借地権の遺産相続トラブル

Question

下記のケースについて教えてください。

母親名義の借地の上に、
父親名義の建物を建てて住んでいました。
子供は１人（子供Ａ）です。

その借地は、母親が親から相続したものです。
借地料も、母親が払ってきました。
母親名義の領収書もあります。

父親が亡くなりました。
遺産は、その家と、わずかな貯金です。
家は古いため、資産価値はありません。
今も、母親と、子供Ａが住んでいます。

父親には、外に子供がもう１人いました（子供Ｂ）。
子供Ｂは、家の一部と、貯金の一部を要求しています。
それは、当然の権利であると理解していますが、
子供Ｂは、弁護士をたてて、借地権の一部まで要求しています。

・どのような解釈をすれば、母親名義の借地権を、父親の遺産として要求できるのか？
子供Ｂの考えがさっぱりわからないので教えてください。
（夫の退職金は夫婦の共有財産であるという一般論などは承知しています）

・家の一部だけを相続することは現実的ではありません。
相手が、あくまでも「家の一部をよこせ」とゴネたらどうなるんでしょう？
相場より多めの金を払って解決ということになるのでしょうか？

・その他、起こりうるトラブルや注意した方がいい点などあれば教えてください。

よろしくお願いします。

-phantom2- · Accepted Answer

ＡＮo1です。　　補足を拝見しました。

母親は借地権を転貸していたのですね。

つまり母親は地主から土地を借りており借地権を持っている。
その借りてる土地を父親に貸している＝転貸しているという事ですね。

父親が建物の所有を目的として転借してる場合は、父親にも借地権があります。

この場合、父親は母親に借地料は払ってなかったと思いますので、母親、父親間は使用貸借（無償の貸し借り）であったと思います。

使用貸借の場合は借主（父親）の権利は弱く、とても借地権と言えるような権利はありません。

しかし、母親が借地料を払っていたと言っても、世帯の居住費として夫婦の家計から支出されたものと解されますので、父親が全く借地料を払っていなかったとは判断されないと思います。

つまり父親にも転借した借地権があると考えられますので、そこを子供Ｂの弁護士は言ってるのだと思われます。

また父親は使用貸借であり、借地権は無いと判断された場合でも、建物に関しての権利を解決する方法は前回の回答のとおりです。

Heartblue · Answer

＞子供Ｂの考えがさっぱりわからないので教えてください

子供Bとしては単純に、借地上の建物の一部を相続すれば、付随する借地権の一部も相続対象でしょうという主張なのでしょう。
しかし権利関係をよく整理してみないとその主張が正当かどうかは何とも言えませんね。

母名義の借地権と書かれているものは地上権又は賃借権の登記があると考えてよろしいでしょうか。（しかも地主の承諾を得て父名義の建物を建てていない限りは地上権と考えたいです）その上で地代も母が支払っていたならば母が原借地権者とは言えそうです。
しかし実際には建物登記名義は父である。借地借家法には転借地権に関する定義もありますが、基本的には原借地権者を設定者とする賃借権を指しますので母と父との間に賃貸借契約が成立していなければ借地借家法上の転借地権が成立しているとは言えません。

そうなりますと母が有する借地権を父が使用貸借（無償）によって借りていた形態であるという仮説も成り立つのではないでしょうか。状況を精査しないと判断が付きませんが、もしこの仮説が正しいとすれば父名義建物を相続しても借地権までは及ばないでしょう。
詳しくは法律の専門家にお尋ねください。

