借地権の相続の実際例

　亡父が借りていた土地に父名義の家屋がある。３人の子のうちＢおよびＣは先に家を出、残ったＡが、約３０年前妻帯し両親と同居した。数年後父が死亡し、その後賃貸の更新時に、賃借人の名義をＡおよび母とした。数年前、母は別の所に住むようになった。
　現状をまとめると、Ａと母名義の借地上の父名義の家にＡが住んでいる。

質問１．現状で母が死亡し、Ａがそのまま住み続けたいとした場合、ＢおよびＣが路線価および借地権比率（０.６）により求めた評価額総額の６分の１相当額を、それぞれの相続分として要求することが妥当なのか（借地権の母の持ち分を２分の１と考える）。あるいは、ＢおよびＣの要求はもっと下げるべきか。実例では、どのような線に落ちつくのが一般的か。

質問２．もし、Ａが地主の了解を得て自己名義の家を建てたのち母が死亡した場合は、上記の事情に変化はあるのか。

質問３．若干それるが、次期更新時に更新しなければ、借地権は、自動的に消滅するのか。

No.2 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2007/11/21 17:50

借地権という権利は、地域・場所・契約によって内容にかなり幅がある権利だと捉えて下さい。

ということで以下はあくまでも一般論です。

(1)通常借地権という権利は明確に第三者に示せる権利でなく、地主との借地契約＋地主の土地上に借地人名義の建物が登記されている事で、当事者及び外部第三者に権利が認識できる状態になる。老朽化した建物（失礼）に経済的な価値があるのではなく借地契約と一体になって初めて権利となり財産価値を持つ性質。

(2)地主側から見れば、現実に居住する相続人に借地契約を更新する分については、貸した側としての期待・容認の範囲にあるが、居住を伴わない相続人が「借地権として相続分に見合う権利がある」と主張するのは受け入れられない。（具体的な対応としては借地契約の変更更新で条件設定・継続拒否すれば足りる）

(3)相続人間（特に兄弟姉妹間）では、公平に相続財産を分配せよ、という主張もある意味当然の話だが、地主側にとっては関係の無い話であり、居住する人を特定しなければ借地契約が変更しない、という地主側の不作為での分割承継拒否も可能。

(4)という事で、質問１に対しては、借地権というのが極めて制約のある権利であり、単純な財産評価（＝路線価×借地割合×法定相続割合）には馴染まない点を全相続人が理解した上で、当事者間で納得の行く価格水準を求めるしかない。（上記評価の更に１／３～１／２程度）相続人全員の合意後に地主に契約更新を申し入れるのが通常の流れ。

(5)質問２に対しては、通常地主側が借地人側の承継者が固まらない状態で、新しい建物の建築に対して承諾を与えることが考えにくい。仮にこの事態が起きれば、二重に借地契約を結んだのと同じ状態になり、Ａ側の借地権の方が有効そうだが、地主から他相続人への権利（共有状態の借地権）の侵害という事態になりそう。

(6)通常建物が存在する状態で借地期限が到来すれば、借地借家法では同期間での更新がされた、とみなされるケースが起きそう。（これは一概には言えないが）

No.1 回答者： un_chan 回答日時： 2007/11/21 16:57

１．母に他の財産が全くないのでしょうか？あれば、そちらをＢ及びＣがとるという遺産分割が考えられます。

　また、Ａが母の面倒をみてきたのであれば、寄与分が認められると考えられますので、その場合、借地権しか財産がないとして、Ｂ及びＣの取り分は、ご質問のレベルより下がるでしょうね。
　いずれにせよ、全体財産との関係等もありますから、実例とか言うより、きちんと話し合いをして、話し合いで決着がつかなければ、家庭裁判所の調停に持ち込むのが実際的だと思います。

２．母親の遺産に変化がなければ、遺産には大きな影響はないと思われますが、上にも書いた寄与分の算定上、影響を与える可能性があるかと思います。

３．借地の賃貸借契約を更新せずに期限満了で終了させるということでしょうか？
　であれば、契約がなくなった以上、当然に消滅します。もっとも、建物に抵当権が付いているようなケースでは、抵当権者には対抗できない可能性があります。