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地主が借地権を買いたいといってきました。30年くらい住んでいて、借地人は母です。どうも母が2年間も借地代を滞納していたらしく、払う意思があるのか返事を待つという書面がきました。
びっくりして、滞納分を一括でお支払いします。という連絡をしたのですが、いまさらもらっても借地権は回復しないといわれ、売ってくださいという金額を提示してきました。この額で売らないと法的手段をとるといっています。売るにしては安い金額です。滞納しているという負い目があるのですが、滞納分を支払えば現状回復できるのでしょうか?
裁判になって退去勧告が出た場合、借地権は消滅してしまうのでしょうか?母が借地代を滞納していた理由は、2年前に支払い方法が変わり、やり方がわからなくなった。と言っています・・・
日常生活はおくれるのですが、判断能力に問題がある人物です。
その上頑固者で、借地権のことに関して書類や振込み用紙なども一切子供たちにみせません。
こんな理由では滞納した理由にはならないとは思いますが、無一文で追い出されるはめになるのだけは防いであげたいです。
アドバイスをお願いいたします。

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A 回答 (2件)

1.確かに、地代を2年間支払っていないのであれば、債務不履行を理由として賃貸借契約の解除ができそうですが、借地法(※)で保護される「借地権」の場合は、そう単純ではないのです。



※平成4年に「借地法」が改正され、以後の借地契約は新法である「借地借家法」が適用される。質問文は平成4年以前の借地なので、旧法の「借地法」が適用される。もっとも、旧法であれ新法であれ、回答の結論は同じである。

 地代の不払いがあれば、地主は債務不履行による契約の解除(民法541条)ができますが、この場合には、相当の催告期間を設けて、「ほんとに地代の支払いをしないのか」を借地人に尋ね、その期間内に地代の支払いがなければ、借地契約を解除できると考えられています。

 質問文で、「払う意思があるのか返事を待つという書面がきました。」とあるのは、この催告期間にいわゆる“最後通牒”を突き付けてきたものと考えられますから、この期間に滞納した地代を全額支払えば(=請求されれば延滞利息も含めて)、借地契約は解除されないことになります。

 「借地法」は一般に、地主に比べて力関係の弱い借地人を保護するために制定されたので、安易に賃貸借契約を解除されてしまうと、借地人は居住や生活の拠点を失うことになりかねず、法の趣旨に照らしても著しく借地人の権利を害することになるからです。

 信頼関係破壊の法理は、借地契約については個々のケースで異なりますから、単純に「○ヶ月滞納していた」「○年滞納していた」というだけでは、それだけでいきなり借地契約解除とはならないのです。

 ですから、質問文を読む限りでは、お母さんの建物の「借地権」は消滅しておらず、催告期間内に滞納した地代を全額支払えば、それで従前の借地契約は継続されると思います(=逆に言えば、催告期間内に支払わなければはじめて借地契約が解除できる)。
 地主が地代の受け取りを拒否すれば、裁判所に供託するという手段もあります。

2.もっとも、「催告」については、地主と借地人が合意すれば、催告を不要とする特約も可能です(=お母さんの「賃貸借契約書」を見て下さい)。例えば「地代を3ヶ月以上滞納すれば、ただちに賃貸借契約を解除できる」などです。
 しかし、借地人の被る不利益が大きい場合には、無催告解除特約を無効とされる場合もあるようです。

3.質問文の「この額で売らないと法的手段をとるといっています。」というのは、単なる“はったり”なのか、それとも弁護士に法律相談した上での回答なのかはわかりませんが、裁判となった場合、お母さんが敗訴する確率はそれほど恐れるものではないと思います(=裁判はやってみないとわからないが…)。

 ただし、相手が弁護士に法律相談をした上での回答である可能性も視野に入れれば、質問者さんも早急に弁護士に法律相談をされるべきだと思います。
 このような重大な問題を、匿名のWEB掲示板だけで解決されるのは無謀です。

 お知り合いに弁護士がいなければ、東京の場合には弁護士会が運営している「法律相談センター」があります(下記、参考URL参照)。「有料相談」の相談料は、原則として30分以内5,250円(消費税込)で15分毎に延長料金2,625円(消費税込)を基本としているそうです。
http://www.horitsu-sodan.jp/

