなものですね。

ご回答ありがとうございます。

お礼日時：2008/09/21 22:13

No.6 回答者： 0621p 回答日時： 2008/09/22 16:15

まず、現在あなたの家だけでは接道条件により再建築不可であるが、隣地と一緒になることによってそれが建築可能になるのでしょうか？

仮にそうだとしても、現在あなたの家は再建築不可ということで二束三文の土地です。そこで隣地と一緒にすることで建築可能になったとしても、ようやくそれで土俵に乗ることができる程度の話です。そして元々単独で建築可能であった隣地があなたの土地を付けて広くなった程度の話で、2軒分という中途半端な広さと細長い変なかっこにより、その2軒分の広さの土地が全て相場の坪単価で売れるものでは決してありません。
土地が広いからと言って倍の値段で買える人がどれだけいるか？というのはNo.５の方の回答の通りですが、仮にそれだけの予算がある人がいても、元々2軒分の細長い土地でしかも道路条件の弱い土地を買うでしょうか？まず買わないでしょう。

＞こちらの戸建をA、隣家をBとし、両方の土地(更地として)が一千万円づつの価値とした場合、両方を合計した土地の価格は、二千万円以上のものとなるのでしょうか。
Aが建築不可の土地でBが建築可能の土地であるとしたら、両方とも一千万という前提がすでに間違いです。Bが一千万としたらAはその半値で売れたらいいほうでしょう。一千万のBの土地がAを含んで無駄に広くなって、両方合わせて一千五百くらいがいいとこじゃないでしょうか。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

もっともなことです。

現在、二件を併せると、正方形に近い形になり、土地の一辺がすべて道路に接面するため、いろいろなものがクリアされます。
広さも、一般的な家の一件分となります。

欲張って、さらにもう一件も一緒にすると、形状がカギ形になるため、必ずしも良い条件になるとはおもえませんが、その三件目のお宅も処分のしようがないため、こちらに相談してくる可能性がある・・・という状況です。

お礼日時：2008/09/22 21:22

No.5 回答者： bushido- 回答日時： 2008/09/22 12:23

格段に利便性が良くなるので、合わせて一つにしたほうが単価も高くなるという発想は早計です。

例えば30坪で3,000万円程度（坪100万円）の価値の土地が二つあったとして、二つを合わせたほうが接道も地型も条件が良さそうだったとします。
単純に合わせると6,000万円になり、条件がUPしているのだから、じゃあ7,000万円（坪116万円）でも良いではないかという話になりますが、土地を買うのに7,000万円出せる人がどれだけいるのかが問題です。

価値というのは需要と供給により決まりますから、土地の物理的な面だけ条件がUPしても、土地を求める人が皆無であれば無価値となります。もし7,000万円という価格に誰も付いてこれないのであれば、5,000万円（坪83万円）に下げてみるなどの措置が必要です。5,000万円で売れたとしても単価としては下がったという結果になるわけです。

要するに買い物をする人にとっては、単価の高低比較という点もあるでしょうが、買える買えないを決定付けるのはグロス（総額）でいくらなのかという部分ですから、土地条件云々よりも需要層が買える総額ラインを飛びぬけた価格設定になってしまいますと、一般的には単価を下げないと売れなくなります。

質問者の地域のことはわかりませんが、土地の面積や総額として需要が見込まれる範囲内かどうかが問題です。それによって、単価は上がる・変わらない・下がる、といういずれの可能性もあります。供給側の事情だけでは価格は決まらないということです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

ごもっともなことです。
現在のその家は、一件は駐車場もない、狭い家です。
もう一件は引き込み道路を駐車場代わりにしているようなところです。

二件分併せて、その地域の一件分の広さだと思えます。
けっして、高い価格のものにはなりません。

二件分を併せて、今、私が住んでいる駐車場月の家と同じ位になります。

お礼日時：2008/09/22 21:18

No.4 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2008/09/21 18:20

まず、立て直しの許可がおりない土地に隣家と同じ価値はないでしょう。

隣家と合わせると資産価値はもちろん今より上がる可能性は無くは
有りませんが、広さとそれに見合う総額が需要範囲で有れば
問題なく売却出来そうですが…実際今のご質問だけでは回答できかねます。
そして私道ですね。持ち分はどうなっているでしょうか？
三件合わせると広さ的にどうなるのでしょうか？
その私道への接道はどうなるのでしょうか？
やはり、物件、公図等をみないことには何とも申し上げられません。
地元の不動産屋へ相談してみてはいかがでしょうか？

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

当初、アパートにでもして、一階部分に居住すれば・・・と、おもいました。
本日、近隣のアパートに様子をみにいったところ、どこも空室だらけ。
駅前に次々と建っているマンションは、売れないようで、途中で建設がストッフしたままの物件もあります。

今度は、更地にして、広くなった土地を売ればよいのか・・・ともおもったわけです。
しばらく、周辺を観察してみます。
すぐに売ればプラスになるかもしれませんが、うかうかしていると、土地の価格は下落する可能性がありますね。

せっかく、当面の生活が安定しているのに、下手な行動にでて、借金を背負うようにはなりたくないですね。

お礼日時：2008/09/21 22:24

No.3 回答者： wankodan 回答日時： 2008/09/21 18:10

土地の価格には最も坪単価が高くなる面積というものがあります。

地域毎に違うので何坪が最高とは言えませんが
大きすぎたり小さすぎたりすれば1坪単価は当然下がってきます。

とりあえず質問者さんの場合に限って言えば
ＡとＢは合わさることにより建て直しのできる土地になるのであれば
価値が上がるのは間違いないでしょう。
しかし３件分の土地となると必ずしも上がるともは言い切れない
ということですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

確かに、二件分の方が、単価は上がるでしょう。
冷静に考えると、二件分であれば長方形になりますが、三件分にすると、土地がクの字型になり、真四角ではなくなります。
欲張らずとも、二件分でよいような気がしてきました。
逆に残る一件の方のほうが、奥まっていて売れ残ると困ることになるので、こちらに相談してくるかもしれません。

単価には、形状というものも、考慮されますよね。

お礼日時：2008/09/21 22:17

No.1 回答者： l4330 回答日時： 2008/09/21 17:18

　

昔から、地続きの土地は親を売ってでも買え！　と言います。
買えるなら絶対に買うべきです、資産価値は絶対に上がります。
　
　

この回答へのお礼

>地続きの土地は親を売ってでも買え！　

なるほど。
現在Ａの土地に住んでいるのは、高齢の姑一人です。

地続きの土地を買うにあたり、「広くなって、庭ができるでしょ」と、姑にも多少の費用をださせようとしていますが、「親を売ってでも」に近いですね。

有難うございます。

お礼日時：2008/09/21 22:08