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乙地の借地権者Aが子Bと底地を半々で取得した場合、混同によって乙地の借地権の100%が消滅することになりますか?
それとも、乙地の借地権の50%が消滅し、50%がAに残ることになるのでしょうか?
借地権(債権)は分割できないので100%消えるような気もするのですが、実際のところはどうなんでしょうか。

なにぶん素人なもので間違った言葉の使い方をしているかもしれませんが、皆様のアドバイスをいただければ幸いです。

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A 回答 (2件)

結論としては借地権はAが100、底地はAが50・Bが50です。



混同というのは意味のない権利の並存が消滅するという話なので、持分に対して一部相殺するような考え方はしません。

登場人物がAのみであれば混同と言えるでしょうが、Bが登場する限りは借地権名義がAB共有でない限り混同にはなりません。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

>混同というのは意味のない権利の並存が消滅するという話なので、持分に対して一部相殺するような考え方はしません。
>登場人物がAのみであれば混同と言えるでしょうが、Bが登場する限りは借地権名義がAB共有でない限り混同にはなりません。

借地権側の名義が共有である場合に、片方の借地権者が底地を買っても混同による消滅がないのは知っていたのですが、底地権側の名義が共有である場合にも消滅しないのでしょうか?

お礼日時:2007/12/10 22:55

結局何について聞きたいのか、もう少し具体的にしたほうが良いのではないでしょうか。


親子で底地を購入したのであれば借地権を継続することも解除することもやり方によっては可能なはずであり、買ったあとで方策を練れば良いのですからなぜ今回の様な表面的なことに固執するのかよく解りません。

もし税務上の取扱いについて聞きたいのであれば税務署に聞いたほうが良いですよ。場合によっては「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を出しておかないと借地権の贈与を指摘される可能性もあるのでは?

あなたの質問に沿ってお答え出来ることは、「今回のケースは混同を理由として借地権が消滅するものではない」と先に書いた通りです。
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Q底地を親子の共同出資で購入する時

底地を借地権者の父と借地権のない子で出資して購入することになりました。
税理士さんから、借地権はそのまま父のものとし、底地を出資額の割合に応じた持分の共有名義にして、「借地権者の地位に変更のない旨の申請」をしておけば問題はないと聞きました。
ところが司法書士の先生は、このやり方は単独で購入するなら問題ないが、すっきりしないと難色を示しています。「税理士の先生と議論する気もないのでこうしたいというのならそうするが、税理士の先生が責任をもってくれるならいい」とおっしゃるのです。
このやり方では、どんな問題が発生する可能性があるのでしょうか?
また、このやり方に問題があるとした場合、ほかに何かよい方法(余分な税金がかからない方法)があったら教えてください。父も子も単独で購入する資力はありません(ローンを組む気もない)が、何とか全部購入したいと考えています。
来週中には方法を決めなければいけないので、良いアドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

>底地を借地権者の父と借地権のない子で出資して購入することになりました。
仮に借地権割合を70%とします。
土地の時価を2000万円として、借地権価格は1400万円(お父上所有)
底地価格は600万円。

>税理士さんから、借地権はそのまま父のものとし、底地を出資額の割合に応じた
>持分の共有名義にして、「借地権者の地位に変更のない旨の申請」をしておけば
>問題はないと聞きました。

問題ないです。仮に、質問者さま50%お父上50%の持分で底地購入すれば
土地の所有権(底地)は50%50%で共有登記され
その土地にお父上の借地権が存続するわけです。


>ところが司法書士の先生は、このやり方は単独で購入するなら問題ないが、
>すっきりしないと難色を示しています。
すっきりしないというのは、借地権契約の曖昧さでしょう。地主の権利を承継する
のは、お父上と質問者さま。
借地契約は、お父様と質問者さま+お父様という感じで自己契約になるあたりが
気持ち悪いといえば気持ち悪いです。

税務上は、普通は2親等の借地関係ですから使用貸借つまり地代をとらなくても
贈与等にあたりません。
しかし、このケースではすでにあった賃借権のある底地を子供である質問者さま
が取得したわけで、借地権の地位は存続しているため地代の支払いをしないと
いけません。ただし底地の半分はお父上のものですから今までの地代の半分
ということになります。
これが、おそらく年間110万円以下だとすれば、はらわなくても問題ないと
税理士が言っているのだと思います。

ただ、問題は家屋です。今回底地を買い取るのにあわせて今後家屋を建て直すとなれば
家屋の建替えに対する出資額と建物所有権の持分をあわせておく必要があります。
これも50%50%で登記がなされると、この時点でお父様の借地権が半分消えて
なくなるという奇妙なことになります。


もうひとつは、600万円の底地全部を父上が買って、その資金は質問者さまが
貸与する。そうすれば土地建物ともお父さまの所有になります。
ここで借地権は消えますから、この段階で貸した300万円で父から家屋を買い取れば
(古家なら相当額で買えますが築浅なら共有持分の買い取り)
お父様の土地に共有名義の建物が乗っている形になります。

>「税理士の先生と議論する気もないのでこうしたいというのならそうするが、
>税理士の先生が責任をもってくれるならいい」とおっしゃるのです。
>このやり方では、どんな問題が発生する可能性があるのでしょうか?

税理士案は
自己契約の借地権という奇妙な事態が発生するのと、土地の所有権が
実際には、借地権・底地権という形でなく、300万の所有権と1700万の
所有権という形で解釈される可能性があります。
そのための、借地権の地位を残す書面をいれるのですが、地代の支払いを
義務付けられる点がやっかい。

さて、これでいってその後
家を壊した瞬間に、質問者さまの借地契約を明確にしておかないと
借地契約が解除されたとみなされて、権利金相当の資金が
親子で贈与された云々の解釈が発生する可能性があります。
なにしろ底地の共有と全部の土地の共有では価値がまるでちがい
ます。

>また、このやり方に問題があるとした場合、ほかに何かよい方法(
>余分な税金がかからない方法)があったら教えてください。

300万円(質問者さまの出資分)と1400万円(借地権価格)+
300万(お父上の出資分)を足して
お父上 1700 質問者さま300の持分比で土地を共有する登記にするのが
一番確実な方法でしょう。

>底地を借地権者の父と借地権のない子で出資して購入することになりました。
仮に借地権割合を70%とします。
土地の時価を2000万円として、借地権価格は1400万円(お父上所有)
底地価格は600万円。

>税理士さんから、借地権はそのまま父のものとし、底地を出資額の割合に応じた
>持分の共有名義にして、「借地権者の地位に変更のない旨の申請」をしておけば
>問題はないと聞きました。

問題ないです。仮に、質問者さま50%お父上50%の持分で底地購入すれば
土地の所有権(底...続きを読む


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