 お住まいの都道府県の弁護士会にも同様の窓口があると思いますので、「法律相談センター」HPなどもご参考にされて、探してみて下さい。
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この回答へのお礼

くわしいくご回答ありがとうございます。
とても参考になりました。裁判になったときのリスクをとるか、提示金額で売るかですよね。。。弁護士さんには相談しました。
裁判になった場合勝てるかどうかむずかしい、提示金額は悪い金額ではないので受け入れてもいいのではないかとの事でした。
相談センターの紹介までしていただいて、ご親切本当にありがとうございます。とにかく母を助けるべくがんばってみます。

お礼日時:2006/09/02 00:23

2年間も地代を滞納していたということは地主と借地人との信頼関係が崩れたといわれてもしかたなく、借地契約の解除を求められてもしかたありません。


しかも相手側としては借地権の買取を申し出ているわけですから訴訟で争っても多少の金額の上乗せはできても勝訴する可能性は低いでしょう。
あとは地主にお願いするしかないでしょう。
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この回答へのお礼

そうですよね。
ありがとうございます。

お礼日時:2006/09/01 17:06

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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q土地の地代は払わなくて済んじゃうの??

私の知り合いの土地のことで教えて頂きたいです。

・私の知り合いの所有している土地は親の遺産として譲り受けたものである。
・その土地を「○○」という会社が借り受けている。
・さらにその土地を「○○」が有名レストランチェーンに貸している。
・「○○」の社長は知り合いの兄弟である。
・その土地の権利者は知り合いである。
・「○○」はその地代を知り合いに1年半程支払っていない。
・知り合いは「未払いの地代を払って欲しい」との裁判を今起こしている。
・しかし、「○○」側はその土地を地価のの半分位の価格で売ってくれと
要求している。
・裁判はもう1年以上続いている。
・知り合いはできればその土地を売りたくないと思っている。
・その土地の一部は知り合いの兄弟(○○の社長)の所有である。(ほとんどの部分は知り合いの所有)
・知り合いはその土地からの利益をこれからの生活の糧にしようと思っている。(体が弱いのと、年齢的に働くことが難しい)
・「○○」の社長である知り合いの兄弟は裕福な生活をしている。
・「○○」という会社は実際には存在せず、その土地を押さえるためだけの
目的で知り合いの兄弟が両親が亡くなる前に勝手につくった会社である。
・「○○」の社長である知り合いの兄弟は裁判でも「土地を売ってくれ」の
一点張りである。
・知り合いは裁判で売るつもりはないと主張しているが、最近、「○○」側が
「それなら駐車場(レストランの駐車場の部分の土地)を返す」と言い始めている。
・さらに知り合いの弁護士までが「兄弟なんですから売ったらどうですか?
これからどんな意地悪をされるかわかりませんから。」と言い出し始めている。

不思議なのは
このまま地代を「○○」側が払わなくて済むのか?ってことです。
どうにかして払わせる方法はないのでしょうか?

私の知り合いの土地のことで教えて頂きたいです。

・私の知り合いの所有している土地は親の遺産として譲り受けたものである。
・その土地を「○○」という会社が借り受けている。
・さらにその土地を「○○」が有名レストランチェーンに貸している。
・「○○」の社長は知り合いの兄弟である。
・その土地の権利者は知り合いである。
・「○○」はその地代を知り合いに1年半程支払っていない。
・知り合いは「未払いの地代を払って欲しい」との裁判を今起こしている。
・しかし、「○○」側はその土地を地価のの...続きを読む

Aベストアンサー

知人(以下、甲)は、親の遺産である土地を「○○」社(以下、乙)に賃貸している。乙社は、資産管理会社として相続開始前に兄弟(以下、丙)が代表者となり勝手につくった法人である。乙社は、甲所有地並びに丙所有地を、一括して件外Aに転貸しているが、その敷地の大部分は甲所有地である。乙社は、甲に地代を1年半程支払っていないため、甲は「未払いの地代を払って欲しい」と訴訟を提起し、1年以上係属している。乙社は、当該土地を時価の半値で売却してくれ、と要求しているが、甲は、裁判でも売却の意思はない、と主張している。最近、乙社側が 「それなら駐車場(レストランの駐車場の部分の土地)を返す」と提案。同様に、甲の弁護士までが「兄弟なんですから売ったらどうですか? 」と言い始めている…
・---・---・---・---・---・---・---・---・---・