＞家の一部だけを相続することは現実的ではありません

物理的に一部だけというのは現実的ではありませんが、単独で相続しなければ共有持分として登記することはよくあることです。
しかし共有にしますと、使用や処分をする上で少々面倒なことになりますので、持分に応じた金銭対価を支払うことにより単独名義にしてしまったほうが都合は良いです。
相場より多め（又は少なめ）に支払う必要があるかどうかは当事者間の問題ですから何とも言えません。もし協議が整わなければ相続割合にて共有にせざるをえません。

v008 · Answer

訂正
地主が他に居て、親が借地権を持っていたということですね。
前言撤回です。

v008 · Answer

父親の建物は母親の借地の上に上に立っていますから、お話の内容であれば母親に父親が借地料を払って居るので、借地権が建物の所有者に認められるという事だと思います。
ちなみに借地権というのは建物の所有者に認められるもので、土地の所有者は借地権設定者となります。
例えば借地権割合が60%であれば1000万の土地のうち600万は建物に付随します。土地の価値は底地の400万という事です。
したがって、建物を建てたときに、権利金相当を支払い、建物を父名義で登記していて、借地料を年間固定資産税の3倍から5倍ほど支払っていた（これは父から母に）という事でしたら借地権が第3者に対抗できるという事になりますが、通常使用貸借（公租公課の負担）で父が母から無償で借りていて、死亡したら貸借権はなくなると理解するほうが普通なのではないかと思われます。

整理しますが
１
建物を建てたのは、母親の親の土地に借地権を設定して貴方の父親が立てた。だから生前は地代も払っていた。
２
その後、母がその土地を相続で取得し、地代は払っていない。
３
父の死後相続分として共有持分を請求されて居る。

という事であれば、２の時点で貸借権は消えていると解釈が出来ないか？と思うのです。

つまり　賃貸借から使用貸借に変わったと言うことは反論できませんでしょうか？であれば、父の死亡時に貸借権は事実上消えます。

また、借地権があったとしたら、賃貸借契約を結び、賃貸料を請求する事になります。持分で負担してもらう事になります。建物は価値が無くても、借地権は先ほど言ったとおり600万の評価額に対する固定資産税掛ける5倍となり、その上その家の維持管理にかかる公租公課管理費は応分の負担が発生します。

補償金狙いでの主張だと思いますが、そのまま共有として負担を分担してはいかがでしょうか。また、借地権ごと家を代償分割として買い取ってもらって、賃貸借契約を結んでそのお金で他に住んでもいいですよね。

父親が死んで収入が減る事になれば、安定した地代収入が入る事と借地権込みの代償金、建物の管理費公租公課の負担がなくなるということは結構うれしい事です。　借地権の更新時には承諾料ももらえます。

-phantom2- · Answer

まず意味が判らない部分があります。

その土地の現在の所有者は誰ですか？　＞母親が親から相続した・・・というなら母親だと思いますが・・・

母親の所有地を父親が借りて、そこに父親名義の家を建てた、という事ではないのですか？

ならば借地料は父親から母親に払われるべきであるはずです。
たとえ名目上であったとしてもです。

＞借地料も、母親が払ってきました。
＞母親名義の領収書もあります。

母親は誰に借地料を払ってたのでしょうか？　その土地は母親が相続で得た母親の所有地ではないのですか？


＞・どのような解釈をすれば、母親名義の借地権を、父親の遺産として要求できるのか？

簡単な解釈です。
土地を借りて、その土地に家を建てるということは、家の所有者は借地権を得るということです。

つまりこのケースでは父親が借地権を持ってるということです。
借地権は相続の対象になりますので子供Ｂの要求は当然です。

＞相手が、あくまでも「家の一部をよこせ」とゴネたらどうなるんでしょう？

その家と借地権については相続割合に応じて、母親と子供ＡＢの共有名義にする方法があります。

この場合に子供Ｂがその家に住まない場合は、持分に応じた賃料を子供Ｂに払うことになります。

つまり家の一部を子供Ｂから借りてる状態です。


＞相場より多めの金を払って解決ということになるのでしょうか？

そのとおりです。
賃料を払うのが嫌ならば、子供Ｂの持分を買い取ることになります。

借地権の遺産相続トラブル

ＡＮo1です。

＞子供Ｂの考えがさっぱりわからないので教えてください

訂正

父親の建物は母親の借地の上に上に立っていますから、お話の内容であれば母親に父親が借地料を払って居るので、借地権が建物の所有者に認められるという事だと思います。

まず意味が判らない部分があります。

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