旧借地権と 新借地権についておしえてください

現在　旧借地権で　祖母の建物が　立っております。
100年ぐらい前に　建てた建物で　相続で　ずっと住み続けることができております。
それは　旧借地権のおかげなのですが、
現在の登記名義人が　遠方に住んでおり　祖母の家に住むことなく
空き家状態になっております。
それを　他の親族が　譲り受けて（まだ　地主には聞いておりませんが　譲渡してもいいと言われた場合）これは　譲渡承諾料を支払わなければいけませんが、
この譲渡してもいいと言われた時点で　新借地権に権利が変わるのでしょうか。
譲渡承諾料を支払い　なおかつ　旧借地権の終了とともに　新借地権になるかどうかが
知りたいです。
また　現在の登記名義人が　住まなくなったので　他の親族に譲渡してもいいですかと地主さんに聞いた段階で　地代の値上げなどにも　なるきっかけになりますでしょうか。

旧借地権という権利以外は　やはり　借地権付き建物は弱い立場に思えますが、
権利の変更についてわかる方がおられましたらおしえてください。

それから　借地権付き建物について　改築をすることは　良いのでしょうか。
細かいのですが　リフォームはしていいと言われてますが　改築はどうなのかと思いました。この２つは　違う内容でしょうか。細かくてすみません。
改築となるとまた　旧借地権が失われ　新借地権へと移行されるのではないか
そこも知りたいと思っております。

もしどの質問でもいいので　わかる方がおられましたら教えてください。

よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

• 

  ご回答誠にありがとうございます。
  大変わかりやすいご回答でしたありがとうございました。
  
  それから　どのようにすれば　旧借地権から　新借地権になってしまうのでしょうか。
  旧借地権を守っても　地代があがるのであれば　いやですね、
  
  今居住として利用しておりますが　一階部分は　飲食店にしたいと言い出している
  親族がおります。それをリフォームと　いうことで　話をしてきたのですが、
  改築だからだめだと　言って私は怒りました。
  
  私は名義人ではないですが、名義人の親せきの権利を無視してるので私が代わりに怒りました。
  
  現在は　居住として利用してますが　一階を飲食店にして　改装して利用することと
  （まだ地主に許可を得てません、絵空事ですが）そして　市区町村の許可を得ることなども必要ですが、　それは　旧借地権のまま（地主が良いといった場合ですが）
  地代は上がる可能性があるということですか。

    補足日時：2024/03/02 14:23

No.3 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2024/03/02 17:01

旧借地権から新借地権にするには、一旦旧借地権の契約を解除する必要があります。

つまり一旦地主に借地を返すということです。
ちなみにその際更新の時以外地主は契約解除を拒否できます。

旧借地権が新借地権になることはありません。
あくまでも契約し直すと新借地借家法が適応される、という形です。
今ある建物を使用し続ける限り、契約し直しをする必要はないので旧借地権のままです。

この回答へのお礼

そうなんですか　わかりました。納得できました。

本当にありがとうございました。

みなさまの親切な回答で　大変勉強になりました。

そのようなことになるとは知りませんでしたので　大変助かりました。

どうもありがとうです。

お礼日時：2024/03/02 19:33

No.2 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2024/03/02 15:47

居住用として契約している土地なら、店舗として利用する場合には、地主から借地条件変更の許可が必要です。

その承諾料は更地価格の10～15%が相場。
居住用商用に関わらず、地代はいつでも変更可能です。
何事にもお金は掛かりますよ。

この回答へのお礼

ご回答誠にありがとうございました。
本当にすみません、。
その際ですが　もう一方が書かれてるように　借地条件変更の許可を取得したら　承諾料がかかるということですが、
ここで　旧借地権から　新借地権には　移行されないということで
大丈夫でしょうか。
地代はいつでも変更になるということですね。

わかりました。またよろしければお返事いただけたら幸いです。

どうぞよろしくお願いします。

お礼日時：2024/03/02 16:47

No.1 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2024/03/02 14:13

旧法の借地権を更新時に新法の借地権に切り替えることは原則として不可です。

譲渡をしても旧法が適応されます。

リフォームは認められていますが、増改築は禁止です。
改築したら新借地権になるのではありません。
改築したいなら、旧借地権を解除し、新借地権で契約し直しが必要です。
当然地主の承諾は必須ですし、それまでの契約とは全くの別物ですから、地代が上がっても対抗はできません。

この回答へのお礼

ありがとうございました。補足の方でお返事をしてしまいました。

ご丁寧な回答本当にありがとうございました。

お礼日時：2024/03/02 16:44