質問者のご説明を、以上の様に改ざん(?)して理解した上で、申し上げます。なお、回答者は法律の専門家ではありませんので、話半分に聞いてください。

現在、裁判所に系属中の事件ですから、それを受任した弁護士に任せるのが原則です。但し、土地の売却に関する弁護士の提案が、本当に依頼者甲の利益に適っているのか、という点は大いに疑問です。その前になすべきことがあるような気がするのです。つまり、滞納地代の回収と乙との賃貸借契約の解除です。

甲に対する地代を長期間留保することによって、乙はそれを土地購入代金の原資の一部にする事ができる。更に、甲所有地に対する乙の一般賃借権を、借地権的権利として主張すれば、うまくすれば土地を時価の半値で購入することもできる。実に厚かましい主張であるが、乙の言い分の実質はこのようなものであろう。

甲乙間の土地賃貸借契約がいかなる内容かは承知しませんが、地代不払いを理由としてサッサと契約を解除し、直接Aと契約すればよいのです。但し、乙がAと土地転貸借契約を締結した際、どのような内容の借地契約をしたのか? また、借地権設定の対価として、権利金の授受はなかったのか? 甲はその契約内容を承知しているのか? これらに関して、出来れば、他の弁護士からのセカンドオピニオンを訊いてご覧になるのもよいのではないですか。

なお、ご質問に関しては、民法に次のような条文があります。これを読む限り、甲にAからの地代が入らぬ訳がないのです。

第六百十三条  賃借人カ適法ニ賃借物ヲ転貸シタルトキハ転借人ハ賃貸人ニ対シテ直接ニ義務ヲ負フ此場合ニ於テハ借賃ノ前払ヲ以テ賃貸人ニ対抗スルコトヲ得ス
 ○2 前項ノ規定ハ賃貸人カ賃借人ニ対シテ其権利ヲ行使スルコトヲ妨ケス

知人(以下、甲)は、親の遺産である土地を「○○」社(以下、乙)に賃貸している。乙社は、資産管理会社として相続開始前に兄弟(以下、丙)が代表者となり勝手につくった法人である。乙社は、甲所有地並びに丙所有地を、一括して件外Aに転貸しているが、その敷地の大部分は甲所有地である。乙社は、甲に地代を1年半程支払っていないため、甲は「未払いの地代を払って欲しい」と訴訟を提起し、1年以上係属している。乙社は、当該土地を時価の半値で売却してくれ、と要求しているが、甲は、裁判でも売却の意思はな...続きを読む

Q未登記建物の借地権

親戚の叔母さんが40年土地を借りて建物は叔母が建てて住んでいます。建物は未登記ですが毎年相応の地代を払い、固定資産税も叔母の名義で払っています。この場合、未登記建物でも借地権はあるのでしょうか?

Aベストアンサー

 ドモ ドモッ、  

> 今の土地を買い取るか、建物を相場で処分するかを迫られています。

 「自分(地主)に相場で売れ」または「土地の買主に相場で売れ」というふうに言われているのですか?

 だとしたらすごい地主ですねぇ (^o^;

 私は不動産の賃貸業をやっている者ですが、土地は駐車場か資材置き場などにしか貸しません。建物を建てたいという人には貸さないのです。

 なぜかというと、それは売ったのと同じだ(つまりもう、自分が生きている間は戻ってこない)からです。わずかな借地料程度で売ったも同然、では計算が合わないでしょ?

 ホワイトロック(なつかしきコンバット由来かな? (^^; )さんがお書きのように、「借地権を買い取ってくれ」と地主に言うのがよいでしょうね。

 「いくらで」と言われたら、自分の好きな金額を言って、相手も言って、というぐあいに話し合っていく(つまり、交渉する)のがいいんじゃないでしょうか。

> 土地を買い取る場合、路線化の借地権割合は適用されるのでしょうか?

 すでに説明がされてありますが、路線価は制度の主旨が違います。ですから、適用されるとかされないとかいう話ではないのです。

 適用云々の話ではないのですが、参考にして悪いわけでもありません。代金決定になにかもっともらしい根拠が必要だと思われたら、利用なさるのも悪くないんじゃないかと思います。

 まあ、私の個人的な価値観に従えば、ですが、建物所有の借地権の価値は路線価方式よりも大きくて、土地の相場とほとんど変わらない価値がありますねぇ。定期借地でないんでしょうから。

 ですから、土地を買う場合は差額はほとんどゼロで、また、借地権を売る場合はほとんど土地の代金と同じで売ることになります。

 私の個人的な価値観ですよ、あくまでも。くどいですけど、それだから私は貸さないのですが、そちらの地主さんは「ひどい」と言うかもしれません (^o^; 。いや、言うに違いないな。

 ま、とにかく、売る・買うという話になっているのであれば、大至急建物の登記をするべきですね。

 ドモ ドモッ、  

> 今の土地を買い取るか、建物を相場で処分するかを迫られています。

 「自分(地主)に相場で売れ」または「土地の買主に相場で売れ」というふうに言われているのですか?

 だとしたらすごい地主ですねぇ (^o^;

 私は不動産の賃貸業をやっている者ですが、土地は駐車場か資材置き場などにしか貸しません。建物を建てたいという人には貸さないのです。

 なぜかというと、それは売ったのと同じだ(つまりもう、自分が生きている間は戻ってこない)からです。わずかな借地...続きを読む

Q借地権の相続放棄について

借地権の相続放棄について

最近母が他界したのですが、母は借地上の母名義の家屋に一人で住んでいました。
相続人は私一人ですので、私が借地権を相続することになるのですが、私はその借地には住む予定はなく、できれば借地権を第三者に譲渡したいと考えています。

そこで気になっていますのが、地主から第三者への譲渡の了解を得られない場合です。
もし了解が得られなければ、相続税で借地分がかなり加算されてしまうのが無駄になりますので、できれば借地権を相続せずに放棄したいと思うのですが、そんなことは可能なのでしょうか?
もし借地権の相続放棄が可能だとしたら、どんな手続きが必要なのでしょうか?
また、借地上の家屋はどうなるのでしょうか?

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

相続する場合、そのうちのどれかを放棄するという選択は許されません。全部相続するか、または全部放棄するかです。つまり、いいとこどりは認められないよということです。相続権利のある人が複数いる場合は、話し合いによって何をそれぞれ相続するかを決める事は可能です。でも貴方の場合はたった1人なのでこれは無理ですよね。放棄する場合は3カ月以内に届けでることになっていますからご注意です。
 
 相続放棄については下記に詳しい説明があります。

参考URL:http://www.a-souzoku.net/2007/07/post_8.html

Q借地料の値上げを要求された

借地に自宅を建てて住んでいる者です。
最近地主が従来の地代を一挙に50%近く来月から値上げしたいと弁護士を介して申し入れてきました。
地価も昨年比10数%下がっていると聞きますし、値上げ理由も説明無く釈然としません。いまどき一挙に50%近くの値上げというのも納得できないのですが、どうすれば良いか良い方法を教えてください。

Aベストアンサー

 一つは、借地料の適正額の問題です。
 貴方は、従前からの借地料に比べて、50%の値上げとしていますが、
 適正な借地料が、12万円であるのに、貴方の借地料が、従前6万円で、
 これを、9万円に値上げしたいとの申し入れであれば、どうなんでしょうか?

 一度適正な借地料を調べてみればいかがでしょうか?

 土地代金の6~8%位が、年間の適正地代であるとの考え方もあります。


 それから、固定資産税ですが、これは、3年毎に見直される事、
 また、従前の固定資産税が、土地の価格高騰に対して、抑制されていた関係で、
下がる場合の率は、土地価格の下落ほど、下がっていません。

 従前は、低い借地料でも、固定資産を払って、赤字にならなければ良いと考えていた地主も、これほど、不況が続くと、その土地から一定の収入を確保したいと、考えるのも無理はないと思われます。

 一度、地主側の主張も聞かれてみれば、いかがでしょうか?
 相手側の弁護士ならば、説明してくれると思いますが・・・・。

 相手側の弁護士に説明を求める事をお勧めします。

 一つは、借地料の適正額の問題です。
 貴方は、従前からの借地料に比べて、50%の値上げとしていますが、
 適正な借地料が、12万円であるのに、貴方の借地料が、従前6万円で、
 これを、9万円に値上げしたいとの申し入れであれば、どうなんでしょうか?

 一度適正な借地料を調べてみればいかがでしょうか?

 土地代金の6~8%位が、年間の適正地代であるとの考え方もあります。


 それから、固定資産税ですが、これは、3年毎に見直される事、
 また、従前の固定資産税が、土地の...続きを読む

Q60年居住の借地の自宅を退去するよう求められてます

65年前に亡父が借地に住宅を建てました
現在まで契約書はないままトラブルなしで地代を払っていました
60年前に嫁いだ母親が現在一人暮らしです
育った子供は全員独立しています
地主が土地の明け渡しを求めてきましたが、母はその土地を離れたくありません
地主は土地を返して欲しいので相談したいといい、返さなければ地代を世間相場に値上げするといっています
何の契約書もないので困っております

こんなときはどの程度の妥協をするべきか、教えていただけたら幸いです
(世間常識として、転居したくなくても我慢して出て行くべきだ、、、、とか。よろしくお願いいたします)

Aベストアンサー

平成4年に借地借家法がかわっていてきわめて複雑です。
手元に文献なしに回答したので、一部用語の間違いとか、わかりずらいことがありました。
自分の勉強の意味で再度整理させてください。

>地主は他人様です
(1)土地の持ち主と、建物登記の名義が異なっている場合、法定地上権の発生
  する可能性があります。

(2)借地権には、地上権と賃借権の二種類があります。
  地上権の場合、それ自体登記できますが、多くは賃借権です。賃借権は
  債権ですからそれ自体登記できずに、かわりに目的となっている建物を
  登記すれば、賃借権が第三者に対抗できます。
  地上権は売買は自由ですが、賃借権の売買は地主の承諾が必要です。
  
(3)借地権には、平成4年以前の旧法とそれ以降の新法があって
  簡単にいうと旧法のほうが圧倒的に、借地人に有利です。

(4) お父様から相続された借家権は、「相続」ですから旧法の契約を
  引き継ぐものです。
  今新しく契約を結ぶとしたら、それが「旧法の借地契約の延長で
  あること」を契約書に明記しないといけません。
  建物登記の名義人と借地契約者が異なったままであらたな契約を結び
  そのあとで建物登記の名義を変えたりすると
  「契約が新法の契約になるおそれ」があります。
  新法は地主に有利です。

>登記は確認していませんが、一度お金に困って建物を買い取ってもらい、
>その後地主から買い戻したと言ってますので、正式に売買していれば
>登記されていると思っていいのでしょうか

(1)まず、法務局へいって確かめてください。
(2)建物の売買契約書、権利証とかおうちにあるはずですが・・・


>数年前に他界した父の相続は今からデモでできるのでしょうか
できますが、法定相続人の全員の判のついた「遺産分割協議書」
除籍謄本など必要な書類があります。司法書士さんに頼むべきです。

>地主さんも、無理難題を言ってくるとは思えないので、
>うまくやりたいと思っています

それは、いいのですが。旧法・新法の境目で古い契約書がないという
ことで、相手が悪気がなくても、新法の契約にすりかえられたり、不当な
地代をとられたり、立ち退きをせまられたりしそうです。

当面立ち退きを拒むには、旧法の借地契約の物権であることを双方が
認識しなくてはいけません。
借地法の本たとえば
『明解Q&A新借地借家法 』榎本武光ほか著 三省堂
をよく読むか、司法書士・あるいは不動産に詳しい弁護士に相談すべき
ですね。

いまできること
(1)法務局で登記簿・公図を確認します。
(2)契約書がないなら、家の権利証と売買契約書を探します。
(3)敷地の境界標石を確認して,借地の面積を知ります。
(4)近隣の不動産屋で、借地権価格 地代の相場を確認します。
(5)あわせて、家屋の相続登記を大至急すませること。
(6)家屋が老朽化して滅失してしまわないように、必要な修繕をおこなう

具体的に、地価がいくらで、借地権をいくらで買い取ると言ってきているので
しょうか。

それとしつこいようですが、新たに結ぶ契約書を「旧法の契約の継続」として
結ぶことが肝要です。
私が、地主ならこの機に、新法の契約におきかえようとたくらみます。
それを防ぐには
(1)まず相続登記
相続人であれば被相続人の権利を承継できます。逆に登記名義人と
借地契約者が異なる場合、借地権を第三者に対抗できません。
御注意ください。

平成4年に借地借家法がかわっていてきわめて複雑です。
手元に文献なしに回答したので、一部用語の間違いとか、わかりずらいことがありました。
自分の勉強の意味で再度整理させてください。

>地主は他人様です
(1)土地の持ち主と、建物登記の名義が異なっている場合、法定地上権の発生
  する可能性があります。

(2)借地権には、地上権と賃借権の二種類があります。
  地上権の場合、それ自体登記できますが、多くは賃借権です。賃借権は
  債権ですからそれ自体登記できずに、かわりに目的...続きを読む

Q借地の固定資産税について

借地の固定資産税について

私は借地権割合50%の借地に家をたてて居住しています。その場合、固定資産税はそのまま
100%全額を持たねばならないのでしょうか。それとも借地権割合50%ですから
半額を支払えばよいのでしょうか。いずれにしても地主さんに持っていくことになるのですが・・・

Aベストアンサー

借地権割合というのは、土地の資産評価額に対する借地権の評価額です。

税金で関係するのは相続や贈与の際の評価額となりますが、固定資産税
は所有者に全額課税されるもので、借地人に直接課税されることはあり
ません。

間接的には借地料として地主に払い、地主から固定資産税を納付すると
いう意味では払うことになりますが。


また、借地権割合はその借地権を売買する際の目安になります。

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q底地の購入の交渉について

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話してみますと、底地の購入をする気はないか、とのことでした。
私もいずれは購入しなければならないと思っていたため、金額次第では、と答えました。
先方は、こちらから金額を提示すると高くなるため、出せる金額を後日提示して欲しいと言われました。
また、状況(問題点、後述)などについて確認をしあいました。

若干ですが、高圧的に以下2つのことを言われました。
1.ここの細いところの土地(2筆あり、後述)でも購入する業者がいて、そういうところに
売却するとあとでいろいろ面倒になるんですよ。
2.うちはO不動産とは違って、底地買取専門業者ですからね、Oさんみたいにはいきませんよ。
(O不動産とは、元の地主Yさん時代の立ち合いをしていた不動産です)

先週、再度打ち合わせを実施しました。

私が、400万円なら準備できる、と言いましたところ、半分切れた様な口調で、
そんな金額じゃぁ売れないと言い、電卓をたたきはじめ、坪単価13万位じゃないですか、
常識的な金額ではない、とののしられました。
そんな非常識な人間だったのか、それだったら初回に話をしたときにそう言ってもらえれば
別の手段もあったのに、と強い口調で言われました。
何度か常識的でないと言われたあと、で、現実的にどれくらいが相場だと思うか?と
聞かれたため、30万/坪くらいでしょうか、と答えると、そうですね、30~35万が
業者間の相場で、35万と言っても実際は30万位になるでしょう、と言われました。

なので、30万×76×4割で、900万ちょっとだが、今日は800万で決着をしようと
思ってきたが、400万という数字を聞いて、そんな気もなくなった、と言われました。

仕方がなく、300万は社内融資でなんとか借りられると思う、あとの登録免許税(80万程度)と
登記費用(6~8万程度)はボーナス等で賄うしかない、と答えると、700万では売れません、この土地の
責任者(らしい)としてオーナーに相談するまでもない、と言われました。

あと100万なんとかなりませんかね、と言われましたが、どうにもなりそうもないため、
難しいですね、と黙っていました。

すると700万にする方法がありますよ、ここのMさんの土地を切り離してもらえたら、
700万で譲ります、と言われました。

Mさんの土地は、あなたのお父さんが前の地主のYさんに、転貸することを断っているからと
言っても、我々が直接Mさんと交渉する権利がありますからね、と言われました。
(これは初回に話をした際にも同じことを言われました、問題点1になります)

そして800万準備するか、700万でMさん部分の土地を切り離して考えるかどちらかを
検討して欲しいと言われ、その日の交渉は終わりました。

2つ問題があります。
(1)約20坪を別の方Mさんに転貸しており、Mさんは家を建てて住んでいる状態です。
ひとつ前の地主YさんとO不動産は、その事実を知っていた。
(2)約6坪の国有地(水路)をYさんが10年ほど前に国から購入しており、70坪でなく
76坪を使用している。


ここからがご相談事項です。

A.このまま話が平行線のままですと、上記2つの問題点を理由にされ、こちらの不利になるような
事態になり得るのでしょうか。

B.感情的になることを避けたいため、代理人を立てて交渉をしたいのですが、どういった方が
適切で、また有利に交渉を進めてもらえるものでしょうか。
(おそらく前の地主Yさんからは買い叩いているであろうため、600万以下で購入したいと考えています)

C.地代について、交渉が長引き、7月~12月分を6月末までに支払う必要が出てきた際、76坪分支払ったほうが
よいものでしょうか。
(現状は70坪分を支払っております)


似たような経験をされた方や、不動産にお詳しい方がいらっしゃいましたらご回答を
よろしくお願いいたします。

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話し...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免許税(80万程度)  これの意味がわかりません。分筆する場合の確定協議や分筆費用のことでしょうか?

回答ですが
A現在の状況を放置しても借地権はそのまま継続しますので、地主が変わるだけで今までと変わることはありません。
B、この手は「争いごと」ではなく、あくまでお互いの妥協点を探し出すことになりますから、弁護士の先生などは、金額の交渉についてはあまり役に立ちませんよ。交渉自体はご自分でなさるのが良いのでは? 質問者さんはあまりこの手に長けていないと思いますが、気にする必要はありません。先方は交渉のプロなのですから。
アドバイスなどは借地に関して詳しい不動産業者やその他の方からもらうのが良いでしょうが、今現在提示を受けている金額が決して法外なものではなく、取引として常識的な金額を提示され、それに質問者さんは納得できないのですから、この金額に関しては、誰に相談しても安くする根拠は乏しく、あくまで交渉のみで根拠があるわけではありません。また業者の仕入れは如何に安く仕入れて、早く売るか?ですから安く仕入れたことと、質問者さんへ売る金額の交渉材料にはなりません。これは質問者さんが将来売却する場合、900万で仕入れた底地を1500万で売りますか?2100万が相場なら値引きしても1割程度でしょう。仕入れが幾らと言うのは考えない方が良いですよ。相手はそれが飯の種なのですから。

C、後から買い足した水路は借地契約には含まれていないならばとりあえずは現状の賃料で構わないでしょう。先払いでも、売買が後日成立すれば日割りで余剰分は返還されます。

76坪に、第三者の借地権がある建物が付いている状態ならば、その部分は切り離して買った方が無難でしょう。結局将来的に処分の邪魔になりますし、借地権者に買ってもらえなければそのまま、賃料をもらうだけになります。但し、分筆した状態で現在のアパートが建築基準法に違反していないかは?お互いの設備の敷設状況が他の宅地を経由していないか?など確認する必要があります。

底地が底地評価の相場で取得できるなら、絶対買うべきです。不足する金額は銀行等のローンも組めますから、数百万を数年で返済しても家賃収入があるなら返せるでしょう。

Mさん部分を切り離した後の(分筆後)土地の面積がどれぐらいになるか?を聞いて、それに当初の900万、76坪、坪単価11.84万を乗じて総額を算出すると幾らになりますか?論理的な交渉だとこれが妥当でしょう。
20坪少なくなって56坪だとしても663万円、それ以上、Mさんの土地が大きければもっと安くなる。これを根拠に後はお互いに詰めて妥協点を見つけるしかないでしょう。しかしこの計算はあくまで交渉材料でその計算した金額で買えるということではないですよ。それを主張すれば「全部買えないと言うからこっちは助け舟で案を出したのに」と言われてしましますから。単価が高くなっても総予算を少なくする材料として考えてください。先方は総面積76坪で幾らにするか?が仕事なのですから。

しつこいですが、100万ぐらい高くても絶対買ったほうが良いですよ。

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免...続きを読む